Gắn mã định danh bất động sản và thách thức vận hành

Từ ngày 1/3/2026, theo Nghị định số 357/2025/NĐ-CP của Chính phủ về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, mỗi căn nhà và sản phẩm bất động sản trong công trình xây dựng sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng. Đây được xem là bước tiến quan trọng trong việc chuẩn hóa dữ liệu, nâng cao tính minh bạch và hiệu quả quản lý thị trường bất động sản – lĩnh vực vốn tồn tại nhiều khoảng trống thông tin trong thời gian dài. Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích rõ rệt, việc triển khai chính sách này cũng đặt ra không ít thách thức.

* “Danh tính” điện tử cho bất động sản

Nghị định 357 quy định xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo mô hình thống nhất từ Trung ương đến địa phương. Bộ Xây dựng là cơ quan chủ trì xây dựng, quản lý và vận hành hệ thống trên phạm vi cả nước; UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức thu thập, cập nhật và khai thác dữ liệu tại địa phương.

Theo quy định, mỗi sản phẩm bất động sản sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng, là chuỗi ký tự gồm cả chữ và số, có độ dài tối đa 40 ký tự. Mã định danh này được gắn xuyên suốt với bất động sản trong toàn bộ vòng đời, áp dụng cho nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư và các sản phẩm bất động sản trong công trình xây dựng.

Cấu trúc mã định danh được thiết kế nhằm phản ánh đầy đủ “lý lịch” của bất động sản, bao gồm mã định danh thửa đất, mã thông tin dự án hoặc công trình, định danh địa điểm (nếu có) và loại sản phẩm bất động sản. Việc chuẩn hóa cấu trúc mã giúp các cơ quan quản lý, người dân và tổ chức liên quan dễ dàng tra cứu, đối chiếu thông tin, hạn chế tình trạng trùng lặp hoặc sai lệch dữ liệu.

Không chỉ dừng lại ở việc định danh tài sản, Nghị định 357 còn mở rộng phạm vi quản lý sang các chủ thể tham gia thị trường. Theo đó, mỗi đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư, mỗi chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, cũng như các cá nhân thuộc diện hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở đều được cấp mã định danh riêng. Cách tiếp cận này thể hiện xu hướng quản lý theo hệ sinh thái toàn diện, thay vì chỉ tập trung vào từng tài sản đơn lẻ.

Hệ thống cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được yêu cầu lưu trữ đầy đủ thông tin về dự án như tổng mức đầu tư, quy mô sử dụng đất, tiến độ thực hiện và các văn bản pháp lý liên quan. Đồng thời, hệ thống phản ánh diễn biến thị trường thông qua dữ liệu thống kê về giá mua bán, tổng giá trị giao dịch và lượng bất động sản tồn kho.

Đáng chú ý, dữ liệu giao dịch qua công chứng và thông tin hợp đồng mua bán bất động sản sẽ được tích hợp vào hệ thống. Mỗi hợp đồng phải thể hiện rõ mã định danh của bất động sản, các cá nhân hoặc tổ chức tham gia giao dịch, thời điểm ký kết và hình thức giao dịch. Ngoài ra, dữ liệu về tình trạng sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân cũng được cập nhật thường xuyên.

Để bảo đảm tính đồng bộ và liên thông, các bộ, ngành liên quan có trách nhiệm chia sẻ, kết nối dữ liệu. Khi các nguồn thông tin được tích hợp và vận hành thống nhất, thị trường bất động sản sẽ có nền tảng dữ liệu đầy đủ và tin cậy hơn, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước.

* Minh bạch thị trường – “màng lọc” tự nhiên

Đánh giá về tác động của việc gắn mã định danh cho từng bất động sản, TS. Trần Quý – Viện trưởng Viện Phát triển kinh tế số Việt Nam (VIDE) cho rằng đây là bước tiến mang tính nền tảng. Khi mỗi bất động sản được gán một “danh tính” điện tử xuyên suốt vòng đời, thị trường sẽ từng bước khắc phục tình trạng thiếu minh bạch thông tin kéo dài nhiều năm.

Người mua nhà, nhà đầu tư và các tổ chức tín dụng có thể dễ dàng truy xuất nguồn gốc pháp lý của từng sản phẩm, từ đó hạn chế các hành vi bán trùng, bán bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý hoặc sử dụng thông tin sai lệch để thổi giá. Việc chuẩn hóa dữ liệu cũng giúp giảm thiểu tranh chấp phát sinh sau giao dịch – một trong những rủi ro lớn ảnh hưởng đến niềm tin thị trường thời gian qua.

Việc định danh các chủ thể tham gia thị trường, từ đơn vị quản lý vận hành chung cư đến môi giới bất động sản, được xem là công cụ hữu hiệu để siết chặt kỷ luật thị trường. Quy định này góp phần từng bước loại bỏ tình trạng môi giới “tay ngang”, hành nghề thiếu chuẩn mực, đồng thời buộc các đơn vị trung gian và quản lý vận hành nâng cao trách nhiệm nghề nghiệp.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, Nghị định 357 tạo ra áp lực tuân thủ rõ ràng. Việc sản phẩm chỉ được phép giao dịch khi đã có mã định danh đồng nghĩa với yêu cầu pháp lý của dự án phải hoàn thiện trước khi huy động vốn. Cơ chế này hình thành một “màng lọc” tự nhiên: những chủ đầu tư yếu kém, thiếu minh bạch sẽ khó tồn tại, trong khi các doanh nghiệp làm ăn bài bản, uy tín sẽ thuận lợi hơn trong việc xây dựng niềm tin với thị trường.

Ở tầm vĩ mô, hệ thống mã định danh bất động sản mở ra khả năng hình thành một nền tảng dữ liệu đủ sâu và đủ tin cậy để Nhà nước thiết kế các công cụ điều tiết thị trường chính xác hơn, thay vì dựa trên các số liệu rời rạc hoặc mang tính ước đoán như trước đây.

* Thách thức trong triển khai

Bên cạnh những kỳ vọng, việc triển khai Nghị định 357 cũng đặt ra không ít thách thức. Theo TS. Thái Quỳnh Như – chuyên gia cao cấp Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), xây dựng một hệ thống dữ liệu bất động sản thống nhất, liên thông và có khả năng chia sẻ với các ngành liên quan là bước tiến quan trọng, song mức độ sẵn sàng trong thực tế vẫn là vấn đề đáng quan tâm.

Nghị định có hiệu lực từ ngày 1/3/2026, trong khi hạ tầng công nghệ thông tin và hệ thống phần mềm tại nhiều địa phương chưa đồng bộ. Việc thu thập, cập nhật đầy đủ khối lượng dữ liệu lớn theo tiêu chuẩn thống nhất đòi hỏi nguồn lực và trình độ triển khai cao. Trong bối cảnh năng lực giữa các địa phương còn chênh lệch, tiến độ và chất lượng thực hiện trong giai đoạn đầu có thể bị ảnh hưởng.

TS. Thái Quỳnh Như cũng cho rằng cần làm rõ ranh giới giữa “liên thông” và “chia sẻ” dữ liệu để xác định đâu là dữ liệu gốc, đâu là dữ liệu dùng chung giữa các ngành. Khi cơ sở dữ liệu được xây dựng đầy đủ, chính xác và cập nhật thường xuyên, việc chia sẻ thông tin sẽ chủ yếu liên quan đến phân cấp quyền truy cập và trách nhiệm sử dụng.

Một vấn đề khác là sự thống nhất về nguồn dữ liệu đất đai. Nghị định 357 quy định thu thập dữ liệu từ Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, trong khi Luật Đất đai 2024 đã xác định khá đầy đủ các thành phần của cơ sở dữ liệu này. Do đó, cần rà soát và đối chiếu các danh mục thông tin để tránh trùng lặp hoặc cách hiểu khác nhau về cùng một loại dữ liệu.

Đối với dữ liệu “giá giao dịch” thu thập qua công chứng, các chuyên gia cho rằng thông tin này chưa hẳn phản ánh đúng giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng, mà chủ yếu phục vụ mục đích tính thuế hoặc đấu giá. Nếu không có cơ chế làm sạch và phân loại dữ liệu, việc sử dụng thông tin này cho phân tích và điều tiết thị trường có thể gặp hạn chế.

Từ góc nhìn thị trường, ông Phạm Đức Toản – CEO EZ Property nhận định, mã định danh bất động sản giống như một “sơ yếu lý lịch” toàn diện của tài sản, tích hợp từ quy hoạch, tọa độ đến lịch sử giao dịch. Khi dữ liệu được chuẩn hóa và chia sẻ, cơ quan quản lý có thể theo dõi biến động của từng bất động sản trong suốt vòng đời.

Thông qua dữ liệu định danh, Nhà nước có thể xác định cụ thể số lượng bất động sản mà một cá nhân đang sở hữu, từ đó làm cơ sở thiết kế các chính sách thuế như thuế với căn nhà thứ hai hoặc thuế đánh trên lợi nhuận theo thời gian nắm giữ nhằm hạn chế đầu cơ, lướt sóng. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, tác động của chính sách này sẽ rõ nét hơn trong dài hạn, khi hệ thống dữ liệu được hoàn thiện và các công cụ điều tiết được triển khai đồng bộ.

Nhìn chung, gắn mã định danh bất động sản là bước đi quan trọng hướng tới minh bạch hóa và lành mạnh hóa thị trường. Để đạt được mục tiêu này, cơ sở dữ liệu bất động sản cần được kết nối chặt chẽ với dữ liệu thuế, ngân hàng và công chứng, qua đó không chỉ làm rõ quyền sở hữu tài sản mà còn từng bước kiểm soát dòng tiền, góp phần phát triển thị trường bất động sản bền vững trong dài hạn.