Minh bạch thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp

Báo cáo nghiên cứu “Điều chỉnh chính sách đất đai nhằm thúc đẩy phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam” do Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) vừa tiến hành mới đây cho thấy, hiện có tới 63% doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận đất đai và đây cũng đang là rào cản lớn đối với doanh nghiệp nông nghiệp.

Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp đang phát triển mạnh nhưng vẫn còn thiếu sự minh bạch, lành mạnh. Do đó, việc nghiên cứu điều chỉnh chính sách đất đai nhằm thúc đẩy phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp là cần thiết.

Doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận đất đai

Nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp đang có sự thay đổi mạnh mẽ trong thời gian gần đây, theo hướng chuyển từ hộ tiểu điền sang đại điền, doanh nghiệp tích tụ và tập trung ruộng đất. Đất nông nghiệp là hàng hóa “đặc biệt”, do đó quy mô, mức độ phát triển của thị trường giữa các vùng miền, địa phương có sự khác nhau. Theo đó, những khu vực giáp với những thành phố lớn thường có giá trị cao hơn rất nhiều so với các khu vực vùng sâu, vùng xa.

Mặc dù vậy, theo báo cáo nghiên cứu, khoảng 50% doanh nghiệp đánh giá dịch vụ đất đai “không có thay đổi gì” và có trên 1/3 số doanh nghiệp “không biết” về dịch vụ đất đai, điều này có nghĩa là doanh nghiệp phải “tự bơi” khi muốn mở rộng mặt bằng cho sản xuất kinh doanh của mình.

Đây thực sự là điểm nghẽn để doanh nghiệp mở rộng sản xuất kinh doanh vì ngoài vốn, lao động và khoa học công nghệ thì mặt bằng cũng là điều kiện tiên quyết để doanh nghiệp mở rộng sản xuất kinh doanh. Các quy định về ưu đãi đất đai cho doanh nghiệp về nông thôn có quá nhiều nhưng nguồn lực để thực hiện lại hạn chế nên rất ít doanh nghiệp tận dụng được cơ hội.

TS. Nguyễn Hữu Thọ, Phó Trưởng ban Ban Chính sách phát triển nông thôn, CIEM cho biết, năm 2016, cả nước có 33.500 trang trại, tăng 67,2% so với năm 2011, bình quân tăng 10%/năm. Cùng với đó, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp cũng tăng mạnh, năm 2016, cả nước có 3.846 doanh nghiệp nông nghiệp, tăng 49% so với năm 2011; trong đó, doanh nghiệp có số vốn từ 10 tỷ đồng trở lên tăng tới 76,2%.

Theo ông Nguyễn Hữu Thọ, mặc dù Việt Nam đã có rất nhiều văn bản pháp luật liên quan đến thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp, tuy nhiên thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp vẫn chưa phát triển lành mạnh và không mang lại hiệu quả cho nền kinh tế. Một trong những nguyên nhân là do đất nông nghiệp tại Việt Nam thường có diện tích nhỏ, gây ra những khó khăn trong quá trình tích tụ ruộng đất. Trong khi đó, có nhiều hộ gia đình bỏ ruộng hoang, nhưng vì một lý do nào đó, cũng không muốn chuyển quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp.

Từ thực tế, có doanh nghiệp cho biết, để sử dụng được 30 ha đất nông nghiệp làm trang trại, họ đã phải đàm phán với 130 hộ dân. Tuy nhiên, điều đáng buồn hơn là có nhiều hộ dân, sau một thời gian đàm phán lại tăng giá bán hoặc không đồng ý chuyển đổi, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong quá trình đàm phán. Điều này khiến cho thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp phát triển thiếu lành mạnh.

Anh Phạm Văn Xuân, ở Thôn Lau, xã Hoàng Lâu, huyện Tam Dương, Vĩnh Phúc cho biết, đầu tư vào nông nghiệp cao đòi hỏi đất và vốn rất lớn. Tuy nhiên, khó khăn nhất vẫn là tiếp cận thu mua gom đất nông nghiệp của người dân. Anh đã đầu tư 2 nhà kính để trồng rau, khi muốn mở rộng diện tích nhà kính, đầu tư mua thêm đất xung quanh thì gặp rất nhiều khó khăn trong việc dồn điền. Mặc dù đất khu vực đó bậc thang, chỗ cao chỗ thấp, đất xấu, người dân bỏ hoang không canh tác nhưng khi đề cập mua để làm trang trại trồng rau sạch thì người dân không đồng ý bán.

Anh Xuân cho biết, họ lý giải, bán đất là hết, họ không còn gì, trong khi đất để không nhiều năm không canh tác. Có gia đình bảo họ không cần tiền, họ nhất định không bán… Để mua được 5.000 m2 xung quanh khu trang trại của gia đình anh Xuân mất từ 3-5 tháng đàm phán, chi phí cũng tăng lên.

Đơn cử, trung bình trước đó đất ruộng được người dân chuyển nhượng khoảng từ 60-65 triệu đồng/sào thì nay tăng lên 83 triệu đồng/sào. Đầu tư nhà kính mất 1,3 tỷ đồng, đầu tư xong lại mời người bán đất cho mình vào làm với mức lương từ 4-6 triệu đồng/người/tháng nhưng người dân vẫn e ngại bởi thường mang tâm lý bán, chuyển nhượng đất nông nghiệp là mất "cần câu cơm".

“Trên thực tế tại Vĩnh Phúc khu công nghiệp mọc lên rất nhiều, thu hút một lượng lớn lao động dẫn tới nhiều khu vực ruộng đồng bị bỏ hoang. Nếu tiếp cận được đất đai thuận lợi, doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp công nghệ cao cũng sẵn sàng đầu tư, tạo sức sống cho đất. Người dân cũng có thêm thu nhập từ ruộng đồng của mình”, anh Xuân khẳng định.

Kết quả điều tra của nhóm nghiên cứu cũng cho thấy, cản trở lớn nhất đối với người mua, thuê thêm đất là thời gian sử dụng đất ngắn (95%); quy hoạch đang hạn chế cây trồng (32%); thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rườm rà, tốn phí (29%) và hạn điền thấp (24%)…

Cần hoàn thiện chính sách đất đai

Để thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp phát triển lành mạnh, PGS. TS Chu Tiến Quang, Hội đồng chính sách, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn cho rằng, chính sách đất đai quan trọng nhất và gây nhiều chuyện nhất. Một trong những vấn đề đang đặt ra hiện nay là phát triển nông nghiệp theo hướng hàng hóa lớn, phát triển quốc tế.

Theo đó, cần đánh giá và chứng minh sự phát triển của thị trường sử dụng đất. Trên cơ sở đó, phân tích những bất cập chính sách đất đai, quyền sử dụng và cho thuê đất ảnh hưởng như thế nào đến quá trình sử dụng đất và phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp.

TS. Nguyễn Hữu Thọ cũng kiến nghị nên định hướng quy hoạch theo 2 nhóm. Theo đó, quy hoạch cứng là việc Nhà nước đưa ra những vùng, những loại đất không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng.

Quy hoạch mềm là việc Nhà nước đưa ra những vùng, những loại đất có tính tương đồng để người dân có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất một cách linh hoạt theo tín hiệu thị trường. Đặc biệt, trong quá trình xây dựng quy hoạch, cần tính đến sự ổn định.

Các nghiên cứu viên của CIEM cũng đưa ra nhiều kiến nghị như đề nghị tiếp tục thực hiện thu thuế nông nghiệp sau năm 2020; cần đánh giá, xây dựng lộ trình từng bước chuyển từ giao đất không thu tiền sang cho thuê đất, đồng thời xây dựng chính sách an sinh cho những đối tượng chính sách, hộ nghèo.

Đối với cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần có biện pháp tuyên truyền, xử phạt những hộ có biến động trong sử dụng đất mà không đăng ký lại; đồng thời, kiến nghị không nên quy định thời hạn từng bước chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng ổn định lâu dài, đồng nhất với các loại hình đất khác. Song song với đó đề nghị nới rộng hạn mức nhận quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bên cạnh các giải pháp trên, các chuyên gia kinh tế cho rằng cần hoàn thiện chính sách đất đai, tạo hành lang pháp lý, cơ sở cho thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp từng bước phát triển. Theo đó, giai đoạn tới cần sớm điều chỉnh chính sách đất đai, đặc biệt là Luật Đất đai 2013 để hoàn thiện các nội dung bất cập trên góc độ thị trường như: quy hoạch, hình thức giao đất, thuê đất; thời hạn và hạn mức sử dụng đất; hoàn thiện hạ tầng thông tin đất đai./.