Dự báo thị trường bất động sản 2023

Sự kiện thu hút gần 1.000 đại diện quản lý Nhà nước, các hiệp hội doanh nghiệp và báo giới.

Khai mạc sự kiện, ông Hoàng Quang Phòng, Phó Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, trong bối cảnh sắp sửa chuyển giao từ năm 2022 sang năm 2023, các doanh nghiệp đang vô cùng bận rộn để "bứt tốc và về đích" và hoàn thành các kế hoạch sản xuất kinh doanh.

Sau thời điểm tăng nóng ở một số khu vực vào đầu năm 2022, thị trường bất động sản đã bắt đầu chững lại và sụt giảm mạnh về giao dịch. Có không ít doanh nghiệp bất động sản đã phải thực hiện các giải pháp cấp thời "tự cứu mình" để "tồn tại" trước và chờ cơ hội đầu tư kinh doanh mới. Nhằm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, Nhà nước đã và đang thực hiện nhiều giải pháp ngắn, trung và dài hạn.

Theo đó, Nhà nước đã triển khai Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa Việt Nam trở thành nước phát triển có thu nhập cao đã xác định mục tiêu cụ thể là: "Đến năm 2023, phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất" để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc về pháp lý của thị trường bất động sản.

Chính phủ đã có nhiều nghị quyết về các giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững và hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương doanh nghiệp. Tuy nhiên để khơi thông dòng vốn cho lĩnh vực này lại là câu chuyện khác.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản cho biết, thị trường bất động sản nội tại vẫn rất ổn định bởi tốc độ phát triển đô thị, đầu tư hạ tầng lớn mạnh. Tuy nhiên, lại đang có dấu hiệu chững lại, lực hấp thụ yếu trong khi lực cầu vẫn rất mạnh, đó là một nghịch lí cần phải được xem xét.

Thị trường bất động sản suy giảm bất thường tạo ra những hệ lụy xấu cho nền kinh tế, trước hết là ảnh hưởng trực tiếp đến các doanh nghiệp bất động sản và sau đó là gần 40 ngành nghề xem thị trường bất động sản là thị trường đầu ra như ngành sắt thép, cát đá, máy móc, logistics, hàng hoá tiêu dùng phục vụ nhà ở...

Hiện nay, thị trường bất động sản đang gặp phải một số điểm nghẽn như về pháp lý, có khoảng 70% doanh nghiệp đang vướng phải những vấn đề về đất đai, đầu tư, nhà ở. Điểm nghẽn kế tiếp là nguồn vốn tín dụng, đặc biệt đối với người mua nhà và cho thị trường người tiêu dùng.

Các kênh tạo vốn cho doanh nghiệp như phát hành trái phiếu và nhiều kênh dẫn vốn khác cũng đang gặp trục trặc. Bên cạnh đó, hàng hóa trên thị trường hiện đang có tính chất không phù hợp với nhu cầu, chủ yếu là những hàng hóa nằm ở phân khúc cao cấp. Hệ thống thông tin để phục vụ cho các hoạt động đầu tư mua sắm trên thị trường cũng còn hạn chế và chưa có nhiều kênh thông tin phù hợp. Cuối cùng là vấn đề niềm tin của các nhà đầu tư, người tiêu dùng trên thị trường đang bị sụt giảm.

Theo đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chính phủ đã tiến hành rà soát thực trạng khó khăn của doanh nghiệp, địa phương có các dự án đang bị vướng mắc; đồng thời, xem xét các vấn đề đang tạo điểm nghẽn cho thị trường, cho doanh nghiệp như tín dụng, phát hành trái phiếu... Với những nỗ lực này sẽ giúp cho thị trường nhanh chóng khởi sắc trở lại; có thể sẽ không bùng nổ như trước nhưng sẽ có tính ổn định cho sự phát triển.

Để giúp Chính phủ, các bộ, ngành, chính quyền địa phương, giúp các doanh nghiệp bất động sản, các nhà đầu tư, người tiêu dùng trên thị trường, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam mong đợi những giải pháp thiết thực, những ý tưởng sáng tạo để từ đó tháo gỡ các điểm nghẽn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững.

Cũng tại sự kiện, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Công ty TNHH Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, Việt Nam có tăng trưởng rất tốt trong những năm vừa qua, đặc biệt từ năm 2011 đến nay. Vấn đề này ảnh hưởng lớn đến khả năng chi trả bất động sản trong đó có dòng vốn ngoại đầu tư đóng vai trò quan trọng, từ đó có thể so sánh việc đầu tư ở Việt Nam tăng như thế nào so với các thị trường khác.

Dòng vốn ngoại ở Việt Nam đang giúp người dân cải thiện thu nhập, thu hút đầu tư FDI tại miền Bắc chiếm 37% và miền Nam đặc biệt Đông Nam bộ chiếm 41% nên ảnh hưởng khá lớn tới thị trường bất động sản. Trong 5 năm trở lại đây, còn có thêm các quỹ đầu tư khác cũng đổ vào Việt Nam.

Có ba loại vốn chính vào Việt Nam bao gồm đầu tư bằng vốn tự có, công ty quản lý quỹ và nhà đầu tư tài chính. Đến nay, Việt Nam được đánh giá là thị trường đầu tư cơ hội, chứ không phải thị trường đầu tư thông qua dòng tiền ổn định.

Dòng vốn đi vào bất động sản cũng có rất nhiều phân khúc và bắt đầu có sự dịch chuyển ở các phân khúc khác nhau như nhà ở, khu công nghiệp, khách sạn, văn phòng và bán lẻ,... dịch chuyển tùy theo khu vực. Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đang có rất nhiều sự dịch chuyển và ngày càng chuyên nghiệp hơn.

Các doanh nghiệp đã có chiến lược rõ ràng, mô hình sản phẩm rõ ràng và thị trường bắt đầu có các loại quỹ tham gia vào thị trường. Điều đó cho thấy sự dịch chuyển từ cá nhân nhỏ lẻ sang thị trường lớn hơn để gia nhập vào thị trường khu vực và toàn cầu.

Bất động sản là mạch xương sống của nền kinh tế và góp phần hỗ trợ cho an sinh xã hội. Về lâu dài, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2023 sẽ không chỉ dừng lại ở căn hộ, đất nền, nhà ở xã hội mà sẽ còn rất nhiều phân khúc khác./.