Hướng dẫn xác định nghĩa vụ tài chính khi cấp sổ đỏ lần đầu

- Diện tích thửa đất: 80m2

- Vị trí thửa đất: Đất ở nông thôn vị trí 1 (giá UBND tỉnh: 2.000.000 đồng/1m2) = 60m2; đất trồng cây lâu năm vị trí 1 (giá UBND tỉnh: 200.000 đồng/1m2) = 20m2

- Diện tích đất trong hạn mức: 80m2

- Nguồn gốc sử dụng đất: Trước năm 1990 là đất trống, chưa ai sử dụng, đến năm 1990 ông Vinh vào khai khẩn sử dụng vào mục đích đất trồng cây lâu năm. Năm 1999, ông Vinh chuyển nhượng đất cho bà Thanh (không giấy tờ). Cùng năm 1999, bà Thanh cất nhà trên diện tích 60m2 và sử dụng liên tục đến nay. Đã được UBND phường niêm yết danh sách công khai năm 2019.

Bà Thanh hỏi, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân gia đình bà phải nộp căn cứ theo bảng giá tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hay thời điểm bà nhận chuyển nhượng năm 1999?

Chi cục Thuế khu vực Biên Hòa Vĩnh Cửu, tỉnh Đồng Nai trả lời vấn đề này như sau:

Số liệu thể hiện trong nội dung câu hỏi chỉ là giả định và bà Thanh chỉ muốn biết cách tính thuế theo các số liệu giả định trên, do vậy Chi cục Thuế xin trả lời câu hỏi về cách xác định nghĩa vụ tài chính theo các nội dung tình huống giả định trong câu hỏi.

Thời điểm tính tiền sử dụng đất

Căn cứ Điều 108 Luật Đất đai số 45/2013/QH13:

"Điều 108. Căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

1. Căn cứ tính tiền sử dụng đất:

a) Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất;

b) Mục đích sử dụng đất;

c) Giá đất theo quy định tại Điều 114 của Luật này; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất là giá trúng đấu giá.

… 3. Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất".

Căn cứ Khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 mà không có giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền".

Tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ Khoản 11 và Khoản 12 Điều 2 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thuế:

"Điều 2. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 3 Nghị định số 91/2014/NĐ-CP ngày 01 tháng 10 năm 2014 sửa đổi, bổ sung một số điều tại các Nghị định quy định về thuế như sau:

11. Sửa đổi, bổ sung Điều 18 như sau:

1. Thu nhập tính thuế được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.

2. Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

a) Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

a) Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

b) Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản".

12. Sửa đổi, bổ sung Điều 22 như sau:

Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng".

Giá tính lệ phí trước bạ nhà, đất

Căn cứ Khoản 1 Điều 6 Chương II Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ:

"Điều 6. Giá tính lệ phí trước bạ

1. Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất

a) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

b) Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ...

c) Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà".

Căn cứ Điều 12 Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên Môi trường quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất:

"Điều 12. Trách nhiệm của cơ quan thuế

1. Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ do Văn phòng đăng ký đất đai chuyển đến. Trường hợp phát hiện hồ sơ có sai sót hoặc thiếu căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính thì cơ quan thuế đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai xác định hoặc bổ sung thông tin.

2. Tiếp nhận thông tin về các khoản người sử dụng đất được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp do cơ quan tài chính chuyển đến (nếu có)...

Về cách tính thuế lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân và tiền sử dụng đất, căn cứ quy định trên và nội dung của câu hỏi, Chi cục Thuế xin trả lời như sau:

- Chính sách thu tiền sử dụng đất áp dụng theo Khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ như sau:

Trường hợp 1: Diện tích đất trong hạn mức. Tiền sử dụng đất trong hạn mức phải nộp là:

(diện tích đất x giá đất/m2) x 50%

Trường hợp 2: Diện tích đất ngoài hạn mức. Tiền sử dụng đất trong hạn mức phải nộp là:

(diện tích đất x giá đất/m2) x 100% x hệ số

- Chính sách thu tiền thuế thu nhập cá nhân, căn cứ Khoản 11 và Khoản 12 Điều 2 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015 của Chính phủ:

Giá chuyển nhượng x 2%

Do đó căn cứ vào thông tin trên phiếu hỏi đáp giá đất tính thuế thu nhập cá nhân được xác định là giá tại thời điểm chuyển nhượng năm 1999 (trường hợp không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định).

- Chính sách thu lệ phí trước bạ áp dụng theo Khoản 1 Điều 6 Chương II Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ:

Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất x 0,5%

Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.