Gỡ vướng về quản lý đất đai - Bài 2: Minh bạch thị trường về quyền sử dụng đất

Hội nghị lần thứ 4, Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khóa XII đã ban hành Nghị quyết số 05-NQ/TW, đặt ra yêu cầu: "Hoàn thiện luật pháp liên quan về đất đai để khuyến khích và tạo điều kiện tích tụ đất nông nghiệp; phát triển mạnh thị trường quyền sử dụng đất, bao gồm cả thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp, nhất là đối với đất nông nghiệp".

Hình thành thị trường quyền sử dụng đất

Tại Việt Nam đã hình thành việc quản lý kinh tế theo cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; hình thành chế độ quản lý đất đai, phát triển thị trường quyền sử dụng đất; chế độ quản lý nhà nước về nhà ở (Luật Nhà ở năm 2005); chế độ quản lý kinh doanh bất động sản (Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006)…

Từ đó ở nước ta đã hình thành thị trường quyền sử dụng đất (đất nông nghiệp, đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đất ở đô thị và nông thôn); thị trường nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở đô thị; thị trường đầu tư xây dựng nhà ở, chung cư, văn phòng, khách sạn, khu du lịch, nghỉ dưỡng, sân gôn… phát triển mạnh.

Ngày 19/2/2013, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 339/QĐ-TTg phê duyệt Đề án tổng thể tái cơ cấu kinh tế gắn với chuyển đổi mô hình tăng trưởng theo hướng nâng cao chất lượng, hiệu quả và năng lực cạnh tranh giai đoạn 2013-2020.

Ngày 1/11/2016, Hội nghị lần thứ 4 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XII đã ban hành Nghị quyết số 05-NQ/TW về một số chủ trương, chính sách lớn nhằm tiếp tục đổi mới mô hình tăng trưởng, nâng cao chất lượng tăng trưởng, năng suất lao động, sức cạnh tranh của nền kinh tế. Nghị quyết đánh giá "sản xuất nông nghiệp vẫn chủ yếu theo mô hình kinh tế hộ nhỏ lẻ, manh mún, phân tán; liên kết giữa sản xuất, chế biến, tiêu thụ còn nhiều bất cập; sự tham gia và đầu tư của doanh nghiệp vào nông nghiệp, nông thôn còn hạn chế". Từ đó, Nghị quyết đặt ra yêu cầu "Hoàn thiện luật pháp liên quan về đất đai để khuyến khích và tạo điều kiện tích tụ đất nông nghiệp; phát triển mạnh thị trường quyền sử dụng đất, bao gồm cả thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp, nhất là đối với đất nông nghiệp".

Tiếp đến, ngày 8/11/2016, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 24/2016/QH14 về kế hoạch cơ cấu lại nền kinh tế giai đoạn 2016-2020. Nghị quyết nhấn mạnh 2 nội dung có liên quan đến thị trường quyền sử dụng đất, bao gồm:

Cơ cấu lại mạnh mẽ ngành nông nghiệp gắn với xây dựng nông thôn mới có hiệu quả, nâng cao chất lượng; điều chỉnh diện tích đất phù hợp với mô hình sản xuất nông nghiệp mới. Tiếp tục đổi mới và nhân rộng các quan hệ sản xuất nông nghiệp hiệu quả như phát triển các hình thức hợp tác, liên kết sản xuất với các doanh nghiệp nông nghiệp, áp dụng khoa học, công nghệ vào sản xuất; đẩy mạnh thực hiện chương trình xây dựng thương hiệu nông sản Việt Nam.

Tổng kết tính hiệu quả của các mô hình quan hệ sản xuất mới trong thực tiễn, rút ra bài học về tích tụ, tập trung ruộng đất, thu hút doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp và phát triển mô hình hợp tác xã kiểu mới; thiết lập khung pháp lý cho thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp về quyền sử dụng đất, nhất là với đất nông nghiệp.

Ngày 21/02/2017, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 27/NQ-CP về chương trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết số 05-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng và Nghị quyết số 24/2016/QH14 của Quốc hội. Nghị quyết của Chính phủ có nội dung chủ yếu là giao nhiệm vụ cụ thể cho các bộ, ngành và địa phương để thực hiện 2 nghị quyết nói trên.

Từ những văn bản định hướng chính sách đổi mới nói trên, có thể thấy, các chính sách đổi mới mô hình tăng trưởng đã tập trung vào 2 nội dung chủ yếu là: Nâng cao hiệu suất và hiệu quả sử dụng các nguồn lực đầu vào của nền kinh tế gồm đất đai, lao động, tài chính và công nghệ để phát triển kinh tế dựa trên năng suất cao; nhấn mạnh phương thức phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao và công nghệ như một đòn bẩy chính để đổi mới mô hình tăng trưởng.

Theo Giáo sư, Tiến sỹ Khoa học Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đối với thị trường quyền sử dụng đất, các chính sách đổi mới nói trên đã đưa ra 3 nội dung chủ yếu: Thứ nhất, tạo thuận lợi cho việc vận hành thị trường quyền sử dụng đất, trong đó có thị trường sơ cấp giữa nhà nước và những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng và thị trường thứ cấp bao gồm các giao dịch về quyền sử dụng và tài sản gắn liền giữa những người sử dụng đất. Việc tạo thuận lợi này được thể hiện cụ thể trong hoàn chỉnh các cơ chế chuyển dịch đất đai, bao gồm: Chuyển dịch đất đai bắt buộc thông qua quyền quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; chuyển dịch đất đai tự nguyện thông qua quan hệ thị trường giữa bên cần đất và bên đang sử dụng đất.

Thứ hai, quan tâm đặc biệt tới khung pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm bảo đảm chuyển dịch đất đai tạo hiệu quả cao trong tích tụ, tập trung đất đai phục vụ phát triển kinh tế nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao, tạo ra các nông sản đặc trưng của Việt Nam có sức cạnh tranh cao trên thị trường quốc tế. Từ đây, chính sách phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp cần tập trung vào tạo quan hệ sản xuất mới trong nông nghiệp như mô hình hợp tác xã kiểu mới, mô hình liên kết giữa doanh nghiệp nông nghiệp và các hộ gia đình nông dân.

Thứ ba, hoàn chỉnh công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tích hợp với các loại quy hoạch khác nhằm tạo hiệu quả cao trong việc xác định các kịch bản phát triển trong tương lai, thể hiện chức năng dẫn đường cho phát triển của Nhà nước gắn với động lực phát triển của kinh tế tư nhân.

Hướng tới thị trường quyền sử dụng đất minh bạch

Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng đồn thổi, sốt đất là do thông tin các dự án, quy hoạch phát triển đô thị nói riêng và thị trường bất động sản nói chung còn thiếu tính công khai, minh bạch.

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng có nhiều nguyên nhân khác nhau dẫn đến sốt đất và sốt đất ảo, song lý do đáng lo ngại hơn cả là tình trạng giới đầu cơ bất động sản, lực lượng môi giới bất chính đã lợi dụng các yếu tố mập mờ về thông tin như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị... để tung ra các thông tin dẫn đến tình trạng nhiễu loạn nhằm "thổi giá", thu lợi bất chính...

Ðể tăng cường công tác quản lý thị trường bất động sản, theo Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Ðính, điều quan trọng nhất lúc này là phải hoàn thiện đồng bộ các quy định trong hệ thống pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai. Ðẩy mạnh số hóa thông tin thị trường, công khai thông tin quy hoạch, cấp phép dự án, niêm yết giá bán sản phẩm... người dân sẽ căn cứ vào đó để tìm hiểu về sản phẩm, dự án trước khi quyết định giao dịch mua bán, tránh trường hợp bị lừa đảo.

Cơ quan chức năng cần công khai thông tin về quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản, nhất là các dự án lớn, trọng điểm tại địa phương để minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi; có biện pháp quản lý, kiểm soát hữu hiệu hoạt động môi giới của các tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản tại địa phương...

Theo Thạc sỹ Tạ Thị Hà, Viện Nghiên cứu Quản lý đất đai, cần có quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị hiệu quả trên cơ sở loại bỏ xung đột lợi ích; cấp phép, thủ tục đầu tư minh bạch; thông tin thị trường công khai, minh bạch, không làm cho cung cầu bị méo mó, tạo kỳ vọng ảo và hành vi đầu cơ; giá đất được tính đúng, tính đủ các giá trị gia tăng thêm từ các lợi thế về vị trí địa lý, quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tuân theo cơ chế thị trường; chính sách thuế, tài chính điều tiết cung - cầu, triệt tiêu đầu cơ, công bằng và cân bằng lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp và chủ đầu tư, người dân. Bên cạnh đó, nguồn thu từ đất được sử dụng công khai, minh bạch, được tái đầu tư vào xây dựng cơ sở hạ tầng, bảo vệ môi trường và môi sinh.

Để phát triển minh bạch thị trường quyền sử dụng đất trong thời gian tới, Phó Giáo sư, Tiến sỹ Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường), nêu rõ: Về phạm vi quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai thì cần làm rõ chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai theo không gian sử dụng bao gồm quyền bề mặt quy định tại Điều 267 Bộ luật Dân sự đối với mặt đất, mặt nước, thềm lục địa, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc chủ quyền lãnh thổ có đối tượng điều chỉnh là các công trình, tài nguyên trong phạm vi không gian đã được Luật Đất đai và pháp luật khác có liên quan xác định.

Cơ quan quản lý nhà nước từ Trung ương tới địa phương cần rà soát thẩm quyền, phân cấp, phân quyền trong công tác quy hoạch, kế hoạch, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giá đất, chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất để điều chỉnh cho phù hợp với năng lực thực hiện của đối tượng được phân cấp, đáp ứng yêu cầu quản lý thống nhất của Nhà nước về quyền đối với đất đai và nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, đảm bảo an ninh, quốc phòng của đất nước.

Áp dụng quy hoạch sử dụng đất tích hợp theo phương pháp tiếp cận cảnh quan để đảm bảo quy hoạch sử dụng đất phải tổng hợp, cân đối, phân bổ hợp lý, sử dụng hiệu quả quyền đối với đất đai cho các ngành, lĩnh vực, vùng lãnh thổ và đơn vị hành chính, phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng được thể hiện thông tin theo tọa độ, không gian, thời gian bằng bản đồ chuyên đề tách lớp cho tất cả các loại quy hoạch theo quy định của luật quy hoạch./.

>>>Bài 3: Gỡ bất cập trong phương pháp định giá đất