Mỹ xem xét vay thế chấp 50 năm nhằm giảm gánh nặng mua nhà

Một ngôi nhà treo biển rao bán tại Washington, DC, Mỹ. Ảnh: THX/TTXVN

Đáp lại, Giám đốc Cơ quan tài chính nhà ở liên bang (FHFA) Bill Pulte, người giám sát hai tập đoàn cho vay thế chấp Fannie Mae và Freddie Mac, cho biết họ đang “làm việc về vấn đề này” và gọi đây là “một sự thay đổi cuộc chơi hoàn toàn”.

Việc kéo dài thời hạn vay nhằm giảm số tiền thanh toán hàng tháng cho người vay mua nhà. Thời hạn vay càng dài thì phần gốc phải trả mỗi tháng càng nhỏ, giúp giảm gánh nặng tài chính ngắn hạn. Tuy nhiên, kế hoạch này cũng đi kèm với nhiều đánh đổi khác.

Theo Hiệp hội môi giới bất động sản quốc gia Mỹ (NAR), giá bán trung vị của một căn nhà trong tháng 9 vừa qua là 415.200 USD và theo tờ Tin thế chấp, lãi suất hiện tại khoảng 6,3%. Với khoản vay cố định 30 năm và trả trước 20%, tiền gốc và lãi hàng tháng là 2.056 USD. Nếu kéo dài kỳ hạn lên 50 năm với cùng mức lãi suất, khoản thanh toán sẽ giảm xuống 1.823 USD, tức tiết kiệm khoảng 233 USD mỗi tháng.

Tuy nhiên, chủ nhà sẽ tích lũy vốn chậm hơn vì phần gốc trả hàng tháng ít hơn, đồng thời tổng số tiền lãi trả cho ngân hàng sẽ cao hơn 40%.

Vấn đề then chốt là Fannie Mae và Freddie Mac có thể thực hiện điều này hay không. CNBC dẫn các chuyên gia nói rằng điều đó có thể khả thi, nhưng khoản vay 50 năm hiện không được xem là “khoản vay đủ tiêu chuẩn” theo Đạo luật Dodd-Frank. Đây là đạo luật bảo đảm cho các nhà đầu tư được Fannie và Freddie hỗ trợ nếu khoản vay bị vỡ nợ.

Tuy nhiên, theo Jaret Seiberg, chuyên gia phân tích chính sách tài chính và nhà ở tại TD Cowen, các cơ quan quản lý có quyền thay đổi quy định này để mở rộng khả năng chi trả vay thế chấp. Dù vậy, quá trình đó có thể mất tới một năm vì cần có sự phê chuẩn của Quốc hội.

Một vấn đề khác là mức lãi suất. Theo Hiệp hội ngân hàng thế chấp (MBA), lãi suất trung bình cho khoản vay cố định 15 năm hiện thấp hơn 66 điểm cơ bản so với khoản vay 30 năm. Điều đó cho thấy lãi suất cho khoản vay 50 năm có thể sẽ cao hơn - tùy thuộc vào nhu cầu của nhà đầu tư.

Theo Giám đốc điều hành tờ Tin thế chấp Matthew Graham, hiện không tồn tại thị trường thứ cấp cho loại khoản vay nói trên và cũng sẽ khó hình thành trong tương lai gần. Điều đó có nghĩa là, ngoài việc trả rất ít gốc trong những năm đầu, lãi suất cũng sẽ cao hơn đáng kể so với khoản vay 30 năm - đây là một ‘đòn kép’ đối với những người muốn tích lũy vốn. Trên thực tế, khoản vay này sẽ giống như khoản vay chỉ trả lãi vì rất ít người sở hữu nhà tới 50 năm.

Người vay vẫn có thể tăng giá trị tài sản thông qua sự tăng giá nhà ở, nhưng giá nhà tại Mỹ đang giảm nhanh trong năm nay và không còn tăng mạnh như những năm trước.

Ngay cả giới môi giới bất động sản cũng cho rằng mức tiết kiệm cho chủ nhà là rất nhỏ. Nhà kinh tế cao cấp Joel Berner của Realtor.com cho rằng đây không phải là cách tốt nhất để giải quyết vấn đề khả năng chi trả nhà ở. Chính quyền nên giảm lạm phát do thuế quan, yếu tố đang khiến lãi suất thế chấp hiện tại duy trì ở mức cao.

Ngoài ra, một số chuyên gia lưu ý rằng sản phẩm vay thế chấp mới này sẽ phụ thuộc vào việc Fannie Mae và Freddie Mac vẫn thuộc quyền quản lý của chính phủ. Chính quyền Tổng thống Trump từng tuyên bố sẽ tư nhân hóa hai tổ chức này và phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO) trong tương lai gần. Việc áp dụng khoản vay thế chấp 50 năm có thể làm phức tạp tiến trình tư nhân hóa Fannie Mae và Freddie Mac.

Khả năng mua nhà đã trở thành một trong những áp lực lớn nhất đối với chính quyền Tổng thống Trump. Lãi suất thấp kỷ lục trong thời kỳ đại dịch COVID-19 đã thúc đẩy cơn sốt mua nhà lịch sử, khiến giá nhà tăng hơn 50% chỉ trong vòng 5 năm. Kết quả là doanh số bán nhà giảm mạnh, cũng như nhu cầu vay thế chấp. Theo NAR, tuổi trung bình của người mua nhà lần đầu năm 1991 là 28 tuổi, nhưng đến năm 2024 đã tăng lên 38 tuổi.

Chính quyền Tổng thống Trump đã gây sức ép với các nhà xây dựng nhằm tăng nguồn cung nhà ở để hạ giá, cho rằng họ đang nắm giữ quá nhiều lô đất trống. Tuy nhiên, các nhà thầu xây dựng phản bác nhận định này và cho rằng chi phí đất đai, lao động và vật liệu vẫn ở mức cao.

Trong cuộc họp báo cáo kết quả mới nhất, Giám đốc điều hành PulteGroup, Ryan Marshall, cho biết ông đồng ý với quan điểm của Tổng thống rằng thị trường hiện thiếu khoảng 4 triệu căn nhà để bán, nhưng nhấn mạnh rằng tính phức tạp của ngành xây dựng nhà ở mới đòi hỏi một giải pháp phối hợp và toàn diện, tập hợp chính quyền liên bang, tiểu bang và địa phương cùng hợp tác với ngành xây dựng để giải quyết vấn đề ở quy mô này.