Kiểm soát giá, khơi thông nguồn cung nhà ở

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đối với dự thảo Nghị quyết về kiểm soát, kiềm chế đà tăng giá bất động sản, trong đó kiến nghị siết hạn mức cho vay với người mua nhà thứ hai trở đi, nhằm hạn chế đầu cơ và góp phần ổn định thị trường.

Mới đây, chủ trì phiên họp thứ hai của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, tập trung thảo luận về phát triển đột phá nhà ở xã hội, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính tiếp tục nhấn mạnh, cần có chính sách tín dụng phù hợp để điều tiết và hướng dòng vốn vào đúng mục tiêu, ưu tiên các dự án nhà ở xã hội và các đối tượng có nhu cầu thực. Ngược lại, dòng tiền chảy vào các phân khúc mang tính đầu cơ, trục lợi chính sách cần được kiểm soát chặt.

Theo dự thảo đang được xây dựng, các tổ chức tín dụng chỉ được cho vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán đối với người mua căn nhà thứ hai, và không quá 30% với căn nhà thứ ba trở lên, ngoại trừ trường hợp mua nhà ở xã hội. Đề xuất này được cho là có tác động đa chiều, thu hút sự quan tâm của chuyên gia, nhà quản lý và doanh nghiệp cũng như người dân; kỳ vọng tạo ra nhiều chuyển biến đáng kể với thị trường bất động sản.

Chuyên gia Giang Huỳnh - Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu - Savills TP. Hồ Chí Minh nhận xét, biện pháp hạn chế cho vay từ căn nhà thứ hai trở đi có thể góp phần giảm hoạt động đầu cơ, song đồng thời cũng làm giảm dòng vốn của các nhà đầu tư dài hạn và ảnh hưởng đến thanh khoản chung của thị trường.

Với bối cảnh như thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh và cả nước đang đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung kéo dài thì việc thắt chặt tín dụng có thể khiến thị trường trở nên trầm lắng hơn.

Theo phân tích của chuyên gia Giang Huỳnh, nếu nhìn vào nguyên nhân cốt lõi, giá nhà tăng cao trong thời gian qua không chủ yếu do đầu cơ, mà xuất phát từ sự thiếu hụt nguồn cung, vướng mắc pháp lý, chi phí đất và chi phí phát triển dự án tăng cao. Do đó, chủ đầu tư thường tập trung vào phân khúc trung và cao cấp để tối ưu hóa lợi nhuận, dẫn đến lệch pha cung - cầu.

Trên thực tế, người mua chủ lực trên thị trường hiện nay vẫn là nhóm có nhu cầu ở thực hoặc đầu tư dài hạn, chứ không hoàn toàn đến từ hoạt động đầu cơ ngắn hạn. Vì vậy, thay vì siết chặt bằng công cụ tín dụng, chính sách cần tập trung vào giải quyết tận gốc vấn đề cung - cầu thông qua hai hướng chính.

Theo đề xuất của chuyên gia này, trước tiên là khơi thông nguồn cung bằng cách cải cách thủ tục phê duyệt dự án, đẩy nhanh tiến độ triển khai, tháo gỡ vướng mắc đối với các dự án đang bị đình trệ thông qua cơ chế đặc thù. Khi nguồn cung được bổ sung và đa dạng hơn, đặc biệt ở phân khúc vừa túi tiền, giá nhà sẽ dần ổn định.

Cùng đó, tăng cường sức cầu thông qua thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, cải thiện thu nhập của người dân, đặc biệt là nhóm trung bình và thu nhập thấp. Mục tiêu là tốc độ tăng thu nhập phải ngang hoặc cao hơn tốc độ tăng giá nhà, giúp người dân có khả năng chi trả tốt hơn. Song song, cần phát triển quỹ nhà ở xã hội và mở rộng kênh tín dụng ưu đãi hỗ trợ nhóm yếu thế.

Hai nhóm chính sách này, nếu được thực hiện đồng bộ, sẽ góp phần giải quyết tận gốc những bất cân đối của thị trường và hướng tới sự phát triển ổn định, bền vững – chuyên gia Giang Huỳnh bày tỏ.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, Chủ tịch HĐQT Khang Land Nguyễn Vũ Cao cho rằng, kiểm soát, kiềm chế đà tăng giá bất động sản là cần thiết trong bối cảnh hiện nay. Tuy nhiên, việc siết cho vay mua nhà thứ hai trở lên cần được tính toán thận trọng.

“Siết cho vay mua nhà thứ hai có thể hạn chế đầu cơ, nhưng trên bình diện toàn thị trường, không phải khu vực nào cũng đang phát triển "nóng". Mỗi địa phương có đặc thù khác nhau, có nơi cần hạ nhiệt, có nơi cần kích cầu. Nếu áp dụng chính sách hạn chế tín dụng đồng loạt, không phân biệt đối tượng, khu vực rất có thể sẽ triệt tiêu cả những động lực tích cực của thị trường" – ông Nguyễn Vũ Cao phân tích.

Bởi vậy, ông Cao đề xuất, cần xác định rõ thị trường, khu vực nào cần điều chỉnh để từ đó đưa ra giải pháp cụ thể. Việc siết tín dụng hoặc áp thuế không nên áp dụng đại trà, cần nhắm đúng đối tượng đầu cơ thông qua các biện pháp kỹ thuật. Nếu không, thị trường sẽ mất cân đối, giảm thanh khoản và ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp.

Chưa kể, đối với ngân hàng thương mại, việc can thiệp cũng sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận, tín dụng. Vì vậy, cần nghiên cứu kỹ nếu không chính sách sẽ phản tác dụng.

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong hoạt động bán hàng, phần lớn chủ đầu tư đều hợp tác với ngân hàng để triển khai gói tín dụng cho khách hàng. Đây được xem là một trong những chính sách then chốt tác động đến tốc độ thanh khoản của sản phẩm.

Thực tế, không ít đối tượng đã lợi dụng chính sách này như một "đòn bẩy tài chính" để thực hiện hoạt động đầu cơ, lướt sóng. Trên thị trường, nhiều chủ đầu tư dự án nhà thương mại áp dụng cơ chế linh hoạt khi người mua chỉ cần trả trước 10-30%. Tức là, khách hàng có thể vay đến 70-90% để sở hữu nhà. Với căn hộ trị giá 3 tỷ đồng, họ chỉ cần bỏ ra 600-900 triệu ban đầu, còn lại đi vay.

Cùng với chính sách miễn lãi - ân hạn nợ gốc, nếu giá tăng 15-20%, khoản chênh 450-600 triệu gần như thành lợi nhuận ròng – VARS IRE dẫn chứng.

Trong khi đó, tâm lý kỳ vọng giá tiếp tục tăng khiến người người, nhà nhà tận dụng đòn bẩy tài chính cùng chương trình ưu đãi để găm hàng chờ giá lên. Người chịu ảnh hưởng nặng nề nhất là nhóm có nhu cầu an cư chính đáng. Do đó, VARS IRE cho rằng việc siết hạn mức vay mua nhiều nhà có thể tác động trực diện đến nhóm chuyên găm hàng nhằm đẩy giá nhà đất.

Đối với dự thảo Nghị quyết về kiểm soát, kiềm chế đà tăng giá bất động sản, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, biết định hướng dòng vốn đúng đối tượng là cần thiết, song cần áp dụng linh hoạt để tránh tắc nghẽn thị trường. Nếu chỉ “siết” mà không mở kênh huy động khác cho doanh nghiệp, thị trường dễ rơi vào tình trạng thiếu vốn cục bộ.

Do đó, Nhà nước nên song song phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp minh bạch và hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà ở thực. Việc siết tín dụng phải đi cùng chính sách hỗ trợ như mở rộng kênh tín dụng cho người mua nhà lần đầu đồng thời hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường trái phiếu để doanh nghiệp huy động vốn trung, dài hạn. Bởi mục tiêu cuối cùng vẫn là phát triển thị trường bền vững, cân bằng giữa đầu tư và nhu cầu ở thực – ông Đinh Thế Hiển đề xuất.