Lành mạnh hóa thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản cả nước hiện đang gặp nhiều khó khăn; trong đó, những “vướng mắc” về pháp lý chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở mà nếu không kịp thời xử lý hiệu quả có thể dẫn tới suy thoái, tác động tiêu cực đến ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội.

Do vậy, cần thiết phải đồng bộ nhiều giải pháp giúp cho doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn và hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, tăng trưởng theo hướng lành mạnh, an toàn, bền vững.

Nhiều khó khăn, thách thức

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu, từ năm 2015 đến nay thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, thách thức dẫn tới các doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà, nhà đầu tư bất động sản cũng gặp khó khăn theo.

Qua đó, tác động dây chuyền đến hàng trăm ngành nghề của nền kinh tế, trước hết là các nhà thầu xây dựng, các đơn vị tư vấn xây dựng, các doanh nghiệp sản xuất, cung ứng vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội ngoại thất, các nhà môi giới, các tổ chức tín dụng và cả thị trường chứng khoán.

Trong thời gian dịch COVID-19 xảy ra từ cuối năm 2019 đến đầu năm 2022, nền kinh tế và thị trường bất động sản nước ta còn chịu tác động rất nghiêm trọng và các xung đột địa chính trị dẫn đến nhiều nước bị lạm phát cao, có thể dẫn đến suy thoái kinh tế và đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu.

Nhìn tổng quan, thị trường bất động sản đang rất khó khăn, sức mua và thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng vốn, thiếu nguồn cung nhà ở đi liền với cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý, thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân, nhưng lại thừa nhà ở cao cấp. Ngoài ra, giá nhà đất tăng liên tục vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân nên khó tạo lập được nhà ở.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng cho rằng, hoạt động của thị trường bất động sản có những dấu hiệu chưa ổn định, chưa lành mạnh, từ hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn một số bất cập cần nghiên cứu sửa đổi.

Việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro. Bên cạnh đó, có hiện tượng thao túng, không công khai, minh bạch liên quan đến hoạt động của doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán; trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát triển nóng, thiếu tài sản bảo đảm, có hiện tượng phát hành trái phiếu, huy động vốn nhưng sử dụng không đúng mục đích…

Theo ông Vương Duy Dũng, chính sách thuế đối với việc sử dụng bất động sản, đối với hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản chưa phân biệt được giữa người sử dụng và đối tượng đầu tư, kinh doanh, đặc biệt mua đi, bán lại nhiều lần dẫn đến hiện tượng đầu cơ, găm giữ bất động sản và đẩy giá ảo.

Ngoài ra, công tác quản lý sử dụng đất tại các địa phương còn có một số tồn tại, bất cập, trong đó một số trường hợp giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm (có trường hợp cao bất thường) tạo ra hiệu ứng và ảnh hưởng đối với phát triển kinh tế - xã hội và thị trường nhà ở, bất động sản. Tại một số địa phương có hiện tượng chia tách thửa, phân lô bán nền thiếu kiểm soát.

Các giải pháp ngắn, trung và dài hạn

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, thị trường bất động sản đang rất khó khăn nên một số doanh nghiệp bất động sản phải thực hiện các giải pháp cấp thời “tự cứu mình” để “tồn tại” trước đã và chờ cơ hội đầu tư kinh doanh mới, như phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án, công trình, dừng triển khai các dự án mới).

Có doanh nghiệp phải bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với mức chiết khấu đến 40-50% giá hợp đồng, thậm chí phải tinh giản đến trên dưới 50% lực lượng lao động, giảm lương, tác động tiêu cực đến vấn đề an sinh xã hội và nhiều hộ gia đình, nhất là đang cận kề Tết Qúy Mão 2023.

Trong bối cảnh hiện tại, nhằm lành mạnh hóa thị trường bất động sản cần phải thực hiện một số giải pháp ngắn, trung và dài hạn. Theo đó, về giải pháp trung và dài hạn, nhà nước đang tập trung thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” đã xác định mục tiêu cụ thể là “đến năm 2023, phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất” để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc về pháp lý của thị trường bất động sản.

Đồng thời, Chính phủ cũng đã có Nghị quyết số 156/NQ-CP ngày 06/12/2022 về “Phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 11 năm 2022”, Chỉ thị số 13/CT-TTg ngày 29/08/2022 của Thủ tướng Chính phủ “Về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” và Quyết định số 1435/QĐ-TTg ngày 17/11/2022 của Thủ tướng Chính phủ về “Thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương doanh nghiệp”.

Về giải pháp ngắn hạn, Chính phủ đang khẩn trương xem xét ban hành 2 nghị định gồm: Dự thảo “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng” và Dự thảo “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực đất đai”.

Cùng với đó là sửa đổi một số Thông tư liên quan để khắc phục ngay một số bất cập, vướng mắc nhưng vẫn phải bảo đảm phù hợp với luật hiện hành, trong thời gian chờ các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (mới) và một số luật liên quan được ban hành và có hiệu lực.

Bên cạnh đó, Bộ Tài chính đề xuất cho phép doanh nghiệp được thay đổi kỳ hạn, hoán đổi trái phiếu đã phát hành tối đa không quá 2 năm so với kỳ hạn tại phương án phát hành trái phiếu đã công bố cho nhà đầu tư. Việc gia hạn phải được các chủ sở hữu trái phiếu đại diện trên 65% tổng số trái phiếu lưu hành chấp thuận, sẽ hỗ trợ doanh nghiệp giảm lượng trái phiếu đáo hạn đạt đỉnh trong 2 năm tới và có khả năng huy động vốn phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh và cơ cấu lại các khoản nợ…/.