Hạ tầng mở chu kỳ tăng trưởng mới cho bất động sản công nghiệp phía Nam

Tại Vùng Kinh tế phía Nam, hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn được khởi công, khánh thành trong năm 2025 và những ngày đầu năm 2026 đang mở ra một chu kỳ tăng trưởng mới cho bất động sản công nghiệp phía Nam, nơi vị trí, quy mô và kết nối trở thành lợi thế quyết định. 

*Hạ tầng bước vào giai đoạn “hiện thực hóa” 

Trong giai đoạn trước, phát triển hạ tầng tại khu vực phía Nam được định hướng theo quy hoạch tổng thể và lộ trình dài hạn. Tuy nhiên, giai đoạn 2025-2026 đã đánh dấu bước tiến quan trọng khi nhiều dự án hạ tầng trọng điểm đồng loạt được triển khai, đưa vào vận hành đã tạo nền tảng cho các giai đoạn phát triển tiếp theo của kinh tế - xã hội của khu vực.

Đầy nhanh tiến độ các dự án cơ sở hạ tầng kết nối sân bay Long Thành. Ảnh: Công Phong - TTXVN

Nổi bật nhất là Sân bay Quốc tế Long Thành, dự án hạ tầng mang tính chuyển đổi của khu vực. Giai đoạn 1 đang được triển khai hướng tới mục tiêu vận hành từ năm 2026, với công suất thiết kế 25 triệu lượt khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm. Khi đi vào hoạt động, Long Thành sẽ thay thế vai trò cửa ngõ hàng không quốc tế của Tân Sơn Nhất, đồng thời mở rộng đáng kể năng lực logistics và xuất khẩu cho các trung tâm công nghiệp tại Đồng Nai, Tây Ninh và TP. Hồ Chí Minh.

Song song đó, mạng lưới cao tốc và vành đai đang tạo ra những thay đổi rõ nét về khả năng kết nối. Vành đai 3 TP. Hồ Chí Minh, kết nối TP. Hồ Chí Minh - Đồng Nai – Tây Ninh, đã đạt nhiều bước tiến quan trọng trong năm 2025 và dự kiến mở các đoạn chính từ 2026. Trong khi đó, Vành đai 4 và cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu đang từng bước hình thành trục liên kết trực tiếp giữa các khu công nghiệp và cụm cảng nước sâu.

Theo ông John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam, đây là thời điểm mang tính quyết định và năm 2026 sẽ là năm bản lề của Vùng Kinh tế phía Nam, khi hạ tầng quy mô lớn chính thức mở khóa về quy mô, khả năng kết nối và năng lực cạnh tranh của bất động sản công nghiệp trong khu vực”

Sự kết hợp giữa cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải, sân bay Long Thành cùng mạng lưới cao tốc và vành đai đang tạo nên hệ sinh thái hạ tầng toàn diện cho sản xuất và logistics. Điều này không chỉ củng cố vai trò đầu tàu của Vùng Kinh tế phía Nam mà còn định vị khu vực trở thành trung tâm công nghiệp và logistics cấp khu vực, phục vụ các chuỗi cung ứng có giá trị cao.

“Hạ tầng đang tái định hình nơi tăng trưởng công nghiệp diễn ra, chứ không chỉ quyết định tốc độ tăng trưởng. Khi các dự án trọng điểm đi vào vận hành từ 2026, lợi thế cạnh tranh của bất động sản công nghiệp phía Nam sẽ được nâng lên một mặt bằng mới”, ông John Campbell nhấn mạnh.

Trong bối cảnh đó, Savills cho rằng 2026 không chỉ là một cột mốc về tiến độ hạ tầng, mà còn là điểm khởi đầu cho một chu kỳ phát triển dài hạn, nơi bất động sản công nghiệp Việt Nam chuyển dịch từ mở rộng diện tích sang tối ưu chất lượng, kết nối và giá trị gia tăng.

*Tái định vị điểm đến đầu tư

Theo Báo cáo Tiêu điểm Bất động sản Công nghiệp 2025 của Savills Việt Nam, hạ tầng đang làm thay đổi không gian tăng trưởng của bất động sản công nghiệp, chứ không chỉ thúc đẩy tốc độ phát triển. Khi các trục giao thông mới hình thành, hành lang công nghiệp được mở rộng ra ngoài các khu vực lõi truyền thống, giúp phân bổ lại nhu cầu và giảm áp lực lên quỹ đất hiện hữu.

Giá thuê đất công nghiệp tiếp tục duy trì ở mức cao, phản ánh nhu cầu ổn định từ các nhà sản xuất. Ảnh minh hoạ: Hồng Đạt - TTXVN

Tại Vùng Kinh tế phía Nam, các địa phương như TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Tây Ninh tiếp tục giữ vai trò trung tâm, nhưng ranh giới phát triển đang dần dịch chuyển theo các tuyến kết nối mới đến sân bay Long Thành và cụm cảng Cái Mép - Thị Vải.

Trong nửa cuối năm 2025, khu vực phía Nam ghi nhận 25.700 ha đất khu công nghiệp đang hoạt động, với tỷ lệ lấp đầy bình quân khoảng 90%. Một số thị trường trọng điểm như Đồng Nai và TP. Hồ Chí Minh (bao gồm khu vực Bình Dưỡng cũ) có tỷ lệ lấp đầy vượt 90%, trong khi Tây Ninh, khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ vẫn còn dư địa nhờ quỹ đất mới và vị trí chiến lược dọc các trục hạ tầng đang hình thành.

Giá thuê đất công nghiệp tiếp tục duy trì ở mức cao, phản ánh nhu cầu ổn định từ các nhà sản xuất. Theo Savills, giá thuê đất trung bình tại khu vực phía Nam đạt khoảng 193 USD/m2/kỳ thuê, tăng so với mức 183 USD/m2 của năm 2024, trong đó TP. Hồ Chí Minh ghi nhận mức giá cao nhất khu vực.

Không chỉ đất công nghiệp, phân khúc nhà xưởng và kho xây sẵn (ready-built) cũng đang hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng đầu tư hạ tầng. Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại khu vực phía Nam đạt khoảng 11,6 triệu m2, với tỷ lệ lấp đầy lên tới 92%, tăng mạnh so với năm trước.

Savills nhận định, hạ tầng giao thông và logistics được nâng cấp đang rút ngắn thời gian di chuyển giữa nhà máy, cảng biển và sân bay, từ đó tăng sức hấp dẫn của các dự án xây sẵn, đặc biệt đối với nhóm khách thuê cần triển khai nhanh và tối ưu chuỗi cung ứng.

Ở góc nhìn khác, Công ty CBRE Việt Nam cho biết, vượt qua tâm lý e ngại đầu năm về rào cản thương mại, thị trường đất công nghiệp phía Nam đã hồi phục mạnh mẽ vào nửa cuối 2025 nhờ kinh tế khởi sắc. Nhu cầu thuê đất tăng tốc rõ rệt với hơn 100 ha được hấp thụ chỉ trong 6 tháng cuối năm 2025 (chiếm 2/3 tổng diện tích hấp thụ cả năm), tập trung chủ yếu tại các khu vực trọng điểm của Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ (nay là TP. Hồ Chí Minh).

Năm 2025, thị trường kho xây sẵn ghi nhận bước tiến vượt bậc khi diện tích hấp thụ thiết lập kỷ lục mới với hơn 466.000 m2 (tăng 16% so với năm 2024). Đây là mức hấp thụ cao nhất trong 5 năm qua, tương đương 18% tổng nguồn cung hiện hữu, được dẫn dắt chủ yếu bởi nhu cầu thuê từ nhóm ngành thương mại điện tử và logistics. Động lực tăng trưởng trong nửa cuối năm còn đến từ làn sóng gia nhập mạnh mẽ của các chuỗi F&B và phong cách sống (lifestyle) từ Trung Quốc. Xu hướng này đã trực tiếp thúc đẩy nhu cầu thuê kho từ các đơn vị cung cấp dịch vụ logistics (3PL) để phục vụ cho sự mở rộng của các thương hiệu bán lẻ này tại thị trường phía Nam.

Bà Thanh Phạm, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam khu vực miền Nam nhận định: trong giai đoạn 2026 – 2028, phân khúc kho xưởng xây sẵn dự kiến ghi nhận sự gia tăng nguồn cung mạnh mẽ với hơn 1 triệu m² nguồn cung mới, tập trung chủ yếu tại TP. Hồ Chí Minh (khu vực Bình Dương cũ) và Đồng Nai. Lượng nguồn cung lớn này được xem là bước chuẩn bị hạ tầng thiết yếu nhằm đáp ứng nhu cầu lưu trữ và vận hành ngày càng cao của làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.

Ở bức tranh rộng hơn về định hướng phát triển công nghiệp, theo bà Thanh Phạm, sự cộng hưởng từ mạng lưới hạ tầng chiến lược (Sân bay Long Thành, các đường Vành đai, cao tốc) cùng hành lang pháp lý từ Luật Công nghiệp Công nghệ số (được Quốc hội thông qua ngày 14/06/2025) đang tạo ra động lực chuyển đổi quan trọng. Những yếu tố nền tảng này giúp thị trường Việt Nam Nam mở rộng cơ hội thu hút đầu tư vào các ngành kỹ thuật cao và trung tâm dữ liệu (Data Centre), thay vì chỉ giới hạn ở sản xuất truyền thống như trước đây.