Dự báo xu hướng ngành bất động sản năm 2024

Giới phân tích dự báo triển vọng ngành bất động sản năm 2024 sẽ khả quan hơn trong bối cảnh lãi suất thấp, các nút thắt pháp lý được giải quyết và rủi ro thanh khoản bắt đầu giảm. Đồng thời, việc tái cấu trúc nguồn vốn, mua bán sáp nhập (M&A) và tập trung vào bất động sản trung cấp sẽ là những xu hướng chính của ngành trong năm nay.

Theo Công ty cổ phần Chứng khoán MB (MBS), năm 2024, triển vọng ngành bất động sản sẽ tích cực hơn nhờ các yếu tố mặt bằng lãi suất về mức thấp tác động tích cực đến nhu cầu mua bất động sản, Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến được thông qua góp phần giải quyết vướng mắc pháp lý; rủi ro thanh khoản của các doanh nghiệp giảm khi thực hiện cơ cấu nợ vay.

Tuy nhiên, vẫn còn những thách thức mà các doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt gồm: Các dự án bị đình trệ khiến nguồn cung giảm và khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn ngân hàng.

Năm nay, các doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ tập trung vào tái cấu trúc nguồn vốn và M&A bên cạnh việc tập trung phát triển bất động sản trung cấp.

Việc tái cấu trúc nguồn vốn, mua bán sáp nhập (M&A) và tập trung vào bất động sản trung cấp được dự báo sẽ là những xu hướng chính của ngành trong năm nay.. Ảnh minh họa: TTXVN

MBS đánh giá hoạt động tái cấu trúc nguồn vốn sẽ diễn ra mạnh mẽ, khi các doanh nghiệp cần cơ cấu để thực hiện dự án. Phát hành cổ phiếu để tăng vốn dự kiến là xu hướng huy động chủ yếu của doanh nghiệp trong năm nay, do các ngân hàng đang thận trọng hơn khi cho vay bất động sản.

Hơn nữa, M&A dự án dự báo sẽ sôi động hơn nhờ doanh nghiệp cần bán tài sản để tồn tại khi sức khỏe tài chính yếu đi và hoạt động đầu tư của các doanh nghiệp nước ngoài được đẩy mạnh, trong bối cảnh chi phí vốn rẻ hơn.

Phân khúc bất động sản trung cấp kỳ vọng là điểm sáng phục hồi khi những tín hiệu tích cực đã xuất hiện trong nửa cuối năm 2023. Việc thiếu hụt nguồn cung phân khúc trung cấp và lãi suất về mức thấp sẽ kích thích nhu cầu tại phân khúc này nhờ nhu cầu ở thực lớn, MBS nhận định.

Thực tế, từ đầu năm 2023 đến nay đã có nhiều văn bản được Chính phủ ban hành, nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Đặc biệt, mới đây Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi).

Sau thời gian tăng nóng, thị trường bất động sản rơi vào khó khăn từ pháp lý dự án tới nguồn vốn trái phiếu, vốn vay ngân hàng...

Để tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực bất động sản, năm 2023, Chính phủ đã đưa ra nhiều chỉ đạo, quyết sách kịp thời nhằm vực dậy thị trường.

Tháng 3/2023, Chính phủ ban hành Nghị định số 08/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế (Nghị định 08). Nghị định 08 giúp doanh nghiệp bất động sản có thể giãn, hoãn nợ, bán chiết khấu tài sản, thanh toán gốc lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác như bất động sản.

Nghị định 33/2023/NĐ-CP ngày 10/6/2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; trong đó, đáng chú ý, Ngân hàng Nhà nước được giao chủ trì triển khai chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng với nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp.

Cuối tháng 11/2023, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), có hiệu lực thi hành từ năm 2025. Đây là khung pháp lý quan trọng với nhiều quy định tác động tích cực cho cả người mua nhà, chủ đầu tư và thị trường.

Chính phủ cũng vừa ban hành văn bản hỏa tốc số 527/TB-VPCP, thông báo kết luận của Thủ tướng Chính phủ tại Hội nghị giải pháp tháo gỡ khó khăn về tăng trưởng tín dụng cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy tăng trưởng và ổn định vĩ mô.

Theo đó, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng hướng dẫn các doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại các phân khúc, hạ giá thành sản phẩm; có giải pháp phù hợp, kịp thời, hiệu quả việc cơ cấu lại phân khúc cho người có nhu cầu thực và người có thu nhập thấp.

Những động thái quyết liệt của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn, giúp thị trường bất động sản phục hồi và phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Thực tế, kết quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản đã cải thiện dần qua từng quý, lợi nhuận quý III tiếp tục tăng trưởng so với các quý đầu năm.

Quý III/2023, tình hình kinh doanh các doanh nghiệp bất động sản trên sàn (không tính Công ty cổ phần Vinhomes (Vinhomes – mã chứng khoán: VHM) mặc dù đã cải thiện hơn so với 2 quý đầu năm, nhưng kết quả kinh doanh tiếp tục suy giảm đáng kể với doanh thu và lợi nhuận sau thuế lần lượt giảm 35% và 19% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong 9 tháng năm 2023, Vinhomes chiếm đến hơn 80% tổng lợi nhuận toàn ngành bất động sản trên sàn, với lợi nhuận sau thuế đạt 32.000 tỷ đồng, tăng 62% chủ yếu nhờ ghi nhận doanh số bán căn thấp tầng dự án Ocean Park 2 và 3.

Như vậy, lợi nhuận của Vinhomes có ảnh hưởng quyết định tới lợi nhuận toàn ngành và nếu không tính lợi nhuận từ Vinhomes, lợi nhuận sau ngành bất động sản trên sàn sụt giảm hơn 42% so với cùng kỳ năm ngoái.

Kết quả kinh doanh cũng tiếp tục phân hóa giữa các doanh nghiệp trong ngành. Cụ thể, chỉ một số doanh nghiệp lớn đẩy mạnh bàn giao dự án (chủ yếu là dự án cũ hoặc giai đoạn tiếp của các dự án hiện hữu) là ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng cao như Công ty cổ phần Vincom Retail (mã chứng khoán: VRE) tăng 72% so với cùng kỳ, Công ty cổ phần Phát triển Sunshine Homes (mã chứng khoán: SSH) tăng 459%, Công  ty cổ phần Đầu tư Văn Phú – Invest (mã chứng khoán: VPI) tăng 22%.

Đa phần các doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận sụt giảm như Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán: DXG) có lợi nhuận giảm 84% so với cùng kỳ năm ngoái, thậm chí thua lỗ như Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland – mã chứng khoán: NVL) lỗ 958 tỷ đồng, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Du lịch Vinaconex (mã chứng khoán: VCR) lỗ 282 tỷ đồng.

Thị trường bất động sản vẫn khó khăn. Ảnh minh họa: Hoàng Hải-TTXVN

Theo Công ty cổ phần Chứng khoán Agribank (Agriseco), thị trường bất động sản vẫn khó khăn, nhưng sẽ khởi sắc hơn từ nửa cuối năm 2024 khi các nút thắt pháp lý, vốn, thanh khoản dần được tháo gỡ.

Triển vọng phục hồi chủ yếu sẽ đến từ các phân khúc căn hộ nhu cầu ở thực ở nội đô hoặc ven trung tâm có vị trí và cơ sở hạ tầng phát triển. Đối với doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán, kết quả kinh doanh năm nay dự kiến sẽ khó tăng trưởng đột biến do tiến độ và khả năng hấp thụ của nền kinh tế.

Agriseco đánh giá, 2024 là năm bản lề cho quá trình hồi phục của toàn ngành. Kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp có quỹ đất đang bàn giao phù hợp với nhu cầu ở thực và có năng lực bán hàng sẽ tích cực hơn.

Mặc dù vậy, công ty chứng khoán này cũng chỉ ra những thách thức của ngành bất động sản như: Sức cầu mua nhà hồi phục chậm; nguồn thu bất động sản giảm ảnh hưởng lợi nhuận năm 2024; áp lực trả nợ đáo hạn trái phiếu lớn trong khi khả năng trả nợ vẫn thấp, tỷ lệ nợ xấu gia tăng.

Về định giá cổ phiếu bất động sản, Agriseco nhận định mặt bằng trung bình định giá nhóm bất động sản đang giao dịch ở mức P/B 1,3x lần so với mức 8,1x lần bình quân 10 năm qua.

Mặt bằng định giá giảm chủ yếu đến từ đợt sụt giảm mạnh trong quý IV năm 2020 và giá cổ phiếu chưa hồi phục lại vùng giá như cũ. Tuy nhiên, điều này không hàm ý việc mặt bằng giá cổ phiếu bất động sản đang ở vùng hấp dẫn khi hầu hết đã tăng giá từ đầu năm, trong khi kết quả kinh doanh sụt giảm và bối cảnh ngành còn rất nhiều khó khăn.

Ở mặt tích cực vẫn có một số cổ phiếu của những doanh nghiệp có quỹ đất và năng lực triển khai dự án tốt đang ở vùng định giá phù hợp, là cơ hội để nhà đầu tư xem xét lựa chọn giải ngân và nắm giữ trong trung và dài hạn.