Kỳ vọng phục hồi thị trường căn hộ chung cư

Qua thời gian ảm đạm của thị trường bất động sản, căn hộ chung cư vẫn là phân khúc được săn đón do đáp ứng được nhu cầu thực của người dân. Bên cạnh khả năng sinh lời thì pháp lý của phân khúc này được đặc biệt quan tâm và đây cũng là một trong các quan ngại hàng đầu của người mua.

* Căn hộ chung cư được “săn đón”

Trong khi nhiều phân khúc đang chật vật thanh khoản thì căn hộ chung cư là loại hình điểm sáng kéo thị trường bất động sản đi lên. Trang Batdongsan.com.vn tiếp tục ghi nhận những diễn biến tích cực của thị trường căn hộ, theo đó, mức độ quan tâm tới căn hộ chung cư tăng 1% trong quý III/2023 vừa qua, dù các loại hình như nhà riêng, nhà mặt phố, biệt thự, đất nền, đất dự án, biệt thự đều sụt giảm từ 4 - 11%.

Nhiều chủ đầu tư đã áp dụng các chính sách bán hàng, bao gồm hỗ trợ trả lãi và gốc trong thời gian đầu, kéo dài lịch thanh toán và các chương trình cam kết thuê. Dù giá rao bán căn hộ chung cư không tăng mạnh trong suốt quý vừa qua nhưng mặt bằng giá vẫn đang neo ở mức rất cao từ năm ngoái đến nay. Giá bán chung cư sẽ vẫn tiếp tục tăng và lợi suất cho thuê vẫn duy trì ổn định.

Theo Batdongsan.com.vn, năm nay, giá rao bán chung cư chỉ tăng nhẹ từ 1 - 5% tại Hà Nội và gần như đi ngang ở Tp. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, xét trong giai đoạn từ năm 2015 đến nay, chỉ số tăng giá chung cư Tp. Hồ Chí Minh và Hà Nội đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân, khi tăng lần lượt là 82% và 56% trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%.

Chị Nguyễn Minh Phương ở phường Bình Thọ, quận Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh chia sẻ: “Tôi lập gia đình gần 10 năm nay đã có hai con nhỏ nên rất cần một căn hộ để an cư. Căn hộ chung cư luôn là lựa chọn cấp thiết giải quyết nhu cầu ở cho cả gia đình, nhưng hiện nay giá tối thiểu cũng hơn 2 tỷ đồng nên tôi vẫn đang cân đối giữa thu nhập, tiền tích lũy và khoản vay để vừa đủ khả năng trả nợ vừa có tiền sinh hoạt”.

Với nhiều gia đình đã có nhà ở và một khoản tích lũy, trong bối cảnh đất nền hoặc đất nhà phố bị hạn chế tính thanh khoản, chung cư vẫn là một kênh đầu tư an toàn, tạo ra nguồn thu nhập thụ động từ việc cho thuê nhà. Theo nhiều chuyên gia, mức lợi nhuận tốt này tạo ra sự ổn định hơn các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền, gửi tiết kiệm.

Tổng hợp và phân tích, so sánh từ năm 2015 đến nay, báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy, do chung cư không ngừng tăng giá và nhu cầu mua, thuê loại hình này luôn cao, tỷ suất lợi nhuận trung bình khi đầu tư chung cư lên tới 12,5%/năm (tính gộp mức tăng giá và lợi nhuận cho thuê).

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiêm Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, giá chung cư hiện nay còn đang ở mức cao, tỷ lệ giảm yếu. Nhu cầu về chung cư rất lớn nhưng nguồn cung hiếm.

Điển hình, trong khoảng mấy năm gần đây ở Hà Nội, không có dự án chung cư nào mới được phê duyệt. Về bản chất, khi lượng người quan tâm nhiều, mà không có nhiều hàng, dẫn đến sự khan hiếm. Từ đó, giá của chung cư ở Hà Nội hay các tỉnh, thành khác nói chung không giảm.

* Kỳ vọng sớm dẫn đầu xu hướng phục hồi

Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam Đinh Minh Tuấn cho rằng, khả năng thị trường căn hộ sẽ phục hồi sớm nhất so với các loại hình khác, dự kiến có thể rơi vào đầu quý I/2024 và chậm nhất là quý II/2024 sẽ đảo chiều. Nhìn chung, đây là loại hình được dự báo sẽ dẫn đầu xu hướng phục hồi của bất động sản.

Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - PERI) cũng đã tiến hành khảo sát về phân khúc bất động sản nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng trong nửa cuối năm 2023. Kết quả khảo sát cho thấy, phân khúc căn hộ chung cư nhận được lựa chọn áp đảo với 73%; 15% lựa chọn nhà thấp tầng, đất nền 10%; bất động sản nghỉ dưỡng chỉ chiếm 2% lựa chọn của khách hàng.

Đối với khung giá căn hộ khách hàng quan tâm, 82% lựa chọn căn hộ có giá dưới 2,5 tỷ đồng, 13% lựa chọn căn hộ từ 2,5 - 3,5 tỷ đồng, chỉ có 5% lựa chọn khung giá trên 3,5 tỷ. Điều này cho thấy sự lựa chọn của khách hàng đang chuyển dịch mạnh mẽ về khung giá sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực với giá vừa tầm.

Giám đốc chiến lược Property Guru Việt Nam Lê Bảo Long nhận định: Bên cạnh câu chuyện về giá, gồm giá bán, giá cho thuê và khả năng sinh lời thì pháp lý căn hộ chung cư được người tìm kiếm bất động sản đặc biệt quan tâm. Pháp lý là một trong các quan ngại hàng đầu của người mua và đang dần được tháo gỡ.

Hiện việc mua chung cư đang ngày càng khó đối với người dân khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp cũng sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên.

Theo Batdongsan.com.vn về tâm lý người tiêu dùng bất động sản, trong bối cảnh giá nhà neo cao, người dân đang chuyển sang hướng đi thuê hoặc tìm cách vay mua nhà. Nhưng hiện tại, nhiều người mua vẫn chưa tiến hành vay mua vì họ còn quan ngại về lãi suất.

Theo các chuyên gia, trong thời gian vừa qua, Chính phủ đã đưa ra một số văn bản để giải quyết các khó khăn, vướng mắc của thị trường. Qua đó, tạo nền tảng cơ sở cho các chủ đầu tư được phê duyệt các dự án mới, đưa ra các dòng sản phẩm mới tới thị trường. Khi đã có sự rõ ràng về quy định, thị trường sẽ hướng tới phát triển bền vững.

Bên cạnh đó, để thúc đẩy nguồn cung nhà ở, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục rà soát, giải quyết các dự án bất động sản gặp vướng mắc, đồng thời rút ngắn thời gian và đơn giản hóa các thủ tục trong lập, thẩm định, phê duyệt dự án mới...