Doanh nghiệp bất động sản lo vốn và tìm kiếm quỹ đất

Thị trường bất động sản đã có dấu hiệu phục hồi rõ rệt. Số doanh nghiệp thành lập mới, lượng giao dịch, đặc biệt là nguồn vốn FDI đổ vào bất động sản luôn tăng trong thời gian gần đây. Cùng đó, thị trường bất động sản đang kỳ vọng có bước đột phá khi cả 3 bộ luật liên quan (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023) đồng thời có hiệu lực từ ngày 1/8.

Công ty CP Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) nhận định, sự phát triển nhanh chóng của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam, mức thu nhập cải thiện và xu hướng sử dụng bất động sản như phương tiện tích lũy tài sản là những động lực chính hỗ trợ mạnh nhu cầu nhà ở trong thời gian tới. Đặc biệt, 3 luật lớn về bất động sản sẽ tạo khung pháp lý mới, hỗ trợ thúc đẩy tiến độ phát triển dự án và gia tăng nguồn cung nhà ở mới. Các luật mới sẽ giúp đẩy nhanh phê duyệt pháp lý dự án và cải thiện nguồn cung từ năm 2025.

Các chuyên gia cho rằng, tranh thủ đà phục hồi của thị trường, nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ chủ động tìm kiếm nguồn vốn và quỹ đất để phát triển thêm nhiều dự án mới trong thời gian tới. Tuy nhiên, thị trường cũng vẫn tồn tại 2 khó khăn cần khắc phục. Đó là sự bất hợp lý trong cung cầu, khi nhu cầu của người mua nhà còn rất cao nhưng sản phẩm phù hợp với đại đa số lại hạn chế và tình hình tài chính khó khăn của doanh nghiệp.

Liên quan đến những e ngại này, ông Phạm Anh Khôi - Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Đất Xanh Services (DXS - FERI) nhận xét, lãi suất có thể tăng trong thời gian tới. Trong khi đó, thị trường chưa hoàn toàn hồi phục. Nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn còn “nặng nợ” trái phiếu. Nếu lãi suất ngân hàng chưa ổn định thì sẽ gặp “khó chồng khó”.

Tuy nhiên, theo ông Khôi, suốt cả chặng khó khăn dài vừa qua, những doanh nghiệp nào còn tồn tại thì chứng tỏ họ đã đi qua được giai đoạn khó khăn nhất và sẵn sàng quay trở lại phát triển theo hướng cẩn trọng và bền vững. Bên cạnh đó, cơ hội vẫn rộng mở cho những doanh nghiệp, nhà đầu tư đã có sự chuẩn bị kỹ lưỡng và sẵn sàng nắm bắt thời cơ.

Chuyên gia này cũng dự báo, ít nhất đến cuối quý III, đầu quý IV/2024, thị trường bất động sản mới có sự hồi phục bền vững và tổng thể hơn. Hiện nay, doanh nghiệp bất động sản bắt đầu cuộc đua gỡ nút thắt cùng cơ quan quản lý nhà nước. Các chủ đầu tư cũng tự tin hơn với việc ra hàng để lấy lại niềm tin từ nhà đầu tư.

Không chỉ các địa phương cải thiện môi trường thu hút đầu tư mà ngày cả doanh nghiệp cũng chủ động tìm kiếm quỹ đất triển khai dự án, sẵn sàng cho cuộc chơi mới trên thị trường. Nhiều doanh nghiệp cũng đang rất nỗ lực triển khai, đưa các dự án ra thị trường nhằm tháo gỡ hàng tồn kho.

Đơn cử như Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt dự kiến trong tháng 10/2024 sẽ giới thiệu dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 và Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 2 tại phường Thuận Giao (TP. Thuận An, Bình Dương). Công ty CP Địa ốc Phú Đông Group cũng dự kiến mở bán dự án Phú Đông SkyOne được xây dựng trên diện tích 6.000m2 gồm 2 block chung cư với 780 căn hộ tại Tp. Dĩ An, tỉnh Bình Dương.

Cùng đó, nhiều doanh nghiệp tiếp tục mở rộng quỹ đất, rót vốn đầu tư các dự án mới ở khắp các địa phương. Điển hình như Công ty CP Tập Đoàn Danh Khôi dự kiến chi 195 tỷ đồng để mua một phần khu dân cư Đại Nam  tại huyện Chơn Thành, tỉnh Bình Phước; dành 180 tỷ đồng để mua một phần dự án tại khu dân cư tiểu thủ công nghiệp thương mại dịch vụ Hàm Thắng - Hàm Liêm, huyện Hàm Thuận Bắc, tỉnh Bình Thuận.

Hay như Công ty CP Tập đoàn Nam Long dự kiến sẽ tăng dần quỹ đất dài hạn cho sản phẩm tầm trung thông qua mua bán - sáp nhập và phát triển đất thô. Đồng thời, doanh nghiệp này tiếp tục tập trung triển khai dự án và dự án thành phần của các khu đô thị tích hợp gồm: Mizuki Park (26 ha), Waterpoint giai đoạn I quy mô 165 ha, Akari City với 8,5 ha, EHome Southgate, Izumi City khoảng 170 ha và Nam Long Central Lake 43 ha…

Cơ hội lớn nhưng thách thức đặt ra cũng khá nhiều với các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là vốn để thực hiện và phát triển dự án. Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, tỷ giá và giá vàng biến động đã hạn chế cung tiền của Chính phủ. Dòng tiền khó khăn trong cả quý I và quý II năm nay. Các doanh nghiệp bất động sản có kết quả kinh doanh không tốt cũng khó tiếp cận được vốn tín dụng ngân hàng.

Trong khi đó, trái phiếu đáo hạn lại ở mức cao. Ước tính sẽ có khoảng 140.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong nửa cuối năm 2024; trong đó phần lớn là trái phiếu bất động sản với gần 59.000 tỷ đồng, tương đương 42%. Đây cũng là nhóm trái phiếu gặp áp lực trả nợ lớn nhất hiện nay. Như vậy, lợi suất trái phiếu bất động sản của nhóm rủi ro cao, đang có khó khăn về tài chính có thể lên tới 20 - 30%, thậm chí tới 50% và chủ yếu xảy ra với các trái phiếu thanh khoản thấp – chuyên gia này phân tích.

Những yếu tố này cho thấy, hoạt động tạo ra dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản không dễ dàng. Trước áp lực đáo hạn cùng với làn sóng chậm trả, giãn nợ trái phiếu doanh nghiệp đang lan rộng đòi hỏi doanh nghiệp bất động sản phải đẩy mạnh tái cấu trúc nợ, ưu tiên dòng tiền.

Ngoài nguồn vốn tài chính quen thuộc từ tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu hay phát hành cổ phiếu trên sàn chứng khoán thì phương án bán bớt phần vốn góp tại các công ty con, công ty liên kết cũng được nhiều doanh nghiệp lựa chọn. Bởi phương án này giúp doanh nghiệp có thêm dòng tiền để thanh toán bớt nợ phải trả và phát triển kinh doanh. Một số doanh nghiệp khác lại chọn đẩy mạnh đầu tư chứng khoán nhưng nhiều khi lại thu kết quả lỗ.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.Hồ Chí Minh nhận xét, các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang khó tiếp cận vốn ngân hàng. Khó khăn tiếp theo là thị trường vẫn chưa thật sự hồi phục mạnh về giao dịch. Do đó, cần thêm các giải pháp phi tín dụng để tháo gỡ cho hoạt động tín dụng liên quan. Để khơi thông dòng vốn cho doanh nghiệp, cần linh hoạt áp dụng các giải pháp tình thế, từ đàm phán gia hạn trái phiếu đến mức lãi suất cho vay bất động sản tín dụng ngân hàng.