Góp ý sửa Luật Nhà ở: Làm rõ cơ chế phát triển nhà ở cho thuê

Ngày 17/9, tại Hà Nội, VCCI phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức Hội thảo góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), với sự tham gia của đại diện cơ quan quản lý, chuyên gia, hiệp hội và cộng đồng doanh nghiệp, lấy ý kiến các đối tượng chịu tác động. Sau khi hoàn thiện, văn bản luật này dự kiến được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 2, khai mạc tháng 10/2026

Phát biểu tại hội thảo, ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký kiêm Trưởng Ban Pháp chế VCCI nhận định, dự thảo gần đây nhất đã có nhiều chuyển động đáng chú ý, trong đó số điều giảm từ 198 xuống 132; chính sách nhà ở được cấu trúc theo 4 loại hình, nhà ở cho thuê có chương riêng và quỹ nhà ở được luật hóa.

Đại diện VCCI đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục làm rõ mức độ can thiệp hành chính đối với nhà ở cho thuê được phát triển bằng nguồn vốn ngoài nhà nước. Theo đó, nếu doanh nghiệp tự bỏ vốn đầu tư nhưng phải thực hiện các quy định cứng về đối tượng thuê và thứ tự ưu tiên tương tự dự án sử dụng vốn Nhà nước, khả năng thu hồi vốn và hiệu quả kinh doanh có thể bị ảnh hưởng.

Ông Đậu Anh Tuấn cho rằng, cần phân định hợp lý giữa chính sách xã hội gắn với nguồn lực công và quan hệ thị trường vận hành theo quy luật cung cầu. Các ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng cần đi cùng cơ chế vận hành phù hợp, tạo động lực để doanh nghiệp tham gia phát triển thị trường nhà ở cho thuê.

Liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư, ông Đậu Anh Tuấn đề nghị làm rõ khái niệm “lưu trú” trong dự thảo, nhất là khi khái niệm này được sử dụng để xác định ngoại lệ đối với hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Việc thiếu định nghĩa rõ ràng có thể dẫn đến cách hiểu khác nhau giữa các địa phương và ban quản trị tòa nhà, kéo theo rủi ro pháp lý cho người dân, hộ kinh doanh và doanh nghiệp.

VCCI cũng đề nghị các khoản phụ phí quản lý vận hành đối với căn hộ có tần suất ra vào cao phải dựa trên chi phí tăng thêm thực tế, bảo đảm minh bạch và tương xứng. Những vấn đề về tiếng ồn, an ninh, giờ giấc và kiểm soát ra vào cần được cân nhắc xử lý thông qua nội quy nhà chung cư, thay vì mở rộng các quy định cấm ở tầm quốc gia.

Tại sự kiện, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho rằng, dự thảo cần bảo đảm tính thống nhất giữa các quy định về phá dỡ, bồi thường, tái định cư, di dời và cưỡng chế di dời. Đáng chú ý, cần bổ sung trường hợp nhà chung cư nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, cần di dời khẩn cấp vào cơ chế cho phép bố trí chỗ ở tạm thời, tổ chức di dời trước, sau đó hoàn thiện kế hoạch cải tạo, xây dựng lại hoặc điều chỉnh chương trình phát triển nhà ở.

Theo phân tích của các chuyên gia có mặt tại sự kiện, không nên phân biệt trình tự xử lý khẩn cấp chỉ dựa trên nguyên nhân khiến công trình mất an toàn, mà cần lấy mức độ nguy hiểm và yêu cầu bảo vệ tính mạng người dân làm tiêu chí quyết định.

Đối với trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư, ông Phạm Thanh Tuấn đề nghị quy định rõ quyền lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền hoặc nhận nhà ở tái định cư thuộc về chủ sở hữu. Đồng thời, Luật cần bổ sung cơ chế xác định tỷ lệ đồng thuận, hiệu lực của phương án bồi thường, tái định cư và phương án xử lý khi dự án không đạt tỷ lệ đồng thuận cần thiết.

Bên cạnh đó, phương án bồi thường, tái định cư liên quan trực tiếp đến quyền tài sản và nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu. Vì vậy, các quy định về tỷ lệ thông qua, hiệu lực pháp lý của phương án và cơ chế xử lý trường hợp không đạt đồng thuận cần được thể hiện rõ ngay trong Luật.../.