Khi dữ liệu trở thành “chìa khóa” quản lý thị trường bất động sản

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến rộng rãi cho dự thảo Nghị định thay thế Nghị định số 94/2024/NĐ-CP về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Dự thảo gồm 6 chương, 47 điều được xem là bước hoàn thiện nhằm hiện đại hóa trong quản lý, thúc đẩy minh bạch thông tin và tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững. Cùng với đó, đưa dữ liệu trở thành “chìa khóa” quản lý thị trường bất động sản Việt Nam.

Cung cấp dữ liệu sở hữu nhà ở

Theo dự thảo, từ năm 2026, các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước sở hữu nhà ở tại Việt Nam sẽ phải cung cấp thông tin để tích hợp vào cơ sở dữ liệu quốc gia. Dữ liệu bao gồm: thông tin định danh (họ tên, số định danh, giấy tờ pháp lý), thông tin nhà ở như loại hình, địa chỉ, diện tích, số lượng, thời hạn, hình thức sở hữu và tình trạng pháp lý. Ngoài ra, thông tin về các đối tượng được thụ hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở - như người có công, hộ nghèo, cận nghèo, công nhân, người thu nhập thấp - cũng được bổ sung. Đây là một trong những nội dung thu hút sự quan tâm của người dân và dư luận xã hội. 

Bộ Xây dựng cho rằng việc hoàn thiện dữ liệu này giúp cơ quan quản lý nâng cao chất lượng thống kê, hỗ trợ điều tiết cung - cầu và xây dựng chính sách an sinh hợp lý. Nghị định 94 đã tạo khuôn khổ pháp lý ban đầu cho việc hình thành cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản. Tuy nhiên, quá trình thực hiện cho thấy một số nội dung chưa theo kịp yêu cầu chuyển đổi số và kết nối liên thông dữ liệu quốc gia, do đó cần ban hành Nghị định mới để khắc phục; hình thành cơ sở dữ liệu thống nhất, minh bạch.

Theo đó, Dự thảo quy định rõ phạm vi và cấu trúc dữ liệu, bao gồm hệ thống văn bản pháp luật, dữ liệu phát triển nhà ở, dữ liệu dự án đầu tư, thông tin giao dịch, giá cả, và các chỉ tiêu thống kê. Đáng chú ý, mỗi dự án bất động sản sẽ được gắn một mã số thông tin định danh duy nhất, cấp tự động trên hệ thống, bảo đảm không trùng lặp trong toàn bộ vòng đời dự án. Mã này sẽ là “chìa khóa” để kết nối và chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan trung ương, địa phương và người dân.

Đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) thông tin, hệ thống thông tin này sẽ trở thành công cụ trung tâm phục vụ quản lý nhà nước, hỗ trợ người dân tra cứu và giảm thiểu rủi ro giao dịch. Khi dữ liệu được chuẩn hóa và công khai, người dân có thể tiếp cận thông tin về nguồn cung, giá cả, tình trạng pháp lý của bất động sản, góp phần ngăn ngừa đầu cơ và “thổi giá”.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản nhìn nhận, việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản sẽ mang lại lợi ích kép – vừa nâng cao tính minh bạch, vừa giúp doanh nghiệp hoạch định đầu tư chính xác hơn. Hệ thống thông tin tập trung sẽ là “hạ tầng mềm” quan trọng cho thị trường. Một cơ sở dữ liệu đầy đủ, mở và có thể truy cập công khai sẽ giúp doanh nghiệp đánh giá đúng nhu cầu, quy hoạch và định hướng phát triển.

Tuy nhiên, TS Phạm Viết Thuận - Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh cho rằng, việc thống kê dữ liệu theo từng căn nhà là “chưa khả thi về mặt quản lý nhà nước”. Hiện dữ liệu đất đai đang được quản lý thống nhất theo thửa đất và tờ bản đồ, do Bộ Nông nghiệp và Môi trường chủ trì, phối hợp Bộ Công an làm sạch dữ liệu. Nếu tách riêng dữ liệu nhà ở, rất dễ xảy ra trùng lặp và chồng chéo giữa các cơ quan - ông Thuận phân tích.

Mặt khác, Việt Nam có nhiều loại hình nhà ở với tình trạng pháp lý khác nhau – có phép, không phép, sai phép, tranh chấp, thậm chí vô chủ. Việc thống kê theo căn nhà sẽ khó bảo đảm độ chính xác. Ông Thuận đề xuất, lấy thửa đất làm đơn vị thống kê cơ bản, sau đó gắn dữ liệu nhà ở trên nền tảng đó để bảo đảm thống nhất, đồng bộ với hệ thống dữ liệu đất đai quốc gia.

Đồng quan điểm, một số chuyên gia dữ liệu cũng cho rằng, để bảo đảm tính bền vững, cần quy định rõ cơ chế cập nhật, quyền truy cập và chuẩn định dạng dữ liệu. Khi đó, cơ sở dữ liệu sẽ vừa bảo đảm an toàn thông tin, vừa có khả năng tích hợp với các hệ thống dữ liệu công khác, tránh tình trạng “mạnh ai nấy làm”.

Từ Trung tâm giao dịch đến “số hóa” quy trình

Theo dự thảo, các giao dịch bất động sản – gồm mua bán, cho thuê, thuê mua, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, chuyển đổi, thừa kế – đều phải được cập nhật công khai, minh bạch vào hệ thống dữ liệu quốc gia. Bộ Xây dựng cũng đề xuất thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất của Nhà nước, hoạt động theo mô hình công khai, có cơ chế giám sát và lưu trữ dữ liệu tập trung.

Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, trung tâm này sẽ là đầu mối cho các giao dịch nhà đất, đồng thời kết nối với dữ liệu đất đai, công chứng và thuế nhằm bảo đảm tính liên thông, tránh thất thu và hạn chế trốn thuế qua khai giá thấp. Theo định hướng, mô hình trung tâm giao dịch trực tuyến sẽ được thí điểm trong giai đoạn 2026–2027, sau đó nhân rộng toàn quốc.

Chuyên gia chính sách công Trần Hữu Hà nhận xét, nếu được vận hành minh bạch, trung tâm giao dịch nhà đất của Nhà nước có thể đóng vai trò tương tự ‘sở giao dịch chứng khoán’ trong lĩnh vực tài sản, giúp kiểm soát rủi ro, tăng niềm tin cho nhà đầu tư và người dân. Tuy nhiên, cần tránh trùng lặp và phải thống nhất đầu mối dữ liệu.

Bộ Xây dựng khẳng định, Nghị định mới sẽ là bước tiếp theo trong lộ trình chuyển đổi số ngành xây dựng và bất động sản, phù hợp với chiến lược phát triển chính phủ số đến năm 2030. Cơ sở dữ liệu thống nhất sẽ tạo nền tảng cho việc công khai thông tin quy hoạch, dự án, giá giao dịch; đồng thời giúp cơ quan quản lý giám sát biến động thị trường, ngăn ngừa rửa tiền và đầu cơ tích trữ.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, doanh nghiệp kỳ vọng hệ thống dữ liệu quốc gia sẽ mở ra cơ hội phát triển các dịch vụ giá trị gia tăng như định giá tự động, tư vấn đầu tư, thống kê thị trường và cảnh báo rủi ro. “Nếu dữ liệu được chia sẻ minh bạch, chúng tôi có thể xây dựng công cụ dự báo giá, phân tích xu hướng theo khu vực, từ đó hỗ trợ cơ quan quản lý và người dân ra quyết định chính xác hơn. Đây là điều mà thị trường Việt Nam còn thiếu”  - chuyên gia này chia sẻ.

Các chuyên gia nhận định, khi dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản được cập nhật đầy đủ và liên thông, chính sách thuế, tín dụng, phát triển nhà ở xã hội, kiểm soát đầu cơ đất nền sẽ có cơ sở khoa học hơn. Việc Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo nghị định thay thế Nghị định 94/2024/NĐ-CP là bước đi cần thiết, đáp ứng yêu cầu thực tiễn của quản lý nhà nước và sự phát triển của thị trường. Khi cơ sở dữ liệu được vận hành đồng bộ, người dân, doanh nghiệp, cơ quan công quyền sẽ cùng tiếp cận nguồn thông tin thống nhất, giảm rủi ro và chi phí xã hội.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận xét, hệ thống dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản sẽ là nền tảng cho công tác quy hoạch, cấp phép, quản lý đầu tư và giao dịch minh bạch. Đây là điều kiện quan trọng để thị trường phát triển bền vững, hạn chế biến động bất thường.

Mặc dù còn nhiều ý kiến khác nhau về cách thức triển khai nhưng các chuyên gia và doanh nghiệp đều cho rằng, minh bạch thông tin là yếu tố then chốt để củng cố niềm tin thị trường, thúc đẩy đầu tư lành mạnh và bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội.