Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Cần có các quy định cụ thể về xác định giá đất

Nhiều nội dung liên quan đến vấn đề xác định giá đất, xây dựng bảng giá đất được nhiều chuyên gia, nhà khoa học, luật sư và doanh nghiệp đề cập đến tại Hội thảo khoa học Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Viện Khoa học xã hội vùng Nam Bộ phối hợp với Liên đoàn Luật sư Việt Nam, Viện Công nghệ Đào tạo nguồn nhân lực ASEAN, Viện Nghiên cứu Phát triển Xã hội và Chính sách tổ chức tại Thành phố Hồ Chí Minh ngày 24/3.

Theo Phó giáo sư, Tiến sỹ Vũ Tuấn Hưng, Phó Viện trưởng phụ trách Viện Khoa học xã hội vùng Nam Bộ, xác định giá đất sát với giá trị trường là mong muốn của mọi người dân, đặc biệt là người dân có đất trong diện quy hoạch, giải phóng mặt bằng phục vụ các dự án thương mại. Song việc xác định giá đất và bảng giá đất hằng năm hiện nay rất khó khăn.

Nếu dựa vào các giao dịch đất đai trên thị trường thì rất khó để xác định giá bởi hầu hết các giao dịch đất đai (đặc biệt là các khu dân cư, khu đô thị cũ, các giao dịch hầu hết giữa cá nhân với cá nhân) do hai bên thỏa thuận và do đó khó biết được giá trị giao dịch thực của một bất động sản để tính thuế chuyển nhượng.

Từ thực tế trên, Phó Giáo sư, Tiến sỹ Vũ Tuấn Hưng đề xuất: Để có được căn cứ vững chắc cho việc xác định giá đất qua các giao dịch có lẽ cần có chế tài đủ mạnh và các cơ chế hậu kiểm đối với các giao dịch gian dối về giá trị thực nhằm mục đích trốn thuế của Nhà nước. Nếu làm chặt chẽ sẽ là một mũi tên trúng hai đích: ngân sách nhà nước sẽ được tăng lên qua hoạt động giao dịch bất động sản, đồng thời giá cả công khai sẽ là căn cứ xây dựng bảng giá một cách thuận lợi và sát thị trường.

"Hội đồng xác định giá đất hàng năm cần chú ý bổ sung các thành viên độc lập không phải trong hệ thống nhà nước như: thành viên từ Công ty thẩm định giá có kinh nghiệm về bất động sản, hiệp hội bất động sản, cán bộ thẩm định giá đất của các ngân hàng lớn... Việc xác định bảng giá đất hằng năm có khó, nhưng nếu làm tốt và nghiêm túc thì đây sẽ là một công cụ quan trọng giúp cho công tác quản lý nhà nước đối với đất đai hiệu quả, đảm bảo lợi ích cho các bên liên quan", Phó Giáo sư, Tiến sỹ Vũ Tuấn Hưng phân tích.

Tương tự, theo Luật sư Nguyễn Đình Hải, Đoàn Luật sư tỉnh Đồng Nai, về ý tưởng, mục tiêu đề ra của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) liên quan đến tài chính đất đai và việc xây dựng bảng giá đất có tính chất đột phá và giải quyết được rất nhiều vấn đề bất cập và thiệt hại cho nền kinh tế nói chung cũng như người sử dụng đất, các nhà đầu tư nói riêng.

Tuy nhiên, trong dự thảo Luật chỉ đề ra các tiêu chỉ, đầu việc phải làm một cách chung chung chứ không đưa ra một công thức cụ thể cho việc xây dựng bảng giá đất hàng năm.

Luật sư Nguyễn Đình Hải cho rằng, trong các nội dung này thì việc xây dựng phương pháp xây dựng giá đất và cơ quan quyết định giá đất là quan trọng nhất và mang tính nền tảng. Công thức tính giá đất sát với giá thị trường phải dựa trên các tiêu chí cụ thể và hướng dẫn cụ thể và hội đồng định giá đất sẽ dựa vào đó tính toán giá đất phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương, giảm nguy cơ tùy tiện áp giá đất theo hướng có lợi cho cá nhân, tổ chức và hoặc nhóm lợi ích.

Đề xuất nên quy định về việc thành lập tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện, Luật sư Nguyễn Đình Hải cho rằng: Các tổ chức này cũng có nghĩa vụ tuân thủ các chuẩn mực, nguyên tắc, phương pháp định giá trong “Tiêu chuẩn định giá Tài sản của Việt Nam”, bảo đảm sự thống nhất trong việc định giá đất như phản ánh trung thực giá thị trường, nguyên tắc độc lập, khách quan của các chủ thể tư vấn, xác định giá đất, tuân thủ cơ chế kiểm tra, giám sát.

Đặc biệt, các tổ chức định giá đất cần thực hiện một cách khách quan các tiêu chuẩn định giá đất. Có như vậy, hoạt động định giá đất mới bảo đảm được tính khách quan, minh bạch và giá đất do cơ quan định giá đất xác định sẽ phản ánh đúng giá trị của thị trường.

Tại Hội thảo, nhiều chuyên gia cũng cho rằng: Cần phải quy định tiêu chỉ và làm rõ khái niệm thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường. Thực tế vừa qua cho thấy giá đất trên thị trường luôn luôn có sự biến động từng ngày. Việc biến động giá đất trên thị trường xuất phát từ nhiều lý do trong đó có việc cố tình “thổi giá”.

Từ thực tiễn nghiên cứu của mình, Phó Giáo sư, Tiến sỹ Nguyễn Thị Thanh Thủy, Giám đốc Trung tâm Triết học và Chính trị học (Viện Khoa học xã hội vùng Nam Bộ) cho biết: Chế định bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề phức tạp và mang tính thời sự nóng bỏng, thu hút sự quan tâm của toàn xã hội; có ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống, tâm lý của người dân và tác động không nhỏ đến sự ổn định xã hội.

Một trong những hạn chế cần được khắc phục là những quy định pháp luật liên quan đến thu hồi và xác định giá bồi thường cho người dân là nội dung khó khăn và phức tạp nhất. Do đó, hy vọng Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ khắc phục được những hạn chế, thiếu sót như hiện nay.

Cũng theo Phó Giáo sư, Tiến sỹ Nguyễn Thị Thanh Thủy nên xem xét thay thế vai trò của Chủ tịch Hội đồng định giá đất bằng một cá nhân khác không phải là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để bảo đảm thực hiện nguyên tắc minh bạch. Bổ sung quy định về quy trình xác định giá đất có sự tham gia của một bên độc lập có chức năng tư vấn và có sự tham gia của bên bị thu hồi đất.

Cần bổ sung căn cứ xác định giá đất theo nguyên tắc vận hành thị trường hoặc điều chỉnh theo hướng quy đổi “trung bình về giá” trước và sau bồi thường nhằm bảo đảm quyền lợi cho người bị thu hồi. Kiến nghị đối với bảng giá đất theo dự thảo Luật đất đai (sử đổi) ở Điều 154, Điều 155 theo hướng bổ sung quy định về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh biến động giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất,...

Điều chỉnh kịp thời việc ban hành đơn giá đối với tài sản gắn liền với đất trong trường hợp bị thu hồi một cách chặt chẽ  theo hướng bảo đảm hệ quy chiếu giá trị tài sản khi định giá so với thực tế./.