Giao dịch bất động sản kỳ vọng vào quý cuối năm

Mặc dù tình hình thị trường bất động sản hiện tại chưa khởi sắc nhưng tâm lý người Việt vẫn luôn mong muốn sở hữu đất nền. Do đó, nhu cầu mua đất nền trong tương lai gần vẫn vượt trội so với các loại hình khác.

Theo thống kê của Batdongsan.com.vn, trong 2 quý đầu nằm 2023, giá đất nền đã ghi nhận mức tăng giá đến 69% sau 9 năm. Khảo sát của đơn vị này cũng cho thấy, đất nền là loại hình được người mua tiềm năng hướng đến nhiều nhất (40%), sau đó là chung cư (28%) và nhà riêng (21%). Nhiều chuyên gia cho rằng, cuối năm 2023 sẽ là thời điểm tốt để đầu tư đất nền.

Phó tổng giám đốc Batdongsan.com Nguyễn Quốc Anh nhận định, về dài hạn, đất nền vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng nếu nhà đầu tư biết lựa chọn những sản phẩm có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền ổn định.

Hiện nay, tỷ lệ đô thị hoá của Hà Nội khoảng 49% và Tp. Hồ Chí Minh khoảng 70%, cả nước có 8 tỉnh thành đạt tỷ lệ đô thị hoá trên 50%. Như vậy, vẫn còn dư địa phát triển và nhu cầu về đất đai luôn hiện hữu - chuyên gia này phân tích.

Bối cảnh thị trường khó khăn cũng là thời cơ tốt của các nhà đầu tư có kinh nghiệm và tiềm lực tài chính có thể mua được những bất động sản tốt với giá hấp dẫn. Tuy nhiên, nên mua đất ở những khu vực có hạ tầng, tiện ích tốt hay cạnh khu công nghiệp thì mặt bằng giá sẽ ổn định và có dư địa tăng.

Với những loại đất đầu tư không có giá trị sử dụng cao, mua xong để đó thì giá sẽ giảm. Những tỉnh có lượng FDI lớn hầu hết có mặt bằng giá đất nền ổn định, ít khi sụt giảm sâu - ông Quốc Anh dự báo.

Tại thị trường Hà Nội, thống kê của Công ty TNHH CBRE Việt Nam cho thấy, trong quý II/2023, chỉ có 152 căn được mở bán mới từ 2 dự án tại quận Thanh Xuân và Hưng Yên (tỉnh giáp ranh Hà Nội). Đây là mức mở bán mới thấp nhất ghi nhận được tại Hà Nội kể từ giai đoạn COVID-19.

Do lượng hàng tồn kho còn cao và những trở ngại vĩ mô vẫn tiếp tục ảnh hưởng đến thị trường nên hầu hết các đơn vị phát triển đều thận trọng với những đợt mở bán mới tiếp theo của mình. Tổng nguồn cung nhà ở gắn liền với đất mới tại Hà Nội trong nửa đầu năm nay ghi nhận hơn 1.400 căn, giảm 76% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tốc độ bán hàng trong 6 tháng đầu năm nay duy trì ở mức thấp với chỉ 1.671 căn ghi nhận đã bán, chỉ bằng 1/5 số căn bán được trong nửa đầu năm ngoái. Trong quý II/2023, phần lớn số căn bán được đến từ các dự án đô thị lớn ở phía Đông Hà Nội - CBRE thông tin.

Về giá bán, các chuyên gia của CBRE nhận xét, mặc dù tỷ lệ hấp thụ chậm nhưng giá bán sơ cấp nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội ghi nhận mức tăng 8% so với quý trước và đạt gần 195 triệu đồng/m2. Nguyên nhân chủ yếu là do sự điều chỉnh tăng giá bán sơ cấp của các dự án tại Hưng Yên và sự khác biệt về vị trí cũng như loại hình sản phẩm của các dự án chào bán trong quý này so với quý trước.

Ngược lại, giá bán tại thị trường thứ cấp vào cuối quý II/2023 tiếp tục xu hướng giảm kể từ quý IV/2022 nhưng với tốc độ chậm hơn. Giá thứ cấp trung bình của nhà ở gắn liền với đất Hà Nội đạt 154 triệu đồng/m2 (đã bao gồm chi phí xây dựng và chưa bao gồm VAT), giảm 1,6% so với quý trước và 13% so với mức đỉnh lập hồi quý III/2022.

Một số khu vực ngoại thành gồm Gia Lâm, Mê Linh và Hoài Đức vốn ghi nhận tốc độ tăng trưởng đáng kể về giá bán thứ cấp trong giai đoạn 2021-2022 thì đến nay có mức giảm giá thứ cấp cao hơn so với các khu vực khác, khoảng 5-6% theo quý.

CBRE dự báo, trong nửa cuối năm 2023, dự kiến sẽ có hơn 3.250 căn sẽ được bổ sung vào tổng nguồn cung mới về nhà ở gắn liền với đất của cả năm 2023 tại Hà Nội. Theo đó, tổng nguồn cung mở bán mới trong năm nay dự báo đạt gần 4.650 căn -  khá khiêm tốn so với số liệu ghi nhận được trong quá khứ.

Bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam Chi nhánh Hà Nội cho biết, sự phục hồi của thị trường bất động sản nhà ở dự kiến sẽ bắt đầu từ năm 2024 khi thị trường có thêm thời gian để thích ứng với những thay đổi gần đây về chính sách cũng như có thể tiếp cận nguồn vốn tốt với mức lãi suất hợp lý hơn.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) nhận định, quý III và IV/2023  thời gian áp lực tài chính của nhiều nhà đầu tư sẽ lên cao và phải giảm giá bán nhiều sản phẩm đất nền. Nên cuối năm 2023 thị trường có thể xác định "đáy" và đây là thời điểm thích hợp để xuống tiền.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, thông thường, trong một năm sẽ có đợt sốt đất nền vào đầu năm và cuối năm. Năm 2023, các cơn sốt đất nền dự báo sẽ quay trở lại nhưng xảy ra ở thời điểm muộn hơn, có thể trong quý III hoặc ở giai đoạn cuối năm sẽ có những đợt tìm kiếm đất nền nhiều hơn. Bởi khi đó, những khó khăn đã được tháo gỡ, thị trường đã phục hồi trở lại, lãi suất giảm, các kênh huy động vốn được khơi thông.

Trong dài hạn, ông Đính cho rằng, giá đất nền khó có khả năng sụt giảm mạnh, nhất là những dự án của chủ đầu tư uy tín, pháp lý minh bạch, bởi tính khan hiếm, áp lực của giá cả đầu vào, lạm phát... Mức giá có thể đi ngang so với năm 2022 nhưng sau đó sẽ nhanh chóng tăng lại nhờ những kỳ vọng mới./.