Hà Nội khởi công 5 tuyến metro: "Chìa khóa" tái cấu trúc đô thị

Hà Nội khởi công đồng loạt 5 tuyến đường sắt đô thị với tổng chiều dài khoảng 303,5 km và tổng mức đầu tư sơ bộ hơn 1,315 triệu tỷ đồng, đánh dấu chương trình đầu tư hạ tầng giao thông có quy mô lớn nhất từ trước đến nay của Thủ đô; đồng thời mở ra kỳ vọng về một cuộc tái cấu trúc không gian đô thị quy mô lớn. 

Năm tuyến được triển khai gồm các tuyến số 1, 2, 8, 10 và 14, kết nối các khu vực động lực như Nội Bài, Ngọc Hồi, Hòa Lạc, Gia Lâm, Cổ Loa cùng khu vực trung tâm, tạo nền tảng hình thành mạng lưới giao thông công cộng khối lượng lớn trong giai đoạn tới. Không chỉ là một chương trình đầu tư giao thông, việc khởi công đồng thời 5 tuyến metro còn được xem là bước chuyển trong tư duy phát triển đô thị của Hà Nội.

Thay vì tiếp tục mở rộng theo mô hình phụ thuộc vào đường bộ và phương tiện cá nhân, thành phố bắt đầu định hình cấu trúc phát triển dựa trên hệ thống đường sắt đô thị và mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD).  

Khi mạng lưới metro từng bước hình thành, giới chuyên gia cho rằng Thủ đô sẽ có cơ hội chuyển dịch từ mô hình phát triển tập trung sang đa cực, kéo theo sự thay đổi trong xu hướng lựa chọn nơi ở, phân bổ dân cư và thị trường bất động sản.

Việc phát triển đồng thời nhiều tuyến metro được xem là một trong những điều kiện quan trọng để hiện thực hóa định hướng phát triển Hà Nội theo mô hình đa trung tâm. Thay vì tiếp tục dồn nén dân cư, việc làm và các hoạt động kinh tế vào khu vực nội đô lịch sử, thành phố được kỳ vọng sẽ hình thành thêm các cực tăng trưởng mới tại Đông Anh, Gia Lâm, Hòa Lạc và khu vực phía Nam.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng mạng lưới metro đóng vai trò là "xương sống" kết nối các trung tâm mới với khu vực lõi đô thị. Khi năng lực kết nối được cải thiện, Hà Nội sẽ có điều kiện mở rộng không gian phát triển, đồng thời tái phân bổ các hoạt động kinh tế vốn đang tập trung quá lớn tại những quận trung tâm như Hoàn Kiếm hay Ba Đình. Đây cũng là nền tảng để phát triển các khu đô thị theo mô hình TOD; trong đó khu vực quanh nhà ga trở thành các trung tâm tích hợp nhà ở, thương mại, văn phòng và dịch vụ.

PGS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, metro chỉ phát huy hết giá trị khi được xem là công cụ tổ chức lại không gian đô thị chứ không đơn thuần là một dự án giao thông. TOD không phải là việc xây thêm các dự án bất động sản quanh nhà ga mà là quá trình quy hoạch đồng bộ quỹ đất, không gian công cộng, việc làm, thương mại và dịch vụ để người dân có thể sinh sống, làm việc và tiếp cận các tiện ích trong cùng một khu vực. Khi đó, nhu cầu sử dụng phương tiện cá nhân mới thực sự giảm xuống.

Nhiều chuyên gia chung quan điểm hệ thống metro sẽ giúp Hà Nội từng bước thoát khỏi mô hình phát triển "vết dầu loang", thay vào đó là mạng lưới các trung tâm được kết nối bằng giao thông công cộng khối lượng lớn. Đây là xu hướng đã được nhiều đô thị lớn tại Nhật Bản, Hàn Quốc hay Singapore áp dụng trong nhiều thập kỷ qua.

Nếu trước đây, vị trí gần trung tâm gần như là tiêu chí hàng đầu khi lựa chọn nơi ở thì sự phát triển của metro có thể làm thay đổi tư duy này. Bà Đỗ Thị Thu Hằng phân tích, khi thời gian di chuyển được rút ngắn và khả năng kết nối được cải thiện, người dân sẽ quan tâm nhiều hơn đến chất lượng sống thay vì khoảng cách địa lý. Các đại đô thị tại vùng ven được quy hoạch bài bản, có đầy đủ trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và không gian xanh sẽ trở thành lựa chọn hấp dẫn đối với người mua ở thực.

Xu hướng này đặc biệt rõ đối với các gia đình trẻ, tầng lớp trung lưu và những người làm việc tại khu vực trung tâm nhưng mong muốn sở hữu không gian sống rộng rãi hơn với mức chi phí hợp lý. Cùng đó là nhóm lao động làm việc linh hoạt, chỉ cần đến văn phòng vài ngày mỗi tuần, hay các hộ dân thuộc diện giãn dân và tái định cư.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội chia sẻ, kinh nghiệm quốc tế cho thấy giá trị lớn nhất của metro không nằm ở bản thân tuyến đường sắt mà ở khả năng hình thành những cộng đồng đô thị mới. Tại Tokyo, Seoul hay Singapore, nhiều cư dân sinh sống cách trung tâm hàng chục kilomet nhưng vẫn tiếp cận nơi làm việc trong thời gian ngắn nhờ hệ thống giao thông công cộng hiệu quả. Điều này giúp các thành phố mở rộng không gian phát triển mà vẫn duy trì chất lượng sống và năng lực cạnh tranh.

Theo các chuyên gia, Hà Nội đang có điều kiện để đi theo xu hướng này khi nhiều đại đô thị quy mô lớn đã và đang hình thành tại Đông Anh, Gia Lâm, phía Tây và phía Nam. Khi metro đi vào vận hành, lợi thế của các khu vực này sẽ không chỉ nằm ở giá bán mà còn ở khả năng kết nối với trung tâm thành phố.

Không chỉ tác động đến cách người dân lựa chọn nơi ở, metro còn được kỳ vọng làm thay đổi cơ cấu nguồn cung bất động sản. Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, các khu vực nằm dọc tuyến metro sẽ có điều kiện phát triển đa dạng sản phẩm hơn, từ căn hộ hạng B, hạng C đến nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Khi các đại đô thị mới được kết nối bằng giao thông công cộng, nguồn cung sẽ không còn tập trung chủ yếu ở khu vực trung tâm như hiện nay.

Đáng chú ý, Savills dự báo trong những năm tới, nguồn cung căn hộ có mức giá dưới 50 triệu đồng/m2 sẽ xuất hiện nhiều hơn tại các khu vực hưởng lợi từ hệ thống metro. Điều này có thể mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người có nhu cầu ở thực, đồng thời góp phần cân bằng lại cơ cấu sản phẩm trên thị trường.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý rằng tác động của metro đến giá bất động sản sẽ không diễn ra ngay lập tức. TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, hạ tầng luôn là yếu tố tạo ra giá trị dài hạn cho bất động sản, nhưng mức tăng chỉ bền vững khi các tuyến giao thông đi vào vận hành, quy hoạch được triển khai đồng bộ và khu vực đó hình thành đầy đủ hệ sinh thái dịch vụ, việc làm và tiện ích. Nếu chỉ dựa vào thông tin quy hoạch để đẩy giá, thị trường rất dễ xuất hiện những đợt tăng nóng mang tính đầu cơ.

Điều đó cũng đồng nghĩa, sự thành công của mô hình TOD sẽ không chỉ phụ thuộc vào việc xây dựng các tuyến metro mà còn nằm ở khả năng tổ chức lại không gian đô thị. Điều kiện tiên quyết là khu vực quanh các nhà ga phải được quy hoạch theo hướng phát triển đa chức năng với mật độ phù hợp, đồng thời đầu tư đồng bộ hệ thống vỉa hè, đường dành cho xe đạp, bãi đỗ xe, điểm trung chuyển và không gian công cộng để người dân có thể dễ dàng tiếp cận giao thông công cộng.

Bên cạnh đó là cơ chế phối hợp giữa các cơ quan quản lý trong quy hoạch, phát triển quỹ đất và đầu tư hạ tầng nhằm bảo đảm các khu vực TOD được triển khai nhất quán, tránh tình trạng giao thông đi trước nhưng đô thị phát triển manh mún hoặc ngược lại.

Việc đồng loạt khởi công 5 tuyến metro vì thế được các chuyên gia nhìn nhận không chỉ là một cột mốc của ngành giao thông mà còn là tiền đề để Hà Nội bước vào giai đoạn phát triển mới. Nếu được triển khai đồng bộ với quy hoạch đô thị và chính sách sử dụng đất, mạng lưới đường sắt đô thị sẽ trở thành động lực mở rộng không gian phát triển, phân bổ lại dân cư và tạo lập một thị trường nhà ở cân bằng, bền vững hơn trong những năm tới.