Thị trường bất động sản đón lực đẩy từ dòng vốn tín dụng và FDI

Cơ cấu phân bổ tín dụng tại nhiều ngân hàng dành tỷ trọng cho lĩnh vực bất động sản ở mức khá cao. Ảnh minh họa

Dòng vốn đang trở thành yếu tố trung tâm tạo động lực phục hồi và tăng trưởng cho thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm 2025 và giai đoạn tiếp theo. Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp, tín dụng được nới lỏng và nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) gia tăng mạnh, thị trường bất động sản đang từng bước tái cấu trúc và chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới, với kỳ vọng bền vững và ổn định hơn.

* Đòn bẩy tín dụng

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 7/2025, dư nợ tín dụng của toàn nền kinh tế đạt hơn 17,2 triệu tỷ đồng, tăng 9,9% so với cuối năm 2024. Ngay từ đầu năm, Ngân hàng Nhà nước đặt chỉ tiêu định hướng tăng trưởng tín dụng là 16% và đã phân bổ chỉ tiêu cho từng ngân hàng. Đến ngày 31/7, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục tăng thêm chỉ tiêu tín dụng cho các ngân hàng.

Trong đó, cơ cấu phân bổ tín dụng tại nhiều ngân hàng dành tỷ trọng cho lĩnh vực bất động sản ở mức khá cao. Tính đến 31/5/2025, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1.640.682 tỷ đồng, tăng 36% so với cùng kỳ năm trước và đạt mức cao nhất kể từ năm 2023.

Tổng dư nợ tín dụng bất động sản tăng mạnh cho thấy dòng vốn từ ngân hàng vào lĩnh vực này đang được nới lỏng hơn và có dấu hiệu phục hồi niềm tin từ cả ngân hàng lẫn doanh nghiệp. Các chuyên gia cho rằng, với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16% trong năm 2025 (tương đương khoảng 2,5 triệu tỷ đồng), có nhiều khả năng tín dụng bất động sản còn tiếp tục tăng, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất được điều chỉnh thấp để hỗ trợ mua nhà và gói tín dụng ưu đãi cho người trẻ.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong đánh giá, việc tín dụng bất động sản được mở rộng trở lại không chỉ giúp doanh nghiệp khơi thông các dự án đang bị đình trệ mà còn góp phần củng cố niềm tin của nhà đầu tư trên thị trường. Mặt bằng lãi suất đang ở vùng thấp nhất trong nhiều năm là điều kiện quan trọng để doanh nghiệp có thể tiếp cận vốn với chi phí hợp lý, từ đó từng bước tái khởi động kế hoạch phát triển dự án và mở rộng quy mô đầu tư.

Đồng quan điểm, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội Nguyễn Hoài An nhận định, mặt bằng lãi suất thấp cùng với tín dụng được nới lỏng và giải ngân đầu tư công tăng tốc đang tạo ra bệ đỡ vững chắc cho thị trường bất động sản. Đặc biệt, với mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống lên mức 16% trong năm 2025, tương đương khoảng 2,5 triệu tỷ đồng, sẽ mang lại cơ hội đáng kể cho cả doanh nghiệp phát triển bất động sản lẫn nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là trong các phân khúc trung cấp và bình dân.

Trong bối cảnh nhiều dự án trước đây gặp vướng mắc pháp lý hoặc thiếu vốn triển khai, việc dòng tín dụng chảy mạnh trở lại đã giúp hàng loạt doanh nghiệp lớn tăng tốc trở lại, tái khởi động nhiều dự án từng bị đình hoãn. Bên cạnh đó, các dự án mới cũng được xúc tiến với quy mô và tốc độ cao hơn, nhờ nguồn vốn dồi dào từ hệ thống ngân hàng thương mại – bà An phân tích.

Không chỉ có tín dụng ngân hàng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng là một kênh huy động vốn quan trọng với các doanh nghiệp bất động sản. Theo Công ty CP xếp hạng tín nhiệm S&I (S&I Ratings), trong nửa đầu năm 2025, khối lượng trái phiếu đáo hạn đạt khoảng 56.000 tỷ đồng; trong đó nhóm bất động sản chiếm khoảng 45%. Tuy nhiên, áp lực sẽ tăng mạnh trong nửa cuối năm với tổng giá trị đáo hạn lên tới hơn 149.000 tỷ đồng, riêng bất động sản chiếm gần 73.000 tỷ đồng.

Đáng chú ý, có khoảng 18.400 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đã thực hiện gia hạn kỳ hạn trước đó, trong khi giá trị chậm thanh toán gốc, lãi trong 6 tháng đầu năm ước khoảng 16.000 tỷ đồng. Theo các chuyên gia, đây là áp lực lớn buộc doanh nghiệp phải cải thiện dòng tiền bằng việc khơi thông pháp lý dự án, thúc đẩy bán hàng và kiểm soát tốt chi phí.

Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Doanh nghiệp có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2025 với quy định doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ phải có mức nợ không vượt quá 5 lần vốn chủ sở hữu – ngoại trừ tổ chức tín dụng và doanh nghiệp bất động sản được kỳ vọng sẽ góp phần nâng cao chất lượng phát hành, hướng đến mục tiêu kiểm soát rủi ro tài chính cho toàn hệ thống.

S&I Ratings nhận định, dù còn nhiều khó khăn, nhưng nếu các chính sách tháo gỡ pháp lý tiếp tục được triển khai đúng hướng, doanh nghiệp có thể dùng dự án đã đủ điều kiện pháp lý làm tài sản bảo đảm vay vốn ngân hàng, đồng thời tiến hành mở bán, tạo dòng tiền mới để thanh toán nghĩa vụ với trái chủ. Trong bối cảnh tín dụng được khơi thông, xu hướng phục hồi của thị trường trái phiếu doanh nghiệp được dự báo sẽ tiếp tục trong nửa cuối năm.

* Dòng vốn FDI củng cố triển vọng dài hạn

Cùng với tín dụng trong nước, dòng vốn FDI cũng đang thể hiện vai trò quan trọng trong việc củng cố nền tảng tài chính và tạo động lực phát triển cho thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là phân khúc bất động sản công nghiệp và hạ tầng khu vực.

Theo số liệu từ Cục Thống kê (Bộ Tài chính), tổng vốn mới và vốn tăng thêm của nhà đầu tư nước ngoài “rót” vào Việt Nam trong 7 tháng vừa qua thì hoạt động kinh doanh bất động sản tiếp tục duy trì vị trí hút vốn thứ hai với 4,95 tỷ USD, chiếm 24,7%. Đây là tín hiệu tích cực, thể hiện sự quan tâm ngày càng lớn của nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường Việt Nam trong bối cảnh khu vực đang dịch chuyển chuỗi cung ứng.

Bộ Xây dựng nhận định, một loạt yếu tố thuận lợi đã thúc đẩy xu hướng này bao gồm ổn định kinh tế vĩ mô, tỷ giá và lạm phát được kiểm soát tốt; hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư – đất đai – xây dựng dần được hoàn thiện. Cùng đó là sự phát triển của hệ thống hạ tầng trọng điểm như cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, các tuyến vành đai tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Ngoài ra, việc chuyển sang mô hình chính quyền hai cấp từ tháng 7/2025 tại các địa phương sẽ tạo ra môi trường quản lý linh hoạt hơn, hỗ trợ cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án có yếu tố nước ngoài. Đây là điều kiện quan trọng để duy trì và gia tăng dòng vốn FDI vào bất động sản trong thời gian tới.

Các chuyên gia cũng nhấn mạnh, để tận dụng hiệu quả dòng vốn ngoại, Việt Nam cần chú trọng quy hoạch quỹ đất sạch, đảm bảo cơ sở hạ tầng đồng bộ tại các khu vực có tiềm năng phát triển như các tỉnh vệ tinh của Hà Nội, TP Hồ Chí Minh... Bên cạnh đó, chính sách thuế và pháp luật đầu tư cần tiếp tục cải tiến theo hướng minh bạch, ổn định, tạo niềm tin dài hạn cho nhà đầu tư.

Đặc biệt, các phân khúc bất động sản xanh, khu công nghiệp thông minh, logistics và nhà ở công nhân đang được các nhà đầu tư nước ngoài đặc biệt quan tâm. Nếu được định hướng phát triển đúng mức thì đây có thể trở thành động lực mới cho thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2025–2030.

Trong bối cảnh nền kinh tế tiếp tục phục hồi tích cực, việc tín dụng trong nước được khơi thông và FDI gia tăng mạnh đang tạo nền tảng tài chính vững chắc cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để tận dụng tốt cơ hội, các doanh nghiệp cần chủ động tái cấu trúc chiến lược, kiểm soát rủi ro tài chính và tập trung phát triển các dự án phù hợp với nhu cầu thực, hướng tới tăng trưởng bền vững và góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống đô thị.