Rủi ro đầu cơ và bài học kiểm soát

Trong bối cảnh kinh tế Việt Nam phục hồi mạnh mẽ, cùng với cơ hội mở rộng không gian phát triển sau sắp xếp đơn vị hành chính, hạ tầng kỹ thuật và giao thông càng trở thành “đòn bẩy” then chốt, tạo lực hút mạnh mẽ cho thị trường bất động sản.

Mặc dù vậy, những câu chuyện thực tế trong quá khứ cho thấy, đi kèm thông tin mới về quy hoạch, hạ tầng là nguy cơ đầu cơ, thổi giá, phá vỡ quy hoạch nếu thiếu kiểm soát và định hướng kịp thời.

Theo Bộ Tài chính, tỷ lệ giải ngân vốn đầu tư công cả nước trong 7 tháng năm 2025 đạt 43,9% kế hoạch Thủ tướng Chính phủ giao, tăng gần 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Giải ngân vốn đầu tư công là một trong những nhiệm vụ trọng tâm nhằm kích thích tăng trưởng, giữ nhịp phục hồi kinh tế đang có những chuyển biến tích cực.

Đáng chú ý là các dự án hạ tầng giao thông liên vùng như cao tốc Bắc – Nam phía Đông, vành đai 3 Tp. Hồ Chí Minh, vành đai 4 Hà Nội, cao tốc Tuyên Quang – Hà Giang, Châu Đốc – Cần Thơ – Sóc Trăng... Nhiều dự án trọng điểm không chỉ giúp tăng năng lực kết nối, giảm chi phí logistics mà còn tạo ra mặt bằng giá trị mới cho các khu vực xung quanh.

Tại địa bàn vùng ven của Tp. Hồ Chí Minh như Bình Dương (cũ); Đồng Nai;  Long An (cũ) của Tây Ninh ghi nhận giá đất nền, nhà ở và bất động sản công nghiệp đều có xu hướng tăng ổn định kể từ khi các dự án hạ tầng lớn được khởi công.

Ông Nguyễn Quốc Anh – chuyên gia phân tích thị trường của Batdongsan.com.vn cho rằng, những dự án hạ tầng giao thông luôn đóng vai trò là điểm kích hoạt chuỗi phát triển bất động sản. Khi kết nối được cải thiện, mặt bằng giá trị đất đai sẽ được điều chỉnh, thúc đẩy sự xuất hiện các khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu dân cư đồng bộ.

Thị trường bất động sản cũng đang ghi nhận sự dịch chuyển chiến lược của dòng vốn. Đó là việc dịch chuyển dòng vốn từ trung tâm đô thị lớn sang các vùng ven và vệ tinh - nơi có quỹ đất dồi dào, tiềm năng tăng giá nhờ hạ tầng đang từng bước hoàn thiện.

Tại khu vực phía Bắc, các khu vực như Bắc Giang (cũ) của tỉnh Bắc Ninh hay Hưng Yên, Thái Nguyên và Quảng Ninh đã trở thành điểm đến của nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước nhờ các tuyến cao tốc mới, cầu vượt sông, hệ thống đường vành đai liên kết vùng.

Ở phía Nam có khu vực Bình Phước (cũ) của tỉnh Đồng Nai, hay Tây Ninh hoặc Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) của TP. Hồ Chí Minh đang nổi lên như những địa phương hấp dẫn nhờ được hưởng lợi từ các tuyến đường mới kết nối trực tiếp với TP. Hồ Chí Minh và các cảng lớn.

Bà Võ Thị Khánh Trang – Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam nhận định, việc phát triển hạ tầng giao thông không chỉ mang tính kết nối đơn thuần, mà còn đóng vai trò tái cấu trúc toàn bộ dòng vốn và chiến lược đầu tư bất động sản. Các khu vực có hạ tầng tốt sẽ thu hút dân cư, chuyên gia, lao động kỹ thuật cao – từ đó tạo nên sức sống thực cho thị trường.

Phân tích rộng hơn, các chuyên cho rằng, hạ tầng không chỉ là mở rộng đường sá mà còn góp phần quan trong trong chiến lược phát triển bền vững. Ông Aaditya Mattoo – chuyên gia trưởng của Ngân hàng Thế giới (WB) khu vực Đông Á và Thái Bình Dương nhấn mạnh: “Hạ tầng hiện đại không thể tách rời khỏi các yếu tố như năng lượng sạch, khả năng chống chịu trước thiên tai và năng lực quản trị hiệu quả. Đây là những yếu tố cấu thành năng lực cạnh tranh và bền vững cho bất động sản”

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Bá Hùng – Chuyên gia kinh tế trưởng của Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) tại Việt Nam nhận xét: Việt Nam là một trong những quốc gia dễ bị tổn thương bởi biến đổi khí hậu, do đó phát triển hạ tầng theo hướng xanh, thích ứng với thiên tai và giảm phát thải sẽ là ưu tiên chiến lược trong nhiều năm tới. Nếu không đầu tư vào hạ tầng bền vững, thiệt hại về kinh tế do thiên tai có thể xóa sạch thành quả đầu tư bất động sản trong một thời gian ngắn.

Thực tế cho thấy, hạ tầng tạo lực đẩy mạnh mẽ cho bất động sản phát triển. Tuy nhiên, thực tế trong quá khứ đã cho thấy, mỗi khi có thông tin về một dự án hạ tầng lớn được phê duyệt hoặc khởi công, thị trường bất động sản tại khu vực lân cận thường xảy ra hiện tượng tăng giá “nóng”, thậm chí bị thổi giá do đầu cơ. Tình trạng này nếu không được kiểm soát có thể dẫn đến biến động lớn, phá vỡ quy hoạch, ảnh hưởng đến cơ hội sở hữu nhà ở của người dân.

Bởi vậy, theo bà Trần Thị Thu Hà – chuyên gia quy hoạch đô thị, muốn hạ tầng thực sự tạo lực đẩy cho phát triển, cần gắn liền với kiểm soát quy hoạch, minh bạch thông tin và định hướng rõ ràng cho các loại hình bất động sản. Hạ tầng đi trước, nhưng quy hoạch, pháp lý và nguồn lực cũng phải theo kịp.

Hiện nay, một số địa phương như Đà Nẵng, Khánh Hòa... đã triển khai các quy hoạch tổng thể tích hợp; trong đó xác định rõ các vùng phát triển đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp gắn với mạng lưới hạ tầng cấp vùng, cấp quốc gia.

Cùng đó, sự phát triển của hạ tầng chỉ phát huy hiệu quả tối đa khi được triển khai đồng bộ với hạ tầng xã hội bao gồm trường học, bệnh viện, cơ sở văn hóa và không gian công cộng. Các chuyên gia đô thị nhận định, một khu đô thị chỉ thực sự bền vững khi có sự hiện diện đầy đủ các thiết chế xã hội, không chỉ là chỗ ở mà còn là nơi sống, làm việc và tương tác.

Theo thống kê từ Bộ Xây dựng, hiện có trên 200 dự án khu đô thị tại các địa phương đang được triển khai; trong đó tỷ lệ đáp ứng hạ tầng xã hội đồng bộ còn khiêm tốn. Việc này đòi hỏi sự vào cuộc mạnh mẽ hơn từ chính quyền địa phương và sự giám sát chặt chẽ của các cơ quan chức năng.

Từ góc nhìn dài hạn, các chuyên gia cho rằng hạ tầng cần được nhìn nhận như một chiến lược phát triển quốc gia, gắn với định hướng phát triển không gian, dân số, công nghiệp và thích ứng với biến đổi khí hậu. Không chỉ là những con đường hay cây cầu, hạ tầng cần bao gồm các yếu tố về năng lượng tái tạo, công nghệ số, quản trị thông minh và dịch vụ công chất lượng cao.

Việt Nam đã bước đầu triển khai các khu đô thị thông minh tại Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh, Quảng Ninh... Đây là minh chứng cho xu hướng tích hợp hạ tầng số với đô thị hóa. Trong thập kỷ tới, xu hướng này sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ, trở thành nền tảng để bất động sản Việt Nam nâng cao vị thế trong khu vực.