Hàn Quốc: Đi tìm lời giải cho bài toán giá bất động sản tăng cao

Báo cáo của Ủy ban Thẩm định giá Hàn Quốc (KAB) công bố mới đây cho thấy giá nhà ở tại khu vực thủ đô Seoul đã tăng liên tục trong ba năm qua, từ thời điểm ông Moon Jae-in trở thành ông chủ Nhà Xanh.

Số liệu thống kê của KAB cho thấy giá căn hộ tại khu vực Seoul đã tăng 54,7%, từ mức 17,31 triệu won (14.500 USD)/pyeong (đơn vị diện tích của Hàn Quốc, tương đương 3,3 m2) của tháng 5/2017 lên mức 26,78 triệu won (22.450 USD)/pyeong vào tháng 7/2020.

Theo Chuyên gia bất động sản Park Won-gap của Ngân hàng Kookmin (KB), tính từ tháng 5/2017 đến nay, Hàn Quốc đã bán khoảng 23.000 căn hộ cho người nước ngoài với giá trị tương dương 7.600 tỷ won (khoảng 6,4 tỷ USD). 

Số người nước ngoài mua nhà tại Hàn Quốc cũng tăng theo từng năm, từ 5.300 người (năm 2017) lên 6.900 người (năm 2018) và năm 2019 là 7.300 người. Chỉ tính riêng 5 tháng đầu năm 2020, thị trường bất động sản của "xứ sở kim chi" đã có tổng cộng 3.500 giao dịch nhà đất liên quan đến người nước ngoài, tăng 27% so với cùng kỳ năm 2019.

Số liệu thống kê cho thấy, trước đây chỉ có người Mỹ (gốc Hàn) mua nhà tại Hàn Quốc song đến những năm gần đây, ngày càng có nhiều người Trung Quốc "quan tâm" đến thị trường bất động sản ở Hàn Quốc.

Chỉ trong ba năm, thị trường bất động sản Hàn Quốc đã có 13.000 giao dịch bất động sản liên quan đến khách hàng là người Trung Quốc, trong khi số lượng khách hàng là người Mỹ chỉ thực hiện 4.200 giao dịch.

Số liệu của Cục thuế Quốc gia cho thấy có đến 1.036 người nước ngoài đã sở hữu từ hai căn hộ trở lên ở Hàn Quốc. Chỉ tính riêng trong hai năm qua, một người Mỹ ở tuổi 40 đã mua 42 căn hộ với tổng trị giá lên tới 5,6 triệu USD ở khu vực Seoul và thành phố Chungcheon (tỉnh Gangwon), trong khi một người Trung Quốc, 30 tuổi, có visa du học cũng đã mua được 8 căn hộ và sau đó cho thuê lại.

Theo khảo sát của các cơ quan chức năng Hàn Quốc, trong tổng số 23.000 căn hộ do người nước ngoài mua từ năm 2017 đến tháng 5/2020 có tới 33% số căn hộ không có người sinh sống thực tế. 90% giao dịch mua nhà tập trung ở thành phố Seoul và khu vực đô thị vệ tinh.

Chuyên gia Park Won-gap cho rằng người nước ngoài ở Hàn Quốc chủ yếu mua nhà để ở hoặc đầu tư. Ông nhận định: "Theo cách nhìn nhận của người nước ngoài, thị trường bất động sản ở Hàn Quốc không quá hấp dẫn nếu xét đến nguồn thu từ việc cho thuê và tỷ lệ lãi suất thấp, thường là 1,5%/năm. 

Do đó, tôi không nghĩ người nước ngoài mua nhà vì có thêm thu nhập từ tiền cho thuê mà thay vào đó có vẻ họ đang hướng đến mô hình 'đầu tư chênh lệch' và thường ký kiểu hợp đồng 'jeonse' với người thuê nhà" (Jeonse là hình thức thuê nhà truyền thống tại Hàn Quốc mà người thuê phải đặt cọc một khoản tiền lớn tương đương giá trị căn nhà và không phải trả tiền thuê hàng tháng). 

Theo chuyên gia Park Won-gap, phương thức đầu tư chênh lệch hiện đang khá phổ biến ở Hàn Quốc bởi nó cho phép nhà đầu tư (người mua nhà) với chi phí thấp. Thực tế cho thấy có tới 33% số lượng bất động sản người nước ngoài mua nhưng không ở và có tới 170 người nước ngoài sở hữu từ 3 căn hộ trở lên. Mô hình đầu tư nhà của người nước ngoài cũng khá giống với người dân Hàn Quốc.

Chuyên gia Park Won-gap cho rằng chính tình trạng đầu cơ bất động sản của người nước ngoài ở Hàn Quốc đã góp phần khiến giá bất động sản ở đây tăng cao, đặc biệt là tại khu vực thủ đô Seoul. Bên cạnh đó, chính sách ưu đãi của Chính phủ Hàn Quốc cũng phần nào tạo ra sự thay đổi này. 

Cụ thể, người dân Hàn Quốc ngày càng khó mua nhà do các quy định của chính phủ về các khoản vay thế chấp liên quan đến tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) và tỷ lệ nợ trên giá trị tài sản thế chấp (LTV). 

Trong khi đó, người nước ngoài có thể dễ dàng mua nhà tại Hàn Quốc bằng tiền từ nước ngoài, miễn là số tiền đó được đăng ký với các cơ quan chức năng sở tại. Hơn nữa, Hàn Quốc hiện không quy định bắt buộc người nước ngoài sau khi mua nhà phải sống tại căn nhà đó.

Theo chuyên gia Park Won-gap, đại dịch COVID-19 đã khiến thị trường bất động sản toàn thế giới trở nên sôi động. Trong bối cảnh lãi suất thấp kỷ lục, chi tiêu chính phủ tăng mạnh là nguyên nhân khiến tiền đổ vào thị trường bất động sản tăng theo.

Để bảo vệ những người mua nhà để ở thực sự đồng thời ngăn chặn hoạt động đầu cơ thông qua các quy định chặt chẽ hơn, đảng Dân chủ đồng hành (DP) cầm quyền tại Hàn Quốc đã đề xuất xây dựng dự luật áp dụng thuế mua lại 20% đối với khách hàng là người nước ngoài không sống tại căn hộ trong vòng 6 tháng sau khi mua. 

Chính phủ Hàn Quốc hiện cũng đang xem xét đánh thuế thu nhập đối với vốn mua bất động sản và thuế bất động sản toàn diện đối với người nước ngoài mua nhà nhưng không ở. 

Trong khi đó, đảng Tương lai Thống nhất (UFP) đối lập dự kiến cũng sẽ đề xuất các biện pháp tương tự nhằm ngăn chặn hoạt động đầu cơ bất động sản và bảo vệ người mua thực sự./.