Liệu thị trường bất động sản đã chạm "đáy"?

Các chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) dự báo, quý I năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ ít biến động và rất khó xảy ra các tình huống mang tính "đột biến", lượng giao dịch kỳ vọng tương đương với cùng kỳ năm 2022.

Trong tháng đầu tiên của năm 2023, mặt bằng giá gần như đi ngang, nhiều nhà đầu tư, khách hàng đã bắt đầu rục rịch xuống tiền với tâm thế sẵn sàng chờ "bắt đáy" bất động sản. Nhiều nhà đầu tư cũng đang đặt ra câu hỏi, thị trường bất động sản đã chạm "đáy" hay chưa.

Theo các chuyên gia, "đáy" của bất động sản được hiểu nôm na là mức giá thấp nhất mà người mua có thể mua được. Tuy nhiên, không có một thước đo nào để có thể xác định được đâu là "đáy" của bất động sản. Do đó, để không bỏ lỡ cơ hội, bản thân mỗi khách hàng cần xác định được mức giá "đáy" mà mình chấp nhận được để "bắt" cho riêng mình.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho rằng, mức giá cân bằng là ở điểm lượng cung bằng lượng cầu. Nhu cầu là sự mong muốn và cần thiết, trong khi cầu còn phải đáp ứng thêm khả năng chi trả. Tăng trưởng kinh tế và thu nhập sẽ dần chuyển nhu cầu thành thực cầu và tiềm năng thành cơ hội.

Nhìn từ góc độ của nhà đầu tư, nhiều người cho rằng, thực cầu và cơ hội ở Việt Nam là rất hấp dẫn. Sức hút này có thể tạo ra những giai đoạn bùng nổ về xây dựng và thị trường tốt sẽ có khả năng tự điều tiết cung cầu.

Khi cung lớn hơn cầu, không có người mua, để tạo thanh khoản, chủ sở hữu bất động sản sẽ phải điều chỉnh giá cân bằng tại điểm người mua chấp nhận trả với mức lợi nhuận kỳ vọng hoặc trừ đi khoản lỗ tối đa mà nhà đầu tư, doanh nghiệp có thể chấp nhận trong trường hợp cần "cắt máu".

Sát Tết, cùng với những thông tin rao bán "cắt lỗ", câu chuyện bất động sản đã chạm "đáy" chưa và nên "bắt đáy" bất động sản vào thời điểm nào nhận được rất nhiều sự quan tâm của giới đầu tư bất động sản cũng như người mua nhà để ở.

Theo các chuyên gia của VARS, để tìm lời giải cho thời điểm "bắt đáy" bất động sản, cả khách hàng có nhu cầu mua bất động sản để ở hay tích trữ tài sản hoặc đầu tư đều cần phải tự làm rõ một số vấn đề. Trước tiên là hiện trạng tài chính của bản thân, nhu cầu – mục đích – thời hạn đầu tư, bối cảnh tại khu vực dự định đầu tư.

Sau 2 năm phát triển như "vũ bão", đây là giai đoạn thích hợp, là cơ hội "có một không hai" để các nhà đầu tư chuyên nghiệp, có kinh nghiệm, nắm bắt thông tin thị trường hoặc có tiềm lực tài chính mạnh, dòng tiền nhàn rỗi, sẵn sàng đầu tư 3-5 năm trở lên với kỳ vọng lợi nhuận cao hơn lãi suất ngân hàng có thể "gom hàng". Hiện giá bán bất động sản sau khi thiết lập mặt bằng giá mới cũng đã dần ổn định và có nhiều lựa chọn, đặc biệt là ở thị trường thứ cấp.

Đối với những người dân có nhu cầu ở thực, đây cũng là cơ hội để "an cư" bởi giai đoạn này chính là thời điểm mà doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu, điều chỉnh giá bán ở điểm cân bằng nói trên để "sinh tồn".

Trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế khả quan, bất động sản chắc chắn sẽ tăng giá nhanh hơn so với tốc độ tăng thu nhập của xã hội. Nếu khách hàng đã tích lũy đủ tiền mặt, muốn mua các sản phẩm đã hoàn thành hoặc các sản phẩm nhà ở trong tương lai (có tiến độ xây dựng và tình trạng pháp lý tốt) phù hợp với nhu cầu để ở hay tích lũy tài sản thì không cần quan tâm đến giá của căn nhà đó có đã ở "đáy" hay chưa mà ngay khi thấy có sự điều chỉnh, có thể lập tức mua vào - các chuyên gia của VARS đưa ra lời khuyên.

Tuy nhiên, với thị trường mới nổi như Việt Nam, sự thiếu minh bạch và chuẩn mực trong giao dịch, đặc biệt là ở các sản phẩm hình thành trong tương lai là một trong những rủi ro lớn với các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Bởi vậy, tiêu chí để đánh giá về minh bạch, ngoài những chuẩn mực về định giá, thông tin giao dịch thị trường còn bao gồm cả việc đánh giá về độ tin cậy của dịch vụ môi giới bất động sản.

Trong một cuộc khảo sát gần đây của VARS với các hội viên là những nhà môi giới bất động sản đang hoạt động, 70% nhà đầu tư được hỏi cho rằng khả năng sinh lời là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định đầu tư thay vì câu chuyện về thông tin sản phẩm, giá cả thị trường, chi phí vốn,...

Để thị trường bất động sản phát triển, đảm bảo tất cả các thành viên thị trường đều thu được lợi nhuận ổn định, ngoài khả năng sinh lời, nhà đầu tư cần nắm rõ chuẩn mực về định giá, thông tin giao dịch thị trường, lựa chọn dịch vụ môi giới bất động sản uy tín, hạn chế tình trạng đầu tư theo đám đông hoặc phụ thuộc nhiều vào các kênh hỗ trợ về tín dụng.

Đánh giá về triển vọng năm 2023, VARS khẳng định thị trường bất động sản chắc chắn sẽ phục hồi. Trực tiếp đóng góp tỷ trọng 15% vào GDP quốc gia cùng với sức ảnh hưởng đến hơn 40 ngành nghề liên quan khác, bất động sản ngày càng đóng vai trò to lớn và quan trọng trong nền kinh tế quốc dân.

Ông Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia nhận xét, thị trường đang có sự tồn tại của tứ giác liên thông: bảo hiểm - ngân hàng - chứng khoán - bất động sản liên quan chặt chẽ với nhau.

Cụ thể, ngân hàng dành 20% vốn để cho vay bất động sản (cả cho vay nhà ở và kinh doanh nhà ở). Chứng khoán cũng liên quan mật thiết với bất động sản. Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản thuộc top đầu trong khối phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán 17% tổng vốn hóa toàn thị trường. Bên cạnh đó, rất nhiều quỹ đầu tư tín thác bất động sản, chứng khoán phái sinh là những sản phẩm có liên quan giữa ngành bất động sản và chứng khoán.

Nếu ví tứ giác liên thông này là 4 bánh xe của ô tô, chỉ cần một bánh xì hơi thì những bánh kia không thể chạy được. Thậm chí nếu không được can thiệp, xử lý kịp thời sẽ rất dễ gây ra các tình huống nghiêm trọng.

Vì thế, việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản là việc mà Chính phủ không thể không làm. Thực tế, gần đây, Thủ tướng Chính phủ đã đưa ra nhiều chỉ đạo quyết liệt, kịp thời để tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản - ông Cấn Văn Lực dẫn chứng.

Thời gian tới, cơ quan quản lý nhà nước sẽ tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý để đưa nguồn cung mới vào thị trường; xây dựng cơ chế riêng cho doanh nghiệp phát triển dự án nhà xã hội, nhà ở giá cả phải chăng, phù hợp với người thu nhập thấp và các cơ chế khác một cách thận trọng để tránh gây ra hiện tượng "nước chảy chỗ trũng", bong bóng bất động sản, gây bất lợi cho người dân và tạo hệ lụy xấu với nền kinh tế.

Về phía khách hàng, nhà đầu tư cũng cần bổ sung, tích lũy kiến thức hoặc chọn cho mình một đơn vị tư vấn chuyên nghiệp cũng như chuẩn bị cho mình một kế hoạch tài chính thật tốt để khi giá giảm lập tức có thể mua vào, đừng để mong muốn "bắt đáy", kỳ vọng mức giá sẽ tiếp tục giảm trong tương lai mà bỏ lỡ cơ hội./.