Lệch pha phân khúc nhà ở: Bài 1 - Căn hộ bình dân khan hiếm

Thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh năm 2020 về cơ bản vẫn giữ được sự phát triển ổn định, không bị đóng băng, cũng không bị “bong bóng”, nhưng thiếu hụt nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là rất thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

Trong khi đó, phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ rất cao, lên tới hơn 60%. Điều này cho thấy, sự lệch pha trong cơ cấu sản phẩm trên thị trường, giảm bớt cơ hội tiếp cận nhà ở của những người có nhu cầu thật.

Bài 1: Căn hộ bình dân khan hiếm

Với việc nguồn cung các sản phẩm nhà ở đang ở nằm ở “tầm cao” thì cơ hội tìm kiếm các dự án nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người ngày càng khó khăn hơn, thậm chí là không thể với tới sau nhiều năm nữa. Có lẽ, khoảng cách tiếp cận các sản phẩm nhà ở giá thấp ngày càng xa hơn khi nhà ở xã hội trở nên khan hiếm trên thị trường.

Đỏ mắt tìm nhà

Tp.Hồ Chí Minh là một đô thị lớn, với quy mô dân số lên đến gần 13 triệu người, bao gồm cả người tạm trú, thì nhu cầu về chỗ ở là rất lớn. Nhiều gia đình trẻ, thanh niên lập nghiệp ở thành phố luôn mong muốn được sở hữu một chỗ “chui ra, chui vào” ổn định. Tuy nhiên, mong muốn này ngày càng khó khăn hơn khi giá nhà đất ở thành phố ngày càng tăng cao, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.

Anh Nguyễn Văn Luận, ở phường Phú Hữu, Tp.Thủ Đức chia sẻ, hai vợ chồng cưới nhau được 3 năm nay và hiện vẫn phải đi thuê nhà một căn chung cư để ở. Do chưa có chỗ ở ổn định, tập trung “cầy” để tích cóp tiền mua nhà nên hiện hai vợ chồng vẫn chưa dám có con.

Thường xuyên theo dõi, cập nhật các dự án nhà ở mới cũng như cũ trên địa bàn thành phố hiện nay, anh Luân lắc đầu, với giá cả liên tụng tăng cao, lên đến 40-50 triệu/m2 thì mong muốn sở hữu căn nhà của hai vợ chồng mãi chỉ là mơ ước. Những dự án nhà ở giá cả phù hợp với thu nhập của hai vợ chồng (khoảng 25 triệu/tháng) hiện nay hầu như không tìm thấy ở đâu có cả.

Tương tự, chị Hoàng Thanh Mai, ở Gò Vấp, nhiều tháng nay tìm các dự án nhà ở có giá khoảng trên dưới 2 tỷ/căn nhưng vẫn chưa tìm được căn nào phù hợp trong số rất ít dự án hiện nay trên địa bàn thành phố.

Theo chị Mai, sau nhiều năm tích cóp được hơn 1,5 tỷ đồng, dự kiến tìm mua căn hộ vừa tầm, không phải đi vay mượn quá nhiều nên đã đi lục tung các dự án có giá bán khoảng 20 - 25 triệu/m2. Dự án mới thì vậy, nhiều dự án cũ, mua qua kênh thứ cấp hiện nay giá nhà cũng bị đôn lên chênh lệch vài triệu/m2.

Với nhiều người trẻ, cán bộ công chức, công nhân thì việc tìm kiềm cho mình một nơi an cư, thuộc sỏ hữu của riêng mình đang ngày càng khó khăn hơn rất nhiều lần.

Nhất là trong bối cảnh thị trường nhà ở đang có sự lệch pha rất lớn hiện nay, trong khi nhà ở giá phù hợp với đông đảo người dân ngày càng ít, ngược lại phân khúc nhà cao cấp ngày càng nhiều vơi mức giá từ 40 triệu đồng/m2. Theo nhiều chuyên gia bất động sản, căn hộ mới tầm 1-1,5 tỷ/căn bây giờ rất hiếm, nếu không muốn nói là không còn.

Trong bối cảnh thị trường nhà ở đang trong giai đoạn khó khăn do các yếu tố tác động của chính sách, quỹ đất cũng như ảnh hưởng của dịch COVID-19 vừa qua, nguồn cung các dự án bất động sản, nhất là phân khúc nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội tại Tp.Hồ Chí Minh ngày càng ít.

Theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Tp.Hồ Chí Minh (Horea), trên thực tế thì phân khúc nhà ở cao cấp có thể chiếm đến tỷ lệ khoảng 70%, chiếm thế áp đảo trên thị trường bất động sản năm 2020; phân khúc nhà ở trung cấp chiếm khoảng trên dưới 25% tổng số nhà ở.

Đáng quan ngại là phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn nhà, chiếm 1% trong tổng số nhà ở được huy động vốn năm 2020.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Horea cho biết, thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh năm 2020 về cơ bản vẫn giữ được sự phát triển ổn định, không bị đóng băng, cũng không bị “bong bóng”, nhưng tiếp tục bị thiếu hụt nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là rất thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

Điều này làm ảnh hưởng đến việc đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người dân có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị, cán bộ công chức, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư. Đồng thời, đáng quan ngại là dấu hiệu biểu hiện thừa cung của phân khúc nhà ở cao cấp, do tỷ trọng nhà đầu tư thứ cấp trong phân khúc này chiếm tỷ lệ rất cao, trên dưới 60%.

“Đây là chỉ dấu cho thấy rõ sự lệch pha sản phẩm trên thị trường bất động sản, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp. Trong lúc rất thiếu sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, dẫn đến sự phát triển của thị trường bất động sản thiếu tính ổn định, bền vững”,  ông Lê Hoàng Châu, nhấn mạnh.

Nguồn cung ít

Theo Horea, động lực chính trong phát triển nhà ở tại thành phố trong nhiều năm qua và hiện nay vẫn thuộc về khu vực cá nhân, hộ gia đình tự xây dựng nhà ở riêng lẻ, chiếm tỷ trọng đến 58,52%, trong lúc hoạt động phát triển nhà ở theo dự án tuy có xu thế tăng dần trong các năm qua, nhưng quy mô cũng còn thấp hơn, chỉ chiếm tỷ trọng 41,48% trong năm 2020.

Thực tế, xu thế phát triển đô thị tại Tp. Hồ Chí Minh vẫn còn theo kiểu “vết dầu loang” và thấp tầng, chưa đạt được mục tiêu, yêu cầu về đô thị hóa và phát triển đô thị; chưa đảm bảo được nguyên tắc “sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường” (quy định tại Khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai); chưa đạt được yêu cầu đối với phát triển nhà ở “đối với đô thị loại đặc biệt (Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh), loại 1 và loại 2 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư” (quy định tại Khoản 4 Điều 14 Luật Nhà ở); chưa hình thành được nhiều đô thị vệ tinh có mật độ dân số tập trung như khu đô thị Phú Mỹ Hưng và cả tại các khu đô thị mới thuộc các tỉnh lân cận Tp.Hồ Chí Minh.

Với thực trạng hiện nay sẽ khó kết nối hạ tầng, đặc biệt là kết nối hệ thống giao thông có sức chở lớn như metro, monorail, xe buýt... vì nhà nước không thể có đủ nguồn lực tài chính để đầu tư, nếu thành phố cứ phát triển theo kiểu “vết dầu loang”, thấp tầng như hiện nay, cũng như khó thực hiện hiệu quả việc tái bố trí dân cư của thành phố.

Tỷ lệ nhà ở thấp tầng rất lớn, có một số khu vực nhà lụp xụp, nhà trên và ven kênh rạch, nhà chung cư cũ. Diện tích nhà ở bình quân đầu người tại Tp. Hồ Chí Minh thấp hơn diện tích nhà ở bình quân đầu người của cả nước. Có thể nhận định, dư địa phát triển của thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh còn rất lớn, với tổng nhu cầu nhà ở rất cao trước mắt và cả trong trung hạn, dài hạn.

Theo số liệu của Công ty tư vấn bất động sản CBRE Việt Nam, trong năm 2020, thị trường tiếp tục ghi nhận sự sụt giảm của nguồn cung chào bán do hai nguyên nhân chính. Theo đó, quy trình cấp phép mới và cấp phép sửa đổi các dự án tiếp tục kéo dài dẫn đến việc triển khai dự án chậm.

Nhằm hạn chế sự lây lan của dịch COVID-19, việc giãn cách xã hội, hạn chế di chuyển và tạm ngưng các chuyến bay quốc tế đã làm gián đoạn các sự kiện mở bán được lên kế hoạch từ 2019. Trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung, giá bán đã được đẩy lên cao tại các khu vực trong thành phố, đặc biệt là các quận vùng ven.

Nguồn cung chào bán trong năm 2020 đạt 17.272 căn, giảm 35% so với năm 2019. Đây là mức thấp nhất trong vòng sáu năm qua và là năm thứ năm liên tiếp thị trường ghi nhận sụt giảm về nguồn cung.

Có 21 dự án được chào bán mới trong năm 2020, trong khi năm 2019 chỉ có 36 dự án được chào bán. Tuy nhiên, về phân khúc, cả năm 2020 thị trường không có sản phẩm bình dân nào được chào bán.

Trong khi đó, phân khúc cao cấp lần đầu tiên chiếm tỷ trọng cao nhất với 76% tổng nguồn cung chào bán. Phân khúc trung cấp chỉ chiếm 17% và hạng sang chiếm 7% với nguồn cung chính đến từ hai dự án tại Thủ Thiêm là The River và The Metropole.

Phân tích về việc giá nhà vẫn tăng “nóng” trong năm 2020, ông Lê Hoàng Châu dẫn chứng, giá căn hộ tại khu vực trung tâm của thành phố, kể cả khu đô thị Thủ Thiêm, tương đương khoảng 5.000 - 7.000 USD/m2; tại khu vực quận 9, khoảng trên dưới 2.000 USD/m2, tùy theo vị trí và đẳng cấp của dự án. 

Do rất thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở trên thị trường và do các chủ đầu tư dự án muốn “tối đa hóa lợi nhuận”nên đã đẩy giá làm cho giá nhà luôn có xu thế tăng, nhất là trong lúc sức mua trên thị trường sơ cấp vẫn mạnh và tỷ lệ hấp thụ của thị trường rất cao, bình quân lên đến từ 70-80% qua các đợt mở bán các dự án nhà ở trong năm 2020./.

>>>Bài cuối: Phát triển sản phẩm nhà ở phù hợp