Khung pháp lý mới mở đường cho bất động sản năm 2026

Khung pháp lý mới mở đường cho bất động sản năm 2026 là kỳ vọng chung của nhiều chuyên gia, diễn giả tại hội thảo “Nhận định thị trường bất động sản năm 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?” do Báo Tiền Phong tổ chức tại Hà Nội ngày 25/1. Đây là diễn đàn trao đổi thẳng thắn, khoa học và đa chiều giữa các cơ quan quản lý, chuyên gia, doanh nghiệp và nhà đầu tư nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam vừa trải qua một chu kỳ điều chỉnh sâu, kéo dài, đặt ra yêu cầu nhận diện rõ xu hướng vận động mới và định vị dòng tiền đầu tư theo hướng hiệu quả, an toàn, bền vững hơn trong giai đoạn tới.

Thị trường phân hóa rõ nét, giá trị thực lên ngôi

Tổng Biên tập Báo Tiền Phong Phùng Công Sưởng nhận định, năm 2026 mang ý nghĩa đặc biệt đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, rồi suy giảm mạnh, thị trường đang từng bước đi qua quá trình “thanh lọc” cần thiết để hướng tới trạng thái ổn định, thực chất và bền vững hơn. Những biến động của giai đoạn trước đã bộc lộ rõ các hạn chế về pháp lý, quy hoạch, cấu trúc sản phẩm và cách thức phân bổ dòng vốn, buộc thị trường phải tái cấu trúc theo hướng lành mạnh hơn.

Các câu hỏi lớn đặt ra cho năm 2026 không chỉ là thị trường sẽ phục hồi ra sao, mà quan trọng hơn là phục hồi theo chất lượng nào, phân khúc nào sẽ dẫn dắt và dòng tiền đầu tư sẽ dịch chuyển theo hướng nào trong bối cảnh yêu cầu về minh bạch, hiệu quả và quản trị rủi ro ngày càng cao – ông Sưởng nêu vấn đề.

Bởi năm 2026 không còn là thị trường của những cơn sốt ngắn hạn mà đang chuyển sang giai đoạn phát triển dựa trên giá trị thực, với những đòi hỏi ngày càng khắt khe về pháp lý, quy hoạch, chất lượng sản phẩm và hiệu quả sử dụng vốn. Một trong những đặc điểm nổi bật của thị trường bất động sản giai đoạn hiện nay là sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các phân khúc, khu vực và chủ thể tham gia thị trường.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia tại hội thảo, những sản phẩm thiếu pháp lý, định giá cao so với giá trị sử dụng thực tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản, thậm chí rơi vào tình trạng “đóng băng” kéo dài. Ngược lại, các dự án có pháp lý đầy đủ, phù hợp quy hoạch, gắn với hạ tầng đồng bộ và đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn ghi nhận mức độ quan tâm và hấp thụ tích cực.

Xu hướng này cho thấy thị trường đang dần quay trở lại đúng vai trò phục vụ phát triển kinh tế – xã hội, thay vì trở thành kênh đầu cơ ngắn hạn. Dòng tiền đầu tư vì thế cũng có sự thay đổi rõ rệt. Thay cho tâm lý “lướt sóng”, dòng vốn đang trở nên thận trọng và chọn lọc hơn, ưu tiên các phân khúc an toàn, có nền tảng ổn định và khả năng tạo giá trị trong dài hạn.

Không chỉ nhà đầu tư cá nhân, dòng vốn của các tổ chức, quỹ đầu tư và nhà đầu tư dài hạn cũng đang từng bước quay trở lại thị trường, với cách tiếp cận bài bản, chuyên nghiệp hơn. Điều này góp phần nâng cao chất lượng dòng tiền và giảm thiểu rủi ro cho toàn thị trường.

Ở góc độ quản lý nhà nước, ông Hà Quang Hưng – Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, năm 2025 khép lại với nhiều tín hiệu tích cực từ kinh tế vĩ mô. Dù bối cảnh quốc tế tiếp tục tiềm ẩn nhiều bất ổn, kinh tế Việt Nam vẫn duy trì đà phục hồi với mức tăng trưởng GDP khoảng 8,02%, cao hơn đáng kể so với năm 2024. Đây là nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản từng bước ổn định trở lại.

Trong lĩnh vực bất động sản, nhờ sự chỉ đạo quyết liệt và đồng bộ của Chính phủ, nguồn cung, thanh khoản và niềm tin thị trường đã có sự cải thiện rõ rệt. Đặc biệt, năm 2025 ghi nhận bước chuyển mạnh mẽ về thể chế trong phát triển nhà ở xã hội, khi chỉ tiêu phát triển phân khúc này không chỉ hoàn thành mà còn vượt kế hoạch.

Theo ông Hưng, nhà ở xã hội không chỉ mang ý nghĩa an sinh mà còn đóng vai trò quan trọng trong điều tiết cung – cầu, góp phần ổn định thị trường và tạo nền tảng cho giai đoạn 2026 – 2030.

Khung thể chế mới định hình dòng tiền bất động sản 2026

Một nội dung trọng tâm được các diễn giả phân tích tại hội thảo là tác động của hệ thống chính sách, pháp luật mới đến thị trường bất động sản năm 2026. Theo ông Hà Quang Hưng, có 6 nhóm chính sách lớn đã và đang định hình xu hướng vận động của thị trường trong giai đoạn tới.

Trước hết là đột phá về thể chế nhà ở xã hội với Nghị quyết số 201/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội và các nghị định hướng dẫn. Việc chuyển từ cơ chế quản lý chặt đầu vào sang trao quyền chủ động hơn cho chủ đầu tư, gắn với hậu kiểm, đã giúp rút ngắn thời gian triển khai dự án, khơi thông nguồn lực xã hội và gia tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ.

Tiếp theo là việc sửa đổi Luật Xây dựng và các quy định về quy hoạch đô thị, giúp giảm chi phí tuân thủ, khắc phục tình trạng chồng chéo pháp luật và đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án. Nhóm chính sách này góp phần nâng cao tính minh bạch, ổn định của môi trường đầu tư bất động sản.

Hoàn thiện thể chế đất đai tiếp tục là yếu tố then chốt. Năm 2025 chứng kiến sự ra đời của nhiều chính sách quan trọng nhằm tháo gỡ vướng mắc cho các dự án tồn đọng, tái khởi động nguồn cung bị “đóng băng” nhiều năm. Song song đó, các chính sách khơi thông dòng vốn, như việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia hay xử lý nợ xấu gắn với bất động sản, đã giúp giảm áp lực thanh khoản cho doanh nghiệp và lành mạnh hóa thị trường tín dụng.

Bên cạnh đó, việc phân cấp, phân quyền mạnh mẽ cho địa phương và xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ nâng cao tính công khai, hạn chế đầu cơ và thao túng giá.

Ở góc độ quản lý đất đai, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ – Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho rằng, giai đoạn 2024–2025 là bước bản lề trong việc khơi thông nguồn lực đất đai cho thị trường bất động sản. Điểm nhấn quan trọng là Nghị quyết số 254/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án đã đưa ra cơ chế đột phá để xử lý những dự án bị tắc nghẽn ở khâu giải phóng mặt bằng.

Theo đó, với các dự án thực hiện theo cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, nếu nhà đầu tư đã đạt được sự đồng thuận của 75% người sử dụng đất trong khu vực dự án, Nhà nước sẽ tham gia hỗ trợ thu hồi phần diện tích còn lại để đẩy nhanh tiến độ. Cơ chế này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ bế tắc cho nhiều dự án “đắp chiếu” kéo dài, đồng thời gia tăng nguồn cung thực chất cho thị trường.

Ngoài ra, các quy định mới cũng nới lỏng điều kiện tiếp cận đất đai, cho phép nhận chuyển nhượng nhiều loại đất khác nhau để phát triển nhà ở thương mại, thay vì chỉ giới hạn ở đất ở như trước. Việc đơn giản hóa phương thức xác định giá đất, mở rộng áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh cũng giúp rút ngắn thời gian thủ tục và giảm chi phí cho doanh nghiệp.

Các chuyên gia chung nhận định, với hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện từ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các nghị quyết thí điểm, thị trường bất động sản Việt Nam đã có đủ điều kiện để bước vào giai đoạn phát triển ổn định hơn từ năm 2026.

Tại hội thảo, nhiều ý kiến cho rằng thị trường bất động sản năm 2026 sẽ “sôi động trong sự thận trọng”. Phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực, đặc biệt là căn hộ tại các đô thị lớn và khu vực có hạ tầng phát triển, tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt. Sự phân hóa sẽ ngày càng rõ ràng, khi dòng tiền ưu tiên các dự án minh bạch pháp lý, giá trị sử dụng thực và uy tín chủ đầu tư. Đây được xem là nền tảng quan trọng để thị trường phát triển lành mạnh, giảm đầu cơ và hướng tới tăng trưởng bền vững trong giai đoạn mới.

Dưới góc nhìn chuyên gia, Tiến sỹ Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia đề xuất, cùng với việc tiếp tục củng cố hành lang pháp lý, cần có biện pháp cụ thể, khả thi nhằm tăng cung nhà ở phù hợp khả năng thanh toán của người dân, giảm mặt bằng giá bất động sản, nhất là nhà ở. Trong đó, tập trung kiểm soát phù hợp tín dụng bất động sản; đẩy mạnh giảm thủ tục hành chính, quy trình phê duyệt dự án nhà ở xã hội, linh hoạt trong áp dụng bảng giá đất mới.

Cùng đó, cần đa dạng hóa nguồn vốn, tài chính bất động sản; đẩy mạnh hoạt động của Ban Chỉ đạo về giải quyết các vấn đề khó khăn, vướng mắc các dự án tồn đọng, các Tổ công tác xử lý dự án tồn động, chống lãng phí trong lĩnh vực đất đai, bất động sản, tài sản công... để khơi thông nguồn lực cho tăng trưởng kinh tế; hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở, bất động sản...