Hoàn thiện chính sách về giá đất - Kinh nghiệm từ Nhật Bản

Vì vậy, để nâng cao năng lực quản lý đất đai về giá đất, Việt Nam cần nhanh chóng hoàn thiện chính sách về giá đất góp phần phát triển kinh tế - xã hội, hội nhập với kinh tế thế giới.

Thiếu chính sách định giá đất

Ông Đào Trung Chính, Phó Tổng cục trưởng, Tổng cục Quản lý Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết: Thực hiện Luật Đất đai năm 2013, đến nay, công tác quản lý nhà nước về giá đất của Việt Nam đã đạt được một số thành tựu, tiếp cận và thể hiện đầy đủ vấn đề về tài chính đất đai theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước nhằm đảm bảo hài hòa quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội, đồng thời phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

Tuy vậy, trong lĩnh vực giá đất vẫn còn một số tồn tại như quy định về phương pháp định giá đất chưa phù hợp thực tiễn có thể kể đến phương pháp định giá đất theo hệ số điều chỉnh giá đất (không phản ánh được các yếu tố hình thành giá đất); một số loại đất, khu vực không có thông tin về giá đất chuyển nhượng trên thị trường hoặc nơi có thị trường nhưng thông tin giá đất thị trường độ tin cậy không cao gây khó khăn trong việc định giá đất (người dân thường kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế để giảm thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất); chưa có dữ liệu về giá đất thị trường để thuận lợi cho thực hiện xác định giá đất.

Hiện tại, việc định giá đất cụ thể áp dụng theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và 4 phương pháp so sánh: trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư.

Các phương pháp đang có sự chênh lệch về kết quả, đặc biệt đối với các loại đất có giá trị thương mại cao tại khu vực đô thị, khu vực đang đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng.

Đồng thời, việc tổ chức thực hiện định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn chậm, kéo dài, chưa đáp ứng kịp thời về tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; sự phối hợp giữa các cơ quan liên quan đến định giá đất tại một số địa phương chưa tốt.

Đặc biệt, trình độ, năng lực thực hiện định giá đất của cán bộ định giá đất và của Hội đồng thẩm định giá còn hạn chế. Hội đồng thẩm định giá đất hoạt động kiêm nhiệm nên khó khăn về thời gian và ảnh hưởng đến chất lượng, thời gian định giá đất.

Kinh nghiệm từ Nhật Bản

Mới đây, tại hội thảo “Chia sẻ kinh nghiệm của Nhật Bản về định giá và thẩm định giá đất”, ông Watanabe Hitoshi, thành viên Ban hợp tác quốc tế Hiệp hội các nhà thẩm định bất động sản (JAREA) chia sẻ kinh nghiệm của Nhật Bản thông qua một số hệ thống như định giá đất, công bố giá đất, định giá đất để xác định thuế tài sản cố định nhằm giúp Việt Nam định hướng đúng trong công tác định giá đất, thẩm định giá đất phù hợp với điều kiện của Việt Nam.

Theo đó, cần hiểu khái niệm công bố giá đất bởi đây là khái niệm chuẩn để xác định giá thu hồi đất sử dụng cho mục đích công cộng cũng như làm chuẩn để xác định giá đất trong quy chế giao dịch đất đai theo Luật Quy hoạch sử dụng đất nhằm góp phần hình thành giá đất hợp lý.

Việc công bố giá đất cơ bản thực hiện theo các trình tự sau: ủy quyền cho ủy viên đánh giá giám định; bố trí tiểu ban và ủy quyền người điều phối tiểu ban; bố trí ban điều phối tiểu ban và ủy quyền cho người điều phối đại diện; kiểm tra (tất cả đất cơ sở, bản đồ vị trí đất cơ sở, chọn đất có thể làm đất cơ sở); thu thập tài liệu (giao dịch thực tế, tài liệu thống kê, nắm bắt tiến độ dự án quy hoạch đô thị); phân tích, xem xét tổng hợp trong tiểu ban (xu hướng thị trường bất động sản; tình hình tài chính, kinh tế; nắm bắt xu hướng giá đất; xem xét, so sánh giữa các cơ sở đất); tạo bản đánh giá giám định; xác định, công bố giá thông thường.

Cụ thể, năm 2017, Nhật có gần 2.500 giám định viên bất động sản được ủy quyền làm ủy viên đánh giá giám định, có 167 tiểu ban, ủy quyền cho 167 người trong số các ủy viên đánh giá giám định làm người điều phối tiểu ban. Ở 30 đơn vị hành chính cấp tỉnh có bố trí 2 tiểu ban trở lên, tại đơn vị hành chính cấp tỉnh đã đặt 31 Ban điều phối tiểu ban với 48 người điều phối đại diện được ủy quyền.

Còn theo ông Yamashita Masayuki, Phó Chủ tịch JAREA, bằng việc sử dụng vùng tiêu chuẩn công bố giá đất có thể ngăn chặn những giao dịch đầu cơ nhà đất. Giá đất được công bố trở thành trụ cột trong hệ thống định giá đất công tại Nhật Bản.

Các mức áp định giá đất công có 4 loại chính sau: công bố giá đất; điều tra giá đất; định giá thuế thừa kế; định giá thuế tài sản cố định.

Để áp dụng hệ thống định giá đất, Nhật Bản đã công bố giá đất vào ngày 1/1 hàng năm, năm 2016 có khoảng 25.000 vị trí đất là đối tượng định giá thì tại một vị trí có 2 chuyên viên thẩm định bất động sản định giá nhằm đưa ra mức giá hợp lý trên đơn vị m2 và kết quả công bố trên báo chí hoặc internet.

Theo Luật Quy hoạch sử dụng đất đai quốc gia, về điều tra giá đất, các thống đốc tỉnh, huyện, thành phố điều tra giá đất quy chuẩn vào ngày 1/7 hàng năm và công bố kết quả.

Về định giá thuế thừa kế, quy chuẩn định giá khoảng 80% giá đất công bố, Cục thuế tiến hành định giá vào ngày 1/1 hàng năm.

Về định giá thuế tài sản cố định, quy chuẩn định giá khoảng 70% giá đất công bố, thị trưởng và trưởng thôn thực hiện định giá 3 năm một lần vào ngày 1/1 hàng năm. Các hoạt động thẩm định định giá khác cũng được quy định phải áp dụng giá đất được công bố.

Sau khi công bố giá đất, Ủy ban giám định đất đai nhanh chóng gửi cho người đứng đầu đơn vị hành chính cấp xã có liên quan văn bản thuộc nội dung công bố có ghi phần liên quan đến đất cơ sở ở đơn vị hành chính cấp tỉnh mà đơn vị hành chính cấp xã đó trực thuộc cũng như bản đồ thể hiện vị trí của đất cơ sở đó.

Người đứng đầu đơn vị hành chính cấp xã có liên quan quy định và thông báo địa điểm xem thông tin và cho người dân xem công khai trong vòng 3 năm kể từ ngày nhận được văn bản và bản đồ nói trên.

Bên cạnh đó, văn bản có ghi giá công bố cũng như các nội dung công bố khác cùng với bản đồ ngoài việc được lưu tại văn phòng đơn vị hành chính cấp xã có liên quan thì còn được lưu tại các chi nhánh, văn phòng địa phương ở các đơn vị hành chính cấp xã thuộc 3 khu vực đô thị lớn và tại các thành phố có dân số trên 5 vạn người không thuộc 3 khu vực đô thị lớn để người dân ai cũng có thể tự do xem được.

Có thể nói, với những kinh nghiệm từ Nhật Bản, Việt Nam sẽ nghiên cứu, trao đổi để từ đó có định hướng đúng cho công tác quản lý nhà nước về giá đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội, đáp ứng tiến trình phát triển và hội nhập quốc tế.