Một số quy định mới liên quan đến đất đai chưa “khớp” với hoạt động ngân hàng

Mặc dù đã được lấy ý kiến góp ý, bổ sung và tiếp thu, tuy nhiên vẫn còn nhiều nội dung mà 3 bộ luật mới liên quan đến vấn đề đất đai vẫn chưa “khớp” với Luật các Tổ chức tín dụng, gây nhiều khó khăn cho hoạt động của ngành ngân hàng.

Thông tin này được nhiều ngân hàng phản ánh tại hội nghị "Các quy định mới của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tác động đến hoạt động ngân hàng" do Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) tổ chức ngày 29/11 tại Tp. Hồ Chí Minh.

Theo ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, trong quá trình xây dựng luật, nghị định và thông tư liên quan đến 3 luật này, VNBA đã tham gia góp ý, truyền đạt các ý kiến của các tổ chức hội viên, chuyên gia đến các cơ quan soạn thảo. Nhiều nội dung kiến nghị đã được tiếp thu chỉnh sửa và đưa vào Luật hiện hành, tuy nhiên cũng có vấn đề không được tiếp thu.

Kể từ tháng 8/2024 khi các Luật này có hiệu lực thi hành, các tổ chức tín dụng đã gặp không ít khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện.

Đại diện VNBA cho biết, cơ quan này đã nhận được hàng trăm ý kiến của các tổ chức tín dụng về những vướng mắc trong việc triển khai 3 Luật trên, kiến nghị các cơ quan soạn thảo Luật xem xét có hướng dẫn/giải đáp nhằm tháo gỡ, xử lý các vướng mắc này để bảo đảm hoạt động kinh doanh của hệ thống ngân hàng an toàn, hiệu quả trong thời gian tới. Đây cũng là lý do hội nghị này được VNBA phối hợp với Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức và được trực tuyến ở nhiều điểm cầu tỉnh, thành.

Tổng hợp ý kiến của các tổ chức tín dụng, bà Nguyễn Thị Phương, Phó Chủ nhiệm CLB Pháp chế Ngân hàng của VNBA đã thông tin cụ thể về các vướng mắc trong quá trình triển khai các luật trên trong khuôn khổ hoạt động ngân hàng.

Đối với Luật Đất đai 2024, bà Phương cho biết các quy định vẫn chưa quy định rõ việc xử lý khi thu hồi đất là tài sản thế chấp. Cụ thể, Luật cũng như các văn bản dưới Luật chưa có hướng dẫn ứng xử khi thu hồi đất mà đất đó đang thế chấp tại các tổ chức tín dụng, dù tại thời điểm nhận thế chấp các tổ chức tín dụng đã nhận thế chấp tài sản tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật.

Việc Nhà nước thực hiện thu hồi đất khi đất bị thu hồi đang là tài sản thế chấp hợp pháp tại các tổ chức tín dụng mà không có bất kỳ quy định về nguyên tắc, hay cơ chế bảo đảm, hỗ trợ, xử lý nào đối với các tổ chức tín dụng. Điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức tín dụng, khả năng thu hồi nợ, hiệu quả kinh doanh, tạo tâm lý hoang mang cho các tổ chức tín dụng khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất – đặc biệt là quyền sử dụng đất trong dự án.

Bên cạnh đó, việc quy định giao cho các địa phương chủ động xem xét điều chỉnh bảng giá đất dẫn đến tình trạng một số địa phương vẫn đang áp dụng theo bảng giá hiện hành, trong khi một số địa phương đã cập nhật bảng giá đất theo quy định mới và sự điều chỉnh giá đất giữa các địa phương là không đồng đều... Điều này vô hình chung tạo nên sự không đồng bộ, thiếu thống nhất về giá đất giữa các địa phương, gây khó khăn, vướng mắc trong quản lý đất đai, cũng như các bên liên quan trong quá trình thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai.

Ngoài ra, các tổ chức tín dụng cũng gặp vướng mắc liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất nông nghiệp; một số khó khăn, vướng mắc khi áp dụng Luật Đất đai 2024 trong quá trình tổ chức thi hành án...

Đặc biệt, trong bối cảnh nợ xấu của các tổ chức tín dụng có xu hướng tăng cao trong thời gian gần đây, các quy định Luật Đất đai 2023 chưa hỗ trợ ngành trong vấn đề xử lý nợ xấu là tài sản đảm bảo.

Theo ông Đỗ Giang Nam, Thành viên Hội đồng thành viên VAMC, cả 3 luật nói trên đều tác động trực tiếp đến hoạt động ngân hàng nói chung và hoạt động xử lý nợ xấu nói riêng. Chẳng hạn như Luật Đất đai 2024 chưa có quy định liên quan đến việc thế chấp quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm, điều này gây khó khăn cho các bên khi có nhu cầu thế chấp quyền thuê đất tại các tổ chức tín dụng.

Do đó, đại diện VAMC đề nghị có hướng dẫn cụ thể với nội dung này, bao gồm việc thế chấp/nhận thế chấp đối với quyền thuê trong hợp đồng thuê đất, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm… quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.

Ở Luật Nhà ở, các tổ chức tín dụng đang gặp một số vướng mắc liên quan đến điều kiện huy động vốn dự án bất động sản là nhà ở; tài sản bảo đảm là nhà ở riêng lẻ xây dựng có giấy phép xây dựng nhưng chưa được cập nhật trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mục đích để thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án; điều kiện thế chấp một phần/toàn bộ dự án cần quyết định giao đất như thế nào...

Đối với Luật Kinh doanh bất động sản, các tổ chức tín dụng gặp vướng mắc về chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai; bảo lãnh trong bán nhà ở hình thành trong tương lai; chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn/chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình hình thành trong tương lai; giải chấp trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai; chuyển nhượng nhà ở có sẵn trong dự án khi chưa tách sổ..