Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Cần có các quy định cụ thể về xác định giá đất
Nhiều nội dung liên quan đến vấn đề xác định giá đất, xây dựng bảng giá đất được nhiều chuyên gia, nhà khoa học, luật sư và doanh nghiệp đề cập đến tại Hội thảo khoa học Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Viện Khoa học xã hội vùng Nam Bộ phối hợp với Liên đoàn Luật sư Việt Nam, Viện Công nghệ Đào tạo nguồn nhân lực ASEAN, Viện Nghiên cứu Phát triển Xã hội và Chính sách tổ chức tại Thành phố Hồ Chí Minh ngày 24/3.
Theo Phó giáo sư, Tiến sỹ Vũ Tuấn Hưng, Phó Viện trưởng phụ trách Viện Khoa học xã hội vùng Nam Bộ, xác định giá đất sát với giá trị trường là mong muốn của mọi người dân, đặc biệt là người dân có đất trong diện quy hoạch, giải phóng mặt bằng phục vụ các dự án thương mại. Song việc xác định giá đất và bảng giá đất hằng năm hiện nay rất khó khăn.
Nếu dựa vào các giao dịch đất đai trên thị trường thì rất khó để xác định giá bởi hầu hết các giao dịch đất đai (đặc biệt là các khu dân cư, khu đô thị cũ, các giao dịch hầu hết giữa cá nhân với cá nhân) do hai bên thỏa thuận và do đó khó biết được giá trị giao dịch thực của một bất động sản để tính thuế chuyển nhượng.
Từ thực tế trên, Phó Giáo sư, Tiến sỹ Vũ Tuấn Hưng đề xuất: Để có được căn cứ vững chắc cho việc xác định giá đất qua các giao dịch có lẽ cần có chế tài đủ mạnh và các cơ chế hậu kiểm đối với các giao dịch gian dối về giá trị thực nhằm mục đích trốn thuế của Nhà nước. Nếu làm chặt chẽ sẽ là một mũi tên trúng hai đích: ngân sách nhà nước sẽ được tăng lên qua hoạt động giao dịch bất động sản, đồng thời giá cả công khai sẽ là căn cứ xây dựng bảng giá một cách thuận lợi và sát thị trường. "Hội đồng xác định giá đất hàng năm cần chú ý bổ sung các thành viên độc lập không phải trong hệ thống nhà nước như: thành viên từ Công ty thẩm định giá có kinh nghiệm về bất động sản, hiệp hội bất động sản, cán bộ thẩm định giá đất của các ngân hàng lớn... Việc xác định bảng giá đất hằng năm có khó, nhưng nếu làm tốt và nghiêm túc thì đây sẽ là một công cụ quan trọng giúp cho công tác quản lý nhà nước đối với đất đai hiệu quả, đảm bảo lợi ích cho các bên liên quan", Phó Giáo sư, Tiến sỹ Vũ Tuấn Hưng phân tích. Tương tự, theo Luật sư Nguyễn Đình Hải, Đoàn Luật sư tỉnh Đồng Nai, về ý tưởng, mục tiêu đề ra của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) liên quan đến tài chính đất đai và việc xây dựng bảng giá đất có tính chất đột phá và giải quyết được rất nhiều vấn đề bất cập và thiệt hại cho nền kinh tế nói chung cũng như người sử dụng đất, các nhà đầu tư nói riêng.Tuy nhiên, trong dự thảo Luật chỉ đề ra các tiêu chỉ, đầu việc phải làm một cách chung chung chứ không đưa ra một công thức cụ thể cho việc xây dựng bảng giá đất hàng năm.
Luật sư Nguyễn Đình Hải cho rằng, trong các nội dung này thì việc xây dựng phương pháp xây dựng giá đất và cơ quan quyết định giá đất là quan trọng nhất và mang tính nền tảng. Công thức tính giá đất sát với giá thị trường phải dựa trên các tiêu chí cụ thể và hướng dẫn cụ thể và hội đồng định giá đất sẽ dựa vào đó tính toán giá đất phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương, giảm nguy cơ tùy tiện áp giá đất theo hướng có lợi cho cá nhân, tổ chức và hoặc nhóm lợi ích. Đề xuất nên quy định về việc thành lập tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện, Luật sư Nguyễn Đình Hải cho rằng: Các tổ chức này cũng có nghĩa vụ tuân thủ các chuẩn mực, nguyên tắc, phương pháp định giá trong “Tiêu chuẩn định giá Tài sản của Việt Nam”, bảo đảm sự thống nhất trong việc định giá đất như phản ánh trung thực giá thị trường, nguyên tắc độc lập, khách quan của các chủ thể tư vấn, xác định giá đất, tuân thủ cơ chế kiểm tra, giám sát.Đặc biệt, các tổ chức định giá đất cần thực hiện một cách khách quan các tiêu chuẩn định giá đất. Có như vậy, hoạt động định giá đất mới bảo đảm được tính khách quan, minh bạch và giá đất do cơ quan định giá đất xác định sẽ phản ánh đúng giá trị của thị trường.
Tại Hội thảo, nhiều chuyên gia cũng cho rằng: Cần phải quy định tiêu chỉ và làm rõ khái niệm thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường. Thực tế vừa qua cho thấy giá đất trên thị trường luôn luôn có sự biến động từng ngày. Việc biến động giá đất trên thị trường xuất phát từ nhiều lý do trong đó có việc cố tình “thổi giá”. Từ thực tiễn nghiên cứu của mình, Phó Giáo sư, Tiến sỹ Nguyễn Thị Thanh Thủy, Giám đốc Trung tâm Triết học và Chính trị học (Viện Khoa học xã hội vùng Nam Bộ) cho biết: Chế định bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề phức tạp và mang tính thời sự nóng bỏng, thu hút sự quan tâm của toàn xã hội; có ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống, tâm lý của người dân và tác động không nhỏ đến sự ổn định xã hội.Một trong những hạn chế cần được khắc phục là những quy định pháp luật liên quan đến thu hồi và xác định giá bồi thường cho người dân là nội dung khó khăn và phức tạp nhất. Do đó, hy vọng Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ khắc phục được những hạn chế, thiếu sót như hiện nay.
Cũng theo Phó Giáo sư, Tiến sỹ Nguyễn Thị Thanh Thủy nên xem xét thay thế vai trò của Chủ tịch Hội đồng định giá đất bằng một cá nhân khác không phải là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để bảo đảm thực hiện nguyên tắc minh bạch. Bổ sung quy định về quy trình xác định giá đất có sự tham gia của một bên độc lập có chức năng tư vấn và có sự tham gia của bên bị thu hồi đất. Cần bổ sung căn cứ xác định giá đất theo nguyên tắc vận hành thị trường hoặc điều chỉnh theo hướng quy đổi “trung bình về giá” trước và sau bồi thường nhằm bảo đảm quyền lợi cho người bị thu hồi. Kiến nghị đối với bảng giá đất theo dự thảo Luật đất đai (sử đổi) ở Điều 154, Điều 155 theo hướng bổ sung quy định về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh biến động giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất,...Điều chỉnh kịp thời việc ban hành đơn giá đối với tài sản gắn liền với đất trong trường hợp bị thu hồi một cách chặt chẽ theo hướng bảo đảm hệ quy chiếu giá trị tài sản khi định giá so với thực tế./.
Tin liên quan
-
Bất động sản
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Cần quy định bổ sung nguồn tài chính cho phát triển quỹ đất
16:07' - 22/03/2023
Hiệp hội Bất động sản Tp Hồ Chí Minh vừa có góp ý đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) liên quan đến các quy định về cơ chế phát triển quỹ đất, tổ chức phát triển quỹ đất.
-
Bất động sản
Khẩn trương tổng hợp, xây dựng Báo cáo kết quả lấy ý kiến nhân dân dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)
20:05' - 18/03/2023
Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà vừa ký Công điện số 164/CĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ về tổ chức lấy ý kiến nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
-
Kinh tế Việt Nam
Tổng hợp ý kiến nhân dân về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) phải toàn diện, đầy đủ, trung thực
20:12' - 16/03/2023
Văn phòng Quốc hội vừa có Thông báo số 2083/TB-VPQH Kết luận của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ tại cuộc họp với Bộ Tài nguyên và Môi trường về dự án Luật Đất đai (sửa đổi).
Tin cùng chuyên mục
-
Bất động sản
Đề xuất quy định mới về Quỹ phát triển đất
09:34'
Bộ Tài chính đang lấy ý kiến góp ý với dự thảo Nghị định của Chính phủ quy định về Quỹ phát triển đất với nhiều đề xuất mới được bổ sung.
-
Bất động sản
Phân khúc căn hộ đang dẫn dắt thị trường bất động sản Hà Nội
20:33' - 24/04/2024
Căn hộ chung cư tại Hà Nội liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái.
-
Bất động sản
Đồng bộ chính sách, tiếp thêm niềm tin cho thị trường bất động sản
11:31' - 24/04/2024
2024 là năm bản lề tạo xung lực cho thị trường bất động sản với hàng loạt bộ luật quan trọng liên quan đến lĩnh vực này sẽ sớm có hiệu lực, đang gấp rút hoàn thiện hành lang pháp lý hướng dẫn thi hành
-
Bất động sản
Quảng Ngãi “đỏ mắt” tìm dự án nhà ở xã hội
09:16' - 24/04/2024
Tỉnh Quảng Ngãi hiện có hơn 70.000 lao động đang làm việc tại Khu kinh tế Dung Quất và các Khu công nghiệp, cụm công nghiệp.
-
Bất động sản
Gia tăng nhu cầu thuê mặt bằng chất lượng cao ở khu trung tâm Tp. Hồ Chí Minh
20:11' - 22/04/2024
Dữ liệu của Savills cho thấy, các nhà bán lẻ F&B (thực phẩm và đồ uống), thể thao và mỹ phẩm dẫn đầu về hoạt động cho thuê trên toàn khu vực trong nửa cuối năm 2023 và những tháng đầu năm 2024.
-
Bất động sản
Xu hướng bỏ nhà phố lên căn hộ "cập bến" đô thị trẻ Đà Nẵng?
15:30' - 22/04/2024
Sau Hà Nội và TP.HCM, những tổ hợp căn hộ hiện đại, tiện nghi đang dần trở thành lựa chọn “tổ ấm” lý tưởng cho người thành đạt tại các đô thị trẻ, điển hình là Đà Nẵng.
-
Bất động sản
Những trường hợp từ chối hồ sơ đề nghị điều chỉnh sổ đỏ
09:15' - 22/04/2024
Những trường hợp nào bị từ chối cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) theo quy định hiện hành?
-
Bất động sản
Đắk Lắk định hướng rõ hơn về mục tiêu phát triển thị trường bất động sản
08:23' - 21/04/2024
Tỉnh Đắk Lắk có 16 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đang triển khai thực hiện với tổng diện tích trên 311ha đất.
-
Bất động sản
Người mua nhà đổi “khẩu vị” để hợp túi tiền
17:48' - 20/04/2024
Trước đà tăng nhanh và "nóng" của phân khúc chung cư tại Hà Nội, các chuyên gia cho rằng, thời gian tới, thị trường sẽ ghi nhận sự dịch chuyển của nguồn cầu tới những khu vực có giá hợp lý.