Hết thời vốn ​rẻ, nhà đầu tư cần cẩn trọng với "lướt sóng" bất động sản

Dòng vốn không còn rẻ, tín dụng được điều tiết chặt chẽ hơn và xu hướng phân bổ nguồn lực đang thay đổi mạnh mẽ đang đặt thị trường bất động sản trước một giai đoạn tái định vị. Khi dòng tiền trở nên chọn lọc, thị trường không chỉ đối mặt với áp lực, mà còn buộc phải chuyển mình theo hướng thực chất và hiệu quả hơn.

Thông tin này được các chuyên gia chia sẻ tại hội thảo “Thị trường Bất động sản 2026 - Định vị tài sản chiến lược giữa biến động” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp với DKRA Group và Trung tâm Truyền hình Việt Nam Khu vực Nam Bộ tổ chức tại TP. Hồ Chí Minh ngày 2/4.

Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thị trường bất động sản hiện đang đối mặt với thách thức lớn từ áp lực kép. Một mặt, lãi suất cho vay có xu hướng tăng rõ rệt; mặt khác, mục tiêu tăng trưởng kinh tế ở mức cao trong khi dư địa chính sách tiền tệ ngày càng thu hẹp.

Trong bối cảnh đó, ông cho rằng Việt Nam cần tái định vị hệ thống huy động vốn, chuyển dịch từ sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng sang phát triển thị trường vốn dài hạn, qua đó khai mở nguồn lực đầu tư từ khu vực tư nhân.

Đáng chú ý, theo vị chuyên gia này, vấn đề đáng lo không chỉ nằm ở lãi suất cao mà còn ở việc dòng tiền trong nền kinh tế đang quay chậm lại. Khi khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp suy yếu, việc sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, trở nên rủi ro hơn đáng kể. Điều này khiến các chiến lược đầu tư dựa vào kỳ vọng tăng giá hoặc “lướt sóng” dần mất hiệu quả, bởi chi phí vốn có thể bào mòn toàn bộ lợi nhuận nếu dòng tiền không được vận hành tốt.

Ở góc nhìn thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, đối với thị trường bất động sản, bối cảnh mới đặt ra yêu cầu phải có sự sàng lọc và phân hóa rõ rệt hơn. Các hoạt động đầu tư và giao dịch không thể tiếp tục theo kiểu dễ dãi, mà cần được cân nhắc kỹ lưỡng, hướng tới việc sử dụng nguồn vốn một cách hiệu quả nhất. Nhà đầu tư cũng phải thận trọng hơn trong quyết định của mình, thay vì dựa vào lợi thế vốn rẻ như trước đây.

“Chính sách hiện nay không phải là “siết” tín dụng đối với bất động sản một cách cực đoan. Tuy nhiên, do dòng vốn được phân bổ cho nhiều lĩnh vực hơn và ưu tiên những khu vực hiệu quả, nên các hoạt động mang tính đầu cơ, lướt sóng sẽ dần bị hạn chế”, ông Đính nhấn mạnh.

Trước tình hình chi phí vốn tăng và việc tiếp cận vốn trở nên khó khăn hơn, chiến lược “lướt sóng” sẽ không còn phù hợp. Nếu không tính toán kỹ, nhà đầu tư có thể đối mặt với rủi ro thua lỗ hoặc bị “chôn vốn”. Điều này buộc các nhà đầu tư phải cân đối dòng tiền, lựa chọn dự án và thời điểm đầu tư một cách thận trọng hơn.

Thực tế cho thấy dòng tiền đang dịch chuyển sang các phân khúc ổn định hơn như nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Tuy nhiên, nguồn cung ở các phân khúc này lại đang hạn chế, chủ yếu do vướng mắc pháp lý và khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn phù hợp.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở, CBRE Việt Nam cho biết, ngay cả khi có quỹ đất, việc triển khai các dự án nhà ở giá phù hợp vẫn gặp trở ngại lớn do thiếu nguồn vốn chi phí thấp. Không chỉ người mua cần vốn, mà chủ đầu tư cũng cần nguồn vốn phù hợp để phát triển sản phẩm. Điều này cho thấy bài toán của thị trường không chỉ nằm ở phía cầu, mà còn ở khả năng tạo lập nguồn cung phù hợp với dòng tiền thực.

Trong bối cảnh lãi suất cao, nhiều chủ đầu tư đã đưa ra các chính sách ưu đãi lãi suất nhằm kích cầu. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đây chỉ là giải pháp ngắn hạn để duy trì dòng tiền. Về dài hạn, chi phí tài chính vẫn phải được hấp thụ và sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán hoặc lợi nhuận.

Do đó, nhà đầu tư cần thay đổi cách tiếp cận. Việc chỉ dựa vào ưu đãi tài chính là không đủ, mà cần đánh giá kỹ năng lực của chủ đầu tư, tính pháp lý và khả năng triển khai dự án. Trong một thị trường mà dòng tiền không còn “dễ dãi”, những quyết định sai lầm có thể dẫn đến rủi ro lớn hơn nhiều so với trước đây.

Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái định vị mang tính cấu trúc. Khi tín dụng bị kiểm soát và chi phí vốn duy trì ở mức cao, đầu tư bất động sản không còn là câu chuyện “mua và chờ tăng giá”, mà trở thành bài toán quản trị dòng tiền, lựa chọn phân khúc phù hợp và tối ưu hiệu quả sử dụng vốn. Trong chu kỳ mới, lợi nhuận sẽ không còn đến từ sự dễ dãi của tín dụng, mà đến từ kỷ luật tài chính và khả năng đi cùng dòng tiền thực của nền kinh tế.