Doanh nghiệp bất động sản tận dụng kênh tăng vốn

Việc tăng vốn trong bối cảnh dòng tiền vào thị trường chứng khoán năm 2024 có tín hiệu thuận lợi hơn, lượng cổ phiếu phát hành thêm được cho là sẽ dễ được hấp thụ.

Thực tế, từ đầu năm đến nay, thị trường khoán đã có rất nhiều phiên giao dịch trên 1 tỷ USD, thậm chí là 2 tỷ USD.

Có thể kể đến trường hợp của Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR), đây là doanh nghiệp đã tận dụng hiệu quả việc huy động vốn từ kênh cổ phiếu.

Theo đó, vào tháng 11/2023, công ty hoàn thành đợt chào bán riêng lẻ 67,16 triệu cổ phiếu giá 10.000 đồng/cổ phiếu. Với 7 nhà đầu tư cá nhân mua vào, doanh nghiệp huy động thành công 671 tỷ đồng và dùng toàn bộ số tiền này để thanh toán nợ gốc, lãi trái phiếu. Nhờ vậy, đến cuối năm 2023, Phát Đạt đã trả hết được nợ trái phiếu.

Mới đây, công ty này lại tiếp tục được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước chấp thuận chào bán 134,2 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu. Số tiền 1.343 tỷ đồng dự kiến huy động được sử dụng để đầu tư vào các dự án.

Phát triển Bất động sản Phát Đạt chi hơn 1.700 tỷ đồng cho dự án tại Quảng Ngãi. Ảnh: PDR

Công ty này còn muốn giảm gánh nặng nợ vay qua phát hành 34 triệu cổ phiếu hoán đổi khoản nợ 30 triệu USD cho chủ nợ ACA Vietnam Real Estate III LP (ACA Vietnam); phát hành gần 131 triệu cổ phiếu để trả cổ tức cho cổ đông theo tỷ lệ 15%; phát hành tối đa 14,6 triệu cổ phiếu cho cán bộ, nhân viên (ESOP) với giá 12.000 đồng/cổ phiếu. Các phương án này đã được Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2024 thông qua.

Trường hợp của Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán: NVL) là doanh nghiệp có nợ vay cao. Do đó, kênh huy động vốn qua thị trường chứng khoán được công ty thường xuyên sử dụng.   

Novaland sẽ chào bán riêng lẻ tối đa 200 triệu cổ phiếu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu cho tối đa 5 nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp. Novaland cũng phát hành thêm tối đa 1,17 tỷ cổ phiếu với giá không thấp hơn 10.000 đồng/cổ phiếu, tỷ lệ phát hành 60%. Với phương án phát hành ESOP năm 2022 và 2023, Novaland phát hành tối đa 1,5% số cổ phần đang lưu hành.

Số tiền thu được, Novaland sẽ góp thêm vốn vào các công ty thành viên để tái cơ cấu nợ và thanh toán các khoản nợ phải trả đến hạn, đồng thời ưu tiên thanh toán lương cho cán bộ công nhân viên. Nếu thực hiện thành công, Novaland dự kiến thu về khoảng 500 triệu USD.

Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, mã chứng khoán: DIG) vừa thông qua kế hoạch chào bán cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu và phát hành cổ phiếu trả cổ tức, phát hành cổ phiếu để tăng vốn cổ phần từ nguồn vốn chủ sở hữu.

Theo đó, DIC Corp sẽ chào bán thêm 200 triệu cổ phiếu với giá 15.000 đồng/cổ phiếu nhằm huy động về 3.000 tỷ đồng, dự kiến triển khai từ quý II - IV/2024 sau khi được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cấp giấy chứng nhận đăng ký chào bán.

Số tiền huy động, DIC Corp dự kiến dùng 1.135 tỷ đồng đầu tư dự án Khu phức hợp Cap Saint Jacques giai đoạn 2 và 3; 965 tỷ đồng đầu tư dự án Vị Thanh; và còn lại 900 tỷ đồng dùng để thanh toán trái phiếu bao gồm 461 tỷ đồng trái phiếu mã DIGH2124002 (ngày thanh toán 30/9/2024) và 439 tỷ đồng trái phiếu mã DIGH2124004 (ngày thanh toán 26/11/2024).

Tổng số tiền dự kiến sử dụng nguồn tiền từ đợt phát hành chào bán để đầu tư vào dự án Cap Saint Jacques và Khu dân cư thương mại Vị Thanh là 2.100 tỷ đồng, tương đương tổng giá trị của 140 triệu cổ phiếu được chào bán.

Tỷ lệ chào bán thành công cho mục đích thực hiện đầu tư vào dự án tối thiểu là 70% tổng số lượng cổ phiếu dự kiến chào bán để thực hiện dự án, tương ứng với số cổ phiếu chào bán thành công tối thiểu là 98 triệu đơn vị.

Bên cạnh việc chào bán 200 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, DIC Corp cũng sẽ phát hành thêm 30,5 triệu cổ phiếu, bao gồm 15,25 triệu cổ phiếu trả cổ tức và 15,25 triệu cổ phiếu để tăng vốn cổ phần từ nguồn vốn chủ sở hữu. Nếu phát hành toàn bộ số cổ phiếu nói trên, DIC Corp sẽ tăng vốn điều lệ thêm 2.300 tỷ đồng lên vượt ngưỡng 8.400 tỷ đồng.

Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh cũng đã thông qua kế hoạch chào bán cổ phiếu, phát hành cổ phiếu tăng vốn điều lệ. Theo đó, Đất Xanh dự kiến chào bán hơn 150 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, với giá chào bán tối thiểu là 12.000 đồng/cổ phiếu.

Tỷ lệ chào bán là 24:5 (cổ đông sở hữu 24 cổ phiếu có quyền mua thêm 5 cổ phiếu mới). Tổng giá trị huy động vốn là hơn 1.800 tỷ đồng. Số tiền thu về sẽ được Đất Xanh sử dụng để thanh toán các nghĩa vụ nợ và lãi vay đến hạn cho năm nay và năm tới, giúp công ty giải quyết triệt để cấu trúc tài chính, chuẩn bị nguồn lực cho những kế hoạch đầu tư mới trong giai đoạn tiếp theo.

Đất Xanh cũng chào bán 93,5 triệu cổ phiếu cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp với giá tối thiểu 18.600 đồng/cổ phiếu. Số tiền huy động được dùng để góp vốn bổ sung và tăng sở hữu tại công ty con.

Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) Nhà Khang Điền dự kiến chào bán thêm 110,09 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho 20 nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp với giá 27.250 đồng/cổ phiếu, huy động 3.000 tỷ đồng.

Theo Công ty cổ phần Chứng khoán SSI (SSI), ngành bất động sản giảm mạnh do  Công ty cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) giảm ghi nhận doanh thu. Lợi nhuận ngành bất động sản giảm mạnh 61,6% svck, ghi nhận mức lợi nhuận theo quý thấp nhất trong 5 năm.

Nguyên nhân lợi nhuận giảm mạnh do ghi nhận doanh thu giảm 44,9% so với cùng, biên lợi nhuận gộp giảm mạnh từ 21,9% xuống 16,2% bên cạnh chi phí bán hàng và chi phí quản lý đều tăng.

Vinhomes giảm ghi nhận doanh thu trong quý này (doanh thu giảm 72% so với cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế giảm 92,4% so với cùng kỳ) là nguyên nhân chính tác động tới lợi nhuận toàn ngành.

Nếu không tính Vinhomes, tổng lợi nhuận sau thuế của ngành tăng 9,5% so với cùng kỳ, tuy nhiên doanh thu vẫn giảm 21,6% so với cùng kỳ. Tập đoàn Vingroup có nhuận sau thuế tăng 126% so với cùng kỳ, Tổng công ty IDICO - Công ty cổ phần (mã chứng khoán: IDC) có lợi nhuận sau thuế đạt 355%,  Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán: DXG) có lợi nhuận sau thuế tăng 166%; lợi nhuận sau thuế của Công ty cổ phần Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (mã chứng khoán TCH) tăng 117%, Công ty Cổ phần Bất động sản và Đầu tư VRC (mã chứng khoán: CRV) tăng 134%… đóng góp tích cực vào mức tăng của ngành.

Vinhomes Ocean Park 2 đang là tâm điểm thu hút khách hàng và nhà đầu tư. Ảnh: BNEWS/TTXVN

Việc phát hành cổ phiếu sẽ các công ty có thể huy động vốn để mở rộng kinh doanh, thanh toán các khoản nợ đến hạn, phục vụ các mục đích đầu tư, thâu tóm dự án…

Tuy nhiên, việc phát hành cổ phiếu, tăng vốn của nhiều doanh nghiệp địa ốc diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm, cũng sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro và thách thức. Hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn và sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp đang suy yếu.

Ở chiều tích cực, mặc dù khởi đầu năm khó khăn, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn kỳ vọng kết quả kinh doanh sẽ cải thiện trong các quý còn lại của năm 2024.

Tại Đại hội đồng cổ đông Công ty cổ phần Vinhomes (Vinhomes – mã chứng khoán: VHM),  lãnh đạo doanh nghiệp này kỳ vọng việc bàn giao cho khách hàng các đại dự án trọng điểm như Vinhomes Ocean Park 3, Vinhomes Royal Island, Vinhomes Golden Avenue và hoàn tất một số thủ tục của các giao dịch bán lô lớn trong thời gian tới sẽ giúp kết quả kinh doanh của Công ty tích cực hơn.

Tại Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) tình hình bán hàng quý đầu năm vẫn được đánh giá là khá tích cực với doanh số hơn 1.160 tỷ đồng, gấp gần 5 lần so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu từ các dự án Akari (đạt 490 tỷ đồng), Mizuki (246 tỷ đồng) và Southgate (283 tỷ đồng).

Tính đến cuối quý I/2024, công ty có tổng giá trị người mua trả tiền trước, doanh thu chưa thực hiện đạt 4.448 tỷ đồng. Với tiến độ các dự án hiện nay, dự kiến điểm rơi lợi nhuận giai đoạn cuối năm 2024 của công ty sẽ tốt hơn giai đoạn đầu năm.

Với những nỗ lực tháo gỡ khó khăn, vướng mắc pháp lý cho các dự án từ cả phía các chủ đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước và mặt bằng lãi suất cho vay dành cho doanh nghiệp cũng như người mua nhà giảm mạnh về mức thấp được kỳ vọng sẽ giúp giảm bớt khó khăn cho các chủ đầu tư và phục hồi sức mua cho thị trường bất động sản.

Dù vậy, việc phục hồi lợi nhuận cần có thời gian. Trong bối cảnh lợi nhuận sụt giảm, nhiều doanh nghiệp bất động sản thực hiện chào bán cổ phiếu cho cổ đông để huy động vốn đang gây áp lực pha loãng cổ phiếu.

Khi số lượng cổ phiếu lưu hành tăng lên, mỗi cổ đông hiện hữu sẽ sở hữu một phần nhỏ hơn của công ty. Kéo theo đó là quyền biểu quyết, tỷ suất thu nhập trên cổ phần (EPS) và các quyền lợi kèm theo cũng bị giảm xuống.

Các chuyên gia từ Công ty cổ phần Chứng khoán DNSE (DNSE) cho biết, cổ phiếu bị pha loãng sẽ kéo theo nhiều vấn đề cả tích cực lẫn tiêu cực, làm ảnh hưởng tới cổ đông và các doanh nghiệp. Nhà đầu tư cần nhận biết rõ để có phương pháp giải quyết sao cho trọn vẹn nhất.