Gỡ vướng về quản lý đất đai - Bài 3: Gỡ bất cập trong phương pháp định giá đất

Luật Đất đai năm 2013 đã thể chế hóa các quan điểm, định hướng chỉ đạo tại Nghị quyết số 19-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để nước ta sớm cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại.

Tuy nhiên, vẫn còn một số tồn tại, hạn chế sự phát triển của thị trường giao dịch quyền sử dụng đất, đăng ký biến động đất sau chuyển nhượng cũng như xác định giá đất khi đền bù, chuyển nhượng… dẫn tới thực tế còn tình trạng đầu cơ, bao chiếm đất đai, chậm đưa đất vào sử dụng, xử lý tài sản thế chấp gặp khó khăn.

Lúng túng trong xác định giá đất theo thị trường

Nhiều địa phương cho đến thời điểm hiện tại vẫn còn gặp lúng túng trong việc thực hiện Luật Đất đai năm 2013.

Từ khi Luật Đất đai có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014 đến nay, UBND tỉnh Đắk Lắk đã quyết định thu hồi 11,24 ha đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; 45,34 ha đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; 5.599 ha đất do vi phạm pháp luật về đất đai.

Trình tự, thủ tục thu hồi đất được thực hiện đảm bảo theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật.

Trong quá trình áp dụng vào thực tế còn một số vướng mắc, khó khăn cần có các biện pháp tháo gỡ. Theo báo cáo của UBND tỉnh Đắk Lắk, khoản 3, Điều 62 của Luật Đất đai năm 2013 chưa quy định rõ việc thu hồi đất để xây dựng các khu, vùng nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao.

Do đó, việc kêu gọi các dự án đầu tư về nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, góp phần vào phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, đang gặp khó khăn, vướng mắc.

Ngoài ra, từ đầu năm 2020, dịch COVID-19 diễn biến phức tạp trên toàn quốc, trong đó có tỉnh Đắk Lắk. Do đó, việc áp dụng khoản 1, Điều 15, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định ảnh hưởng của dịch thuộc trường hợp bất khả kháng là nội dung quan trọng trong xem xét tiến độ sử dụng đất và tiến độ thực hiện dự án đầu tư.

Việc xác định thời gian và mức độ ảnh hưởng (trực tiếp hay không trực tiếp) của dịch bệnh nêu trên đến tiến độ sử dụng đất còn chưa rõ ràng, chưa quy định cụ thể phương thức xác định; gây lúng túng cho địa phương trong quá trình áp dụng, xem xét xử lý các dự án chậm tiến độ sử dụng đất theo quy định tại điểm I, khoản 1, Điều 64 của Luật Đất đai và điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tại Điều 41 của Luật Đầu tư năm 2020.

Theo UBND Thành phố Hồ Chí Minh, Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định 5 phương pháp thẩm định giá đất: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư (áp dụng đối với thửa đất tính theo bảng giá đất có giá trị từ 30 tỷ đồng trở lên) và hệ số điều chỉnh giá đất (áp dụng đối với thửa đất có giá trị dưới 30 tỷ đồng).

Khi xác định, thẩm định, quyết định giá đất gặp một số khó khăn, vướng mắc như: Tổ chức lựa chọn đơn vị tư vấn lập kế hoạch định giá đất; thu thập thông tin về giá giao dịch thực của bất động sản trên thị trường; chưa có quy định mang tính định lượng về việc điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định; chưa có quy định cụ thể hướng dẫn việc xác định xu hướng và mức độ biến động giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố hình thành doanh thu, chi phí phát triển của dự án.

Đối tượng, điều kiện áp dụng phương pháp định giá chưa được quy định cụ thể; chủ đầu tư bị động trong việc xác định hiệu quả của dự án đầu tư do không dự kiến được mức nghĩa vụ tài chính phải nộp của dự án; thủ tục xác định đơn giá thuê đất kỳ đầu theo 1 trong 4 phương pháp sẽ tăng thêm thủ tục hành chính không cần thiết cho các chủ đầu tư khi thuê đất thực hiện dự án; khó khăn trong luân chuyển hồ sơ và thời gian thực hiện xác định giá đất.

Đáng lưu ý, vấn đề đấu giá đất công được dư luận quan tâm gần đây do xảy ra hàng loạt vụ đấu giá quyền sử dụng đất với giá thắng thầu rất cao, thường gấp 2 - 3 lần, đặc biệt tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm với giá gấp từ gần 4 đến hơn 8 lần giá khởi thầu. Hiện tượng này đã và có thể để lại nhiều hệ lụy đối với thị trường bất động sản, đời sống kinh tế - xã hội, cũng như nhiều rủi ro đối với nợ xấu của hệ thống ngân hàng, thu nhập cũng như lòng tin của cộng đồng kinh doanh trong nước, quốc tế và người dân.

Theo Giáo sư, Tiến sỹ khoa học Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, hiện nay trong thực tế triển khai công tác giao đất, cho thuê đất của Nhà nước vẫn còn tồn tại bất cập, đặc biệt công tác giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư. Khoản 1 và khoản 2, Điều 118 Luật Đất đai 2013 quy định về những trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và những trường hợp không theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các địa phương cấp tỉnh khi thực hiện giao đất đối với các dự án đầu tư thường giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định chứ không áp dụng hình thức đấu giá.

Việc xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thực hiện cụ thể và tính khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được phê duyệt vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.

Mặt khác, giá đất của Nhà nước thường thiếu sự tương thích, thậm chí là thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Vì thế, khi thu hồi đất, công tác giải phóng mặt bằng kéo dài, khó khăn do người bị thu hồi đất không chấp nhận giá bồi thường. Bên cạnh đó, nhiều dự án được giao đất nhưng việc xác định giá đất bị kéo dài thời gian, chậm huy động nguồn thu ngân sách cho nhà nước, làm chậm trễ việc triển khai thực hiện dự án, gây lãng phí nguồn lực đất đai, làm giảm hiệu quả đầu tư, hiệu quả hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp.

Để làm tốt những vấn đề trên, Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng Luật Đất đai cần nghiên cứu để đưa ra các chính sách tài chính đất đai phù hợp, trên nguyên tắc không lãng phí nguồn vốn đất đai, quản lý tốt đất đai thuộc tài sản công, khuyến khích việc sử dụng đất đai thuộc tài sản tư, từ đó tạo ra các cơ chế phù hợp để tăng nguồn thu từ đất. Đó chính là nguồn lực tài chính phù hợp để thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước có chất lượng cao.

Cần ứng dụng công nghệ vào xác định giá đất

Theo đại diện Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), về định giá đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thời gian qua, Tổng cục đã kịp thời chỉ đạo việc tăng cường công tác quản lý nhà nước về giá đất để chấn chỉnh tình trạng giá đất ở một số địa phương, một số khu vực tăng lên một cách đột biến gây nên hiện tượng sốt ảo làm ảnh hưởng đến điều hành phát triển kinh tế - xã hội và việc triển khai các dự án đầu tư.

Tổng cục tiếp tục chỉ đạo, hướng dẫn các địa phương tổ chức áp dụng bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 và việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2021 trên địa bàn cấp tỉnh. Cụ thể, công tác định giá đất đã góp phần tăng thu ngân sách nhà nước, qua số liệu tổng hợp cho thấy nguồn thu về đất đai liên tục tăng qua các năm, riêng năm 2021 đạt 172 nghìn tỷ đồng, chiếm 15% tổng thu ngân sách nội địa, cao gấp 3,5 lần năm 2015.

Các khó khăn, vướng mắc về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được Tổng cục kịp thời tháo gỡ, đặc biệt là các công trình, dự án trọng điểm quốc gia như: Dự án sân bay Long Thành - Đồng Nai; Dự án đường cao tốc Bắc Nam; Dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm - Thành phố Hồ Chí Minh…. Bên cạnh đó, Tổng cục đang chủ trì, phối hợp với UBND thành phố Hà Nội để hoàn thiện và trình Chính phủ xem xét, ban hành cơ chế đặc thù thí điểm để rút ngắn thời gian bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bàn giao mặt bằng dự án có thu hồi đất để áp dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Từ những bất cập, tồn tại trong việc thực hiện các phương pháp định giá đất trên cả nước để có giải pháp khắc phục, xử lý, theo Phó Giáo sư, Tiến sỹ Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường), Nhà nước cần có chính sách thuế, phí, xử phạt vi phạm hành chính đối với những trường hợp sử dụng đất lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, bỏ hoang, chậm đưa đất vào sử dụng. Đồng thời, cần huy động các nguồn vốn xây dựng các khu dân cư có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ để bố trí chỗ ở mới cho người có đất bị thu hồi trước khi bồi thường, giải tỏa, đảm bảo phương thức chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ để bảo đảm ổn định đời sống lâu dài cho người có đất bị thu hồi. Cá nhân đang sử dụng được chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với nhà đầu tư để thực hiện dự án.

Cùng với đó, Nhà nước cần ứng dụng công nghệ vào xác định giá đất, tới từng thửa đất, thực hiện đăng ký giá đất, xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, khung giá đất, bảng giá đất, giá đất đấu giá, giá đất đấu thầu, giá đất bồi thường, giá đất tái định cư, giá đất cụ thể, giá đất giao dịch thực tế, và giá đất đăng ký làm cơ sở cho công tác quản lý Nhà nước về giá đất, từng bước đổi mới phương pháp xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh theo phương pháp thị trường.

Đổi mới cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất bằng cách lập bản đồ giá đất trước khi lập quy hoạch, sau khi lập quy hoạch, sau khi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội, chỉnh trang đô thị, thực hiện thu hồi đất vùng phụ cận, điều chỉnh đất đai, dồn điền, đổi thửa tại đô thị để tăng thu ngân sách Nhà nước, đồng thời ưu tiên cho người bị thu hồi đất ở được giao đất hoặc mua nhà trên diện tích đất đã thu hồi.

Tại Hội thảo: "Góp ý các dự thảo Nghị định sửa đổi các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai", ông Nguyễn Tuấn Minh, đại diện Ngân hàng thương mại Cổ phần Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank), nhận định, việc giao đất theo kết quả trúng đấu giá không còn là vụ việc hành chính như các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định hiện hành.

Vì thế, dự thảo cần có các quy định riêng về thu hồi đất hay gia hạn nghĩa vụ của người trúng đấu giá riêng để phù hợp với các quy định của Bộ luật Dân sự về tài sản và thỏa thuận hợp đồng của các chủ thể liên quan.

Theo ông Minh, Nhà nước nên có quy định về đấu giá trả tiền một lần hay cho phép người trúng đấu giá trả tiền nhiều lần trong một thời gian trung, dài hạn để có các quy định cụ thể cho trường hợp 2 tình huống có các hậu quả pháp lý khá khác nhau này.

Đối với quyền sử dụng đất đấu giá trả tiền một lần, dưới góc độ Luật Dân sự, sau khi người trúng đấu giá, tài sản đó trở thành tài sản sở hữu của họ thì khi đó, họ có toàn quyền định đoạt đối với tài sản của mình.

Ở giai đoạn này, họ chưa trả hết tiền, nếu điều kiện đấu giá, hợp đồng bán đấu giá có quy định thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể có quyền thu hồi lại đất. Do vậy quy định theo dự thảo là chưa phù hợp.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh, đại diện Công ty Cổ phần Vinhomes (Tập đoàn VinGroup) cho rằng việc nâng mức tiền đặt trước sẽ hạn chế trường hợp doanh nghiệp trả giá cao rồi bỏ cọc.

Tuy nhiên, pháp luật đất đai hiện nay chưa có quy định riêng về trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất mà dẫn chiếu theo pháp luật về đấu giá tài sản tại Điều 117 Luật Đất đai 2013.

Theo ông Đỉnh, dự thảo đề xuất 2 khoản bồi thường với tổ chức tham gia đấu giá. Đó là bằng giá trị tiền đặt trước nếu tổ chức tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá. Hoặc là bằng 50% giá trị quyền sử đụng đất trúng đấu giá nếu tổ chức tự ý hủy kết quả trúng đấu giá không có lý do chính đáng.

Ông Đỉnh cho rằng quy định này cần rà soát bởi tổ chức trúng đấu giá không thể tự hủy kết quả mà chỉ có trường hợp không nộp hoặc không nộp đủ tiền dẫn đến cơ quan nhà nước hủy kết quả. Hơn nữa dưới góc độ pháp lý thì "phạt vi phạm" và "buộc bồi thường thiệt hại" là 2 chế tài khác nhau. Cả 2 khoản bồi thường theo dự thảo Nghị định cần thiết kế dưới hình thức phạt vi phạm. Mức phạt cũng cần được cân nhắc để vừa loại trừ việc "bỏ cọc" nhưng không giảm tính cạnh tranh của cuộc đấu giá./.