"Mở khóa" vốn rẻ phát triển nhà ở thu nhập thấp

Nhiều ý kiến cho rằng việc "mở khóa" nguồn vốn rẻ sẽ là chìa khóa giúp thúc đẩy sự phát triển của phân khúc này. Tuy nhiên, để dòng vốn ưu đãi thực sự phát huy hiệu quả, cần có những giải pháp đồng bộ từ cả cơ chế, chính sách đến các hình thức tài chính linh hoạt.

Ưu đãi nhiều, giải ngân vẫn chậm

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, triển khai từ giữa năm 2023, từng được kỳ vọng là "cú hích" vực dậy phân khúc nhà ở xã hội. Đến nay, ngoài bốn ngân hàng thương mại có vốn nhà nước, một số ngân hàng cổ phần khác như Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank), Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank), Ngân hàng TMCP Quân đội (MB), Ngân hàng TMCP Phát triển TP. Hồ Chí Minh (HDBank) và Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) cũng đã đăng ký tham gia chương trình, nâng quy mô gói tín dụng từ 120.000 tỷ đồng lên thành 145.000 tỷ đồng.

Dù vậy, số liệu từ Bộ Xây dựng cho biết tính đến thời điểm hiện tại tổng giá trị giải ngân của chương trình ưu đãi này mới chỉ đạt 2.845 tỷ đồng, tương đương chưa đến 2% quy mô gói tín dụng. Trong đó, chỉ có 265 tỷ đồng giải ngân cho người mua nhà tại 15 dự án. Điều này phản ánh thực tế dù lãi suất cho vay đang ở mức thấp, song dòng vốn ưu đãi vẫn chưa tiếp cận hiệu quả đến người có nhu cầu.

Nguyên nhân khiến tiến độ giải ngân ì ạch xuất phát từ nhiều rào cản. TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) nhấn mạnh rằng vấn đề lớn nhất hiện nay không phải thiếu vốn mà là những vướng mắc trong thủ tục chấp thuận chủ đầu tư, công tác đấu thầu dự án. Đây là những điểm nghẽn cần sớm được tháo gỡ để dòng vốn có thể thông suốt.

Còn đối với nguồn vốn, TS. Cấn Văn Lực cho biết gói tín dụng 145.000 tỷ đồng thực chất là một gói tín dụng thương mại, được các ngân hàng thương mại trích từ lợi nhuận của mình để hỗ trợ giảm lãi suất cho vay đối với lĩnh vực nhà ở xã hội. Mức lãi suất ưu đãi trong gói này thấp hơn khoảng 1,5-2% so với mặt bằng chung và gói tín dụng này chỉ diễn ra 3-5 năm chứ không thể lâu hơn được vì đây là tiền của ngân hàng thương mại trích ra từ lợi nhuận, từ tiền gửi của ngân hàng.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cũng chia sẻ rằng việc triển khai các gói tín dụng mua nhà là để phục vụ nguyện vọng, nhu cầu chính đáng của người dân. Tuy nhiên, người dân có thật sự được hưởng lợi hay không, trong bối cảnh giá bất động sản trên thị trường hiện nay đang bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực tế? Điều này tạo ra sự phi lý khi chủ đầu tư yêu cầu được vay vốn ưu đãi nhưng lại bán sản phẩm với giá thị trường tự do. Do đó, ông Hùng nhấn mạnh sự cần thiết phải công khai, minh bạch chi phí xây dựng và giá thành sản phẩm khi đưa dự án ra thị trường.

Linh hoạt tài chính

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng thẳng thắn nhìn nhận, hoạt động tín dụng ngân hàng vốn phụ thuộc vào nguồn vốn huy động ngắn hạn từ dân cư, trong khi các dự án bất động sản lại cần vốn dài hạn. Đây chính là rào cản lớn trong việc mở rộng cho vay nhà ở xã hội, bởi ngân hàng buộc phải thẩm định chặt chẽ để đảm bảo khả năng thu hồi vốn, tránh rủi ro thanh khoản.

Do vậy, Thống đốc nhấn mạnh nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng chỉ là giải pháp hỗ trợ thêm, không phải chính sách quyết định để thực hiện. Nếu sử dụng vốn ngân hàng thì có thể tính đến việc sử dụng nguồn vốn ngân sách uỷ thác qua ngân hàng cho vay hoặc thành lập Quỹ để uỷ thác qua tổ chức tín dụng. Khi đó, tổ chức tín dụng có thể cho vay dài hạn hơn với lãi suất ưu đãi hơn.

Trong cuộc họp với Ban Chính sách, chiến lược Trung ương vào cuối tháng 2 vừa qua, Tổng Bí thư Tô Lâm yêu cầu nghiên cứu thành lập "Quỹ nhà ở quốc gia" để phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị lớn. Mục tiêu là hỗ trợ giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho nhóm dân cư có thu nhập trung bình và thấp, góp phần ổn định an sinh xã hội và hướng đến phát triển đô thị bền vững.

Bàn về quỹ phát triển nhà ở quốc gia, TS. Cấn Văn Lực nhận định việc nghiên cứu thành lập Quỹ nhà ở quốc gia để phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị lớn đã được nhiều quốc gia như Singapore, Hàn Quốc, Trung Quốc triển khai.

Theo ông, quỹ này có thể được hình thành từ 4 nguồn vốn chính, gồm: ngân sách nhà nước, nguồn vốn huy động thông qua phát hành trái phiếu cho các dự án nhà ở xã hội, tiền tiết kiệm của người có nhu cầu mua nhà, tại một số nước như Trung Quốc hay Singapore còn sử dụng một phần quỹ bảo hiểm xã hội và nguồn vốn cuối cùng đến từ các tổ chức tài chính trong nước và quốc tế tham gia.

Về nhóm đối tượng thụ hưởng, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh cần tập trung vào nhóm thu nhập thấp, có thể căn cứ theo quy định hiện hành. Ông cũng gợi ý Việt Nam có thể học hỏi chính sách của một số quốc gia khi ưu tiên người dưới 35 tuổi, có việc làm ổn định nhưng thu nhập chưa cao. Ngoài ra, có thể nộp tiền tiết kiệm một phần vào quỹ, rất khoa học và hiệu quả.

Thông tin thêm về nguồn vốn "rẻ", lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước cho biết, hiện nay gói tín dụng 145.000 tỷ đồng đang có mức lãi suất 6,1-6,6%/năm, bằng lãi suất cho vay người nghèo. Bên cạnh đó, còn có gói tín dụng cho người trẻ dưới 35 tuổi vay mua nhà đang được nhiều ngân hàng triển khai với lãi suất ưu đãi thấp hơn lãi suất thông thường từ 1-3%/năm. Quy mô đăng ký gói tín dụng này đạt khoảng 45.000 - 55.000 tỷ đồng để cho vay trong thời gian 15 năm. Chẳng hạn, Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội (SHB) triển khai gói tín dụng 16.000 tỷ đồng với lãi suất chỉ từ 3,99%/năm; Ngân hàng TMCP  Đại chúng (PVcomBank) áp dụng mức tương đương, trong khi Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB), Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeABank), Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB), Ngân hàng TNHH MTV Shinhan Việt Nam (Shinhan Bank) đưa ra mức từ 5,5 - 6,2%/năm. Các ngân hàng lớn như Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank) cũng tham gia với các gói vay có lãi suất cố định từ 5,5 - 8,2%/năm trong thời gian ưu đãi.

Song, không phải người dân thu nhập thấp nào cũng có nhu cầu vay vốn để sở hữu nhà. Nắm bắt thực tế này, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết, Ngân hàng Nhà nước đã kiến nghị Chính phủ chỉ đạo Bộ Xây dựng và các địa phương tiến hành rà soát, đánh giá lại nhu cầu thực tế về việc sở hữu, thuê hoặc thuê mua nhà ở, từ đó xây dựng chính sách phù hợp. Về phía ngành ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước cam kết sẽ tiếp tục tập trung nguồn lực tín dụng cho những người thu nhập thấp có nhu cầu và đủ điều kiện vay vốn.

TS. Nguyễn Quốc Hùng cho rằng, để các gói vay mua nhà dành cho người trẻ hiệu quả, cần xác định rõ đối tượng hưởng lợi là người dưới 35 tuổi, có việc làm ổn định, bất kể làm việc trong khu vực nhà nước hay tư nhân. Với quy định hiện hành, ngân hàng chỉ được dùng 30% vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn nên cần tính toán kỹ lưỡng nguồn lực đầu tư cho phù hợp. Đối với phân khúc nhà ở trung và cao cấp, người có thu nhập cao sẽ vay theo lãi suất thỏa thuận, thời hạn từ 15 - 25 năm. Trong khi đó, người lao động chưa có nhà, có nhu cầu thực và đủ điều kiện sẽ được vay mua nhà ở xã hội theo chính sách ưu đãi. Với người thu nhập thấp hơn, cần khuyến khích phát triển mô hình nhà cho thuê giá rẻ, có sự hỗ trợ của Nhà nước và ngân hàng để người lao động tiếp cận với chi phí phù hợp.