Một số điểm mới trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Dù Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành hơn 1 năm nhưng những bất cập kéo dài trong cơ chế xác định giá đất, nghĩa vụ tài chính, cùng sự thiếu nhất quán trong thực hiện chính sách đất đai đang đặt ra yêu cầu bức thiết phải sửa đổi. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Bộ Nông nghiệp và Môi trường xây dựng và lấy ý kiến, hướng tới mục tiêu đảm bảo công khai, minh bạch, loại bỏ các rào cản pháp lý gây ách tắc cho phát triển kinh tế - xã hội.

Một trong những nội dung nổi bật được đề xuất trong dự thảo lần này là bãi bỏ quy định về truy thu khoản tiền bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất – nội dung từng là nguyên nhân gây vướng mắc kéo dài cho nhiều doanh nghiệp bất động sản.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), đây là thay đổi mang tính đột phá, có thể tháo gỡ một trong những rào cản lớn nhất đang cản trở thị trường bất động sản phát triển. Trước đó, việc chậm xác định nghĩa vụ tài chính, có khi lên tới 10, 20, thậm chí 30 năm, đã khiến nhiều doanh nghiệp phải đối mặt với khoản nộp bổ sung vượt xa tiền sử dụng đất gốc – dù lỗi không xuất phát từ phía nhà đầu tư.

Không chỉ gây áp lực tài chính, khoản thu này còn làm đội giá sản phẩm, tác động tiêu cực đến thị trường và đẩy gánh nặng về phía người mua nhà. Việc bãi bỏ quy định nói trên, được đề xuất tại điểm d khoản 2 Điều 257 trong dự thảo, được cộng đồng doanh nghiệp đánh giá cao và coi là dấu hiệu cho thấy Nhà nước đang lắng nghe thực tiễn, đồng hành cùng doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn.

Bên cạnh đó, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng đề xuất điều chỉnh sâu rộng cơ chế xác định giá đất, trong đó nhấn mạnh việc loại bỏ “nguyên tắc thị trường” để Nhà nước giữ vai trò chủ đạo trong định giá đất trên thị trường sơ cấp.

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, cơ chế định giá hiện hành phụ thuộc lớn vào đơn vị tư vấn và giá thị trường thứ cấp, dẫn đến tình trạng giá đất bị đẩy cao hoặc không phản ánh đúng giá trị thật. Việc này gây ra nhiều hệ lụy trong thu hồi đất, bồi thường, định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất cũng như xác định nghĩa vụ tài chính.

Để khắc phục, giá đất trong dự thảo được xác định theo mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và các dữ liệu liên quan, bao gồm cơ sở dữ liệu quốc gia và thông tin thị trường trong vòng 24 tháng gần nhất. Các phương pháp định giá do Chính phủ quy định và chỉ có giá trị tham khảo, trong khi quyết định giá cuối cùng sẽ do Nhà nước đưa ra.

Dự thảo sửa đổi Điều 159 đề xuất hai phương án xác định bảng giá đất, phù hợp với đặc thù từng địa phương. Theo đó, phương án thứ nhất quy định bảng giá đất chi tiết theo khu vực, vị trí, thậm chí đến từng thửa đất nếu có đủ dữ liệu. Bảng giá đất được sử dụng trong các trường hợp như tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất có thu tiền, xác định giá khởi điểm đấu giá… Bảng giá do UBND cấp tỉnh quyết định 5 năm một lần và có thể điều chỉnh trong kỳ nếu cần thiết.

Phương án thứ hai đề xuất sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) thay cho bảng giá cụ thể, với hệ số do UBND cấp tỉnh ban hành hằng năm từ năm thứ hai của chu kỳ bảng giá đất 5 năm. Hệ số này phản ánh tỷ lệ biến động giá đất giữa các khu vực, cho phép địa phương linh hoạt trong điều chỉnh mà không cần xây dựng lại bảng giá đất chi tiết.

Để đảm bảo chất lượng và khách quan trong quá trình xây dựng bảng giá đất, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá và hệ số điều chỉnh tại cấp tỉnh. Hội đồng gồm đại diện lãnh đạo UBND tỉnh, các sở ngành chuyên môn, tổ chức tư vấn độc lập và chuyên gia.

Theo quy định tại dự thảo Luật, các địa phương có trách nhiệm ban hành bảng giá đất mới chậm nhất trước ngày 31/12/2025 để áp dụng từ ngày 1/1/2026. Tuy nhiên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cảnh báo, sự thay đổi về bảng giá và cơ chế định giá đất có thể gây biến động lớn do chênh lệch giữa các địa phương, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và hoạt động thu hút đầu tư.

Trước thực tế đó, Bộ này đã có văn bản gửi các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, đề nghị đánh giá tác động kỹ lưỡng và cân nhắc điều kiện kinh tế - xã hội trước khi quyết định mức giá cụ thể, nhằm đảm bảo ổn định và phù hợp với định hướng phát triển địa phương.

Việc sửa đổi Luật Đất đai không chỉ nhằm giải quyết các vấn đề kỹ thuật pháp lý hay khơi thông thủ tục hành chính, mà còn là cơ hội quan trọng để thiết lập lại trật tự thị trường, nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai – nguồn lực chiến lược của quốc gia.