Dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm - Bài cuối: Đảm bảo mục đích tốt đẹp của dự án

Những bất ổn trong pháp lý triển khai dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm không những là nguyên nhân dẫn tới khiếu kiện, khiếu nại kéo dài mà còn ảnh hưởng đến tiến độ dự án khi hơn 20 năm kể từ lúc có quy hoạch (năm 1996), dự án vẫn chưa thể đến đích.

Ngổn ngang tái định cư và đầu tư hạ tầng

Đối với công tác tái định cư, người dân khiếu nại đơn giá bồi thường, pháp lý quy hoạch khu tái định cư 160 ha chậm công khai, bố trí nơi ở ngoài 5 phường của quận 2 theo Quyết định 367 của Thủ tướng Chính phủ. Cho đến năm 2006, Tp. Hồ Chí Minh mới tiến hành bố trí tái định cư cho người dân.

UBND Tp. Hồ Chí Minh xác định giá bồi thường đất nông nghiệp Khu đô thị mới Thủ Thiêm chỉ từ 150.000 đồng/m2, trong khi giá bán 12.500 căn hộ tái định cư trong năm 2009 đã có mức từ 5 triệu – 7,5 triệu đồng/m2. Đây cũng là một trong nhiều lý do khiến nhiều người nhận tiền đền bù, hỗ trợ không mua được căn hộ và chấp nhận di dời đến nơi ở khác.

Chương trình 12.500 căn tái định cư đứng trước nguy cơ thất bại. Vừa qua, báo cáo hoạt động đầu tư xây dựng, mua nhà, đất phục vụ tái định cư giai đoạn 2016-2020 trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh của Kiểm toán Nhà nước cho thấy, chương trình 12.500 căn hộ tái định cư cho dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm chưa phù hợp nhu cầu thực tế.

Đến cuối năm 2016, thành phố cũng mới chỉ mua lại 6.714 căn hộ đã hoàn thành, đưa vào bố trí tái định cư trên tổng số 12.500 căn hộ. Tính đến cuối tháng 8/2017, chỉ mới bố trí tái định cư được 1.759 căn hộ tại phường Bình Khánh, quận 2, số còn lại vẫn còn tồn đọng, gây lãng phí.

Dự án căn New City (khoảng 1.300 căn) tại mặt tiền đường Mai Chí Thọ, Quận 2 ban đầu dự định làm nhà tái định cư trong chương trình 12.500 căn tái định cư Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Tuy nhiên, do nhu cầu nhà ở không nhiều nên Ban quản lý Khu đô thị mới Thủ Thiêm quyết định không mua lại quỹ nhà trong dự án này. Chủ đầu tư cũng đồng ý đưa vào quỹ nhà bán thương mại có nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước theo giá thị trường và đang được rao bán với mức giá không hề rẻ, từ 45 - 65 triệu đồng/m2.

Đối với tình hình kêu gọi đầu tư, từ năm 2003, thành phố tổ chức hội nghị kêu gọi doanh nghiệp tham gia đầu tư Khu đô thị mới Thủ Thiêm nhưng không hiệu quả. Cũng đã xuất hiện một số nhà đầu tư trong và ngoài nước đến tìm hiểu, thậm chí đặt cọc số tiền lớn với hy vọng đầu tư sinh lời tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm nhưng sau đó đành bỏ cuộc.

Dự kiến, trong tháng 9/2018, Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) sẽ khởi công dự án Khu phức hợp thông minh tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm với tổng kinh phí 20.100 tỷ đồng (không bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng).

Phần lớn diện tích Khu đô thị mới Thủ Thiêm hiện nay vẫn còn hoang hoá, sình lầy, hạ tầng giao thông kỹ thuật chưa được đầu tư đồng bộ. Hiện cũng chỉ mới có trục đường Mai Chí Thọ (thuộc dự án Đại lộ Đông Tây), hầm vượt sông Sài Gòn, cầu Thủ Thiêm 1 kết nối bán đảo Thủ Thiêm với khu vực xung quanh.

Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư phía Bắc và hoàn thiện đường trục Bắc – Nam trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm (tổng mức đầu tư 3.345 tỷ đồng) đang được Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng kỹ thuật Tp. Hồ Chí Minh triển khai theo hình thức BT.

Giữ mục tiêu tốt đẹp ban đầu

Để thực hiện dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm, đến nay, Tp. Hồ Chí Minh đã “rót” khoảng 30.000 tỷ đồng; trong đó, lãi vay phát sinh mỗi ngày khoảng 2,9 tỷ đồng. Áp lực trả nợ cũng như thu hồi vốn đang đè nặng lên dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm, và vì vậy cần sự tham gia đầu tư của các doanh nghiệp.

Tuy nhiên để tránh các vấn đề phát sinh như đã từng xảy ra giai đoạn trước đó, UBND thành phố cần có chính sách đầu tư công bằng, công khai và tái sử dụng hiệu quả nguồn vốn huy động được cho mục đích phát triển dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Với các công ty hiện nay đang đầu tư vào Khu đô thị mới Thủ Thiêm, như Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Đại Quang Minh đều được thành phố áp dụng hình thức BT với rất nhiều ưu đãi. Làm 4 tuyến đường chính chỉ có 12km nhưng tổng mức đầu tư hơn 12.182 tỷ đồng, lại phục vụ chủ yếu nội khu của Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Từ năm 2014, ông Nguyễn Hữu Tín, Phó Chủ tịch UBND Tp. Hồ Chí Minh đã ký quyết định giao gần 400.000 m2 đất không thu tiền sử dụng đất thuộc quy hoạch Khu đô thị mới Thủ Thiêm cho Đại Quang Minh để xây dựng 4 tuyến đường này.

Cùng với đó, Công ty Đại Quang Minh được UBND Tp. Hồ Chí Minh thanh toán gần 79 ha đất tại phường Thủ Thiêm và An Lợi Đông, quận 2 thuộc quy hoạch Khu đô thị mới Thủ Thiêm; trong đó, có hơn 33 ha trong các khu chức năng số II, III, IIA, IIIA của KĐTM Thủ Thiêm.

Trong khi 4 tuyến đường chính này chưa hoàn thành thì Đại Quang Minh đã đầu tư trên quỹ đất được giao, xây dựng nên Khu đô thị Sala cao cấp, được mệnh danh chỉ đứng sau Khu đô thị Phú Mỹ Hưng với giá bán cho mỗi m2 đất theo giá thị trường thấp nhất không dưới 100 triệu đồng.

Mặt khác, với hợp đồng BT dự án cầu Thủ Thiêm 2, Quảng trường Trung tâm, Công viên bờ sông, dự án Vùng châu thổ phía Nam…

Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh đã được UBND Tp. Hồ Chí Minh chấp thuận các khu đất phía Nam đường Mai Chí Thọ và 9 lô đất thuộc Khu chức năng số 6 trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm làm Khu đô thị Sala với quy mô 106 ha.

Trong diễn biến liên quan đến Khu đô thị mới Thủ Thiêm, mới đây, UBND Tp. Hồ Chí Minh thông tin sẽ cho đấu giá công khai 9 lô đất ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm với giá khởi điểm 27.000 - 28.000 tỷ đồng. Các khu đất này rộng 78.000 m2, đã được giải phóng mặt bằng nhưng chưa có hạ tầng kỹ thuật và đường giao thông kết nối.

Mặc dù, lãnh đạo UBND thành phố thông tin rằng, việc đấu giá nói trên nhằm mục tiêu chung, phát triển đô thị, tạo cơ hội cho người dân được sống tốt hơn nhưng sẽ có không ít người, đặc biệt là người dân Thủ Thiêm từng bị giải toả phải xót xa, ngậm ngùi vì trước đây mỗi m2 đất của họ chỉ có giá từ vài trăm nghìn đồng, thậm chí không đủ tiền mua căn hộ tái định cư với giá bán từ 4,5 triệu đồng/m2 thì nay được đấu giá hoặc được doanh nghiệp rao bán hàng trăm triệu đồng/m2.

Bàn về cơ chế đầu tư hiệu quả Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư Tp. Hồ Chí Minh cho rằng, mục đích tốt đẹp ban đầu của dự án là xây dựng bán đảo Thủ Thiêm thành trung tâm tài chính, thương mại tầm cỡ quốc tế.

Nếu giữ đúng mục tiêu này thì chắc chắn nếu việc bồi thường trước đây nếu có nhiều hạn chế thì người dân vẫn sẵn lòng chia sẻ, cảm thông vì sự phát triển chung của thành phố.

Tiếc rằng đến nay, nếu nhìn vào việc quy hoạch và triển khai đầu tư Khu đô thị mới Thủ Thiêm lại không còn giữ được ý nghĩa ban đầu.

Chính quyền không tiếp tục các nguồn lực để thực hiện việc bồi thường di dân và đầu tư hạ tầng nhằm giữ nguyên vẹn quỹ đất 770 ha mà lại dùng chính quỹ đất 770 ha này để thực hiện các hợp đồng BT, đổi đất trong dự án cho doanh nghiệp.

Vì vậy, vai trò hiện nay của Khu đô thị mới Thủ Thiêm lại trở thành quỹ đất để huy động vốn đầu tư cho thành phố. Hệ quả dễ thấy là nhiều công trình như giao công trình không thông qua đấu thầu, giao đất không qua đấu giá, xây hạ tầng chậm nhưng xây bán sản phẩm thu hồi vốn lại nhanh.

“Nếu bỏ xa mục tiêu ban đầu xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm thì người dân đã di dân tại đây chỉ còn thấy việc thu hồi đất không gì hơn là tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có hợp đồng BT đổi đất hoặc là cách tạo nguồn thu cho chính quyền mà thôi.

Vì thế, đối với phần đất còn lại của Khu đô thị mới Thủ Thiêm, thành phố cần phải xác định đúng chức năng để làm cơ sở xây dựng các công trình chức năng của dự án. Ưu tiên hàng đầu là chọn nhà chủ đầu tư chứ không chỉ là lựa chọn thông qua đấu giá cao.

Chính quyền thành phố cũng nên đưa ra tiêu chuẩn và đánh giá năng lực với các doanh nghiệp tham gia đầu tư vào Khu đô thị mới Thủ Thiêm để lựa chọn, nhà đầu tư xứng đáng vì mục tiêu xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm trở thành “trung tâm tài chính, dịch vụ, thương mại tầm cỡ quốc tế”, Luật sư Trần Đức Phượng nêu quan điểm./.