“Phanh” đà tăng trưởng nóng của giá nhà

Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng và dư địa phát triển trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, bên cạnh gam sáng về quy mô và đóng góp cho nền kinh tế, thị trường đang bộc lộ những dấu hiệu tăng trưởng nóng, giá nhà tăng vượt xa thu nhập thực tế, tiềm ẩn nguy cơ hình thành “bong bóng” và làm gia tăng khoảng cách giàu – nghèo trong xã hội. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, cần có giải pháp để  “phanh” đà tăng trưởng nóng của giá nhà.

Khi giá nhà “bỏ xa” thu nhập thực tế

Theo Tổng cục Thống kê, trong những năm gần đây, ngành xây dựng và bất động sản đóng góp trung bình khoảng 10% GDP cả nước. Riêng ngành bất động sản chiếm khoảng 3,5%, đóng góp 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng GDP hằng năm.

Tuy vậy, tỷ trọng này vẫn chỉ bằng một nửa so với mức trung bình của nhiều nước trong khu vực. Quy mô giá trị bất động sản so với tổng tài sản kinh tế quốc gia mới đạt khoảng 21%, thấp hơn đáng kể so với mức 35% ở các nước phát triển. Điều này cho thấy thị trường Việt Nam vẫn còn dư địa tăng trưởng đáng kể.

Dù vậy, đà phát triển nhanh của thị trường trong vài năm gần đây đang bộc lộ sự thiếu bền vững, thể hiện rõ nhất ở sự lệch pha giữa cung và cầu. Cơ cấu sản phẩm chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, giá trị lớn, trong khi nhu cầu thật của đại đa số người dân lại nằm ở nhóm nhà ở vừa túi tiền...

Các chuyên gia đánh giá, nguồn cung nhà ở ba năm qua tăng nhanh nhưng chưa cân đối. Ngay cả tại khu vực vùng ven – nơi kỳ vọng cung cấp sản phẩm giá phải chăng thì mức giá thực tế vẫn cao hơn nhiều so với thu nhập bình quân. Mặt bằng giá mới liên tục được thiết lập, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân suy giảm nghiêm trọng.

Khảo sát của VARS cho thấy, một căn hộ hai phòng ngủ tại đô thị có giá khoảng 5 tỷ đồng hiện nay vượt xa khả năng chi trả của phần lớn hộ gia đình. Giả định, một gia đình có thu nhập 50 triệu đồng/tháng, nếu dành toàn bộ thu nhập, họ cần khoảng 8 năm mới đủ mua nhà. còn nếu chi cho nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập như khuyến nghị tài chính, thời gian kéo dài tới 25 năm – VARS dẫn chứng.

Ngay cả nhà ở xã hội – phân khúc nhà ở vốn được thiết kế cho người thu nhập thấp cũng đang dần trở nên “xa tầm với” với đối tượng thụ hưởng. Với mức giá khoảng 1,5 tỷ đồng cho căn hộ 60 m2, ngay cả hộ gia đình có thu nhập 40 triệu đồng/tháng – mức tối đa theo tiêu chí xét duyệt cũng phải tích lũy gần 10 năm mới mua được, chưa kể chi phí vay và sinh hoạt thực tế.

Giá nhà tăng nhanh không chỉ làm giảm cơ hội an cư mà còn kéo theo những hệ lụy kinh tế - xã hội đáng lo ngại. Sự chênh lệch trong khả năng tiếp cận nhà ở khiến khoảng cách giữa nhóm đã có tài sản và nhóm chưa có tài sản ngày càng bị “cố định”. Người đã sở hữu bất động sản tiếp tục hưởng lợi từ việc tăng giá, trong khi người chưa có nhà buộc phải thuê dài hạn, khó tích lũy tài sản.

Thực tế, tăng trưởng của thị trường bất động sản trong những năm qua chủ yếu mang lại lợi ích cho nhóm nhỏ những người có tiềm lực tài chính, trong khi đa số người dân cảm nhận “nghèo đi” dù thu nhập tăng. Đây là xu hướng tiềm ẩn nguy cơ tạo ra bất bình đẳng tài sản, nếu không có chính sách điều tiết kịp thời – VARS phân tích.

TS. Nguyễn Minh Phong - chuyên gia kinh tế nhận xét, giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập đang là vấn đề đáng báo động của thị trường bất động sản hiện nay. Tình trạng này không chỉ làm suy giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân mà còn đẩy nền kinh tế vào rủi ro “bong bóng” tài sản.

Do đó, giải pháp quan trọng nhất là phải coi phát triển nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội là ưu tiên chiến lược, tương tự như hạ tầng giao thông hay năng lượng. Khi nhu cầu thật được đáp ứng, thị trường sẽ tự cân bằng, giảm động cơ đầu cơ và kéo mặt bằng giá về mức hợp lý hơn.

Cùng đó, cần siết lại các hoạt động đầu cơ, tăng thuế đối với giao dịch lướt sóng ngắn hạn, đồng thời tạo cơ chế tài chính thuận lợi cho người mua nhà lần đầu. Nếu không có chính sách đủ mạnh, giá nhà sẽ tiếp tục leo thang, tạo khoảng cách giàu – nghèo ngày càng lớn – ông Phong đề xuất.

Khơi thông nguồn cung, hoàn thiện chính sách

Theo VARS, để thị trường phát triển ổn định, cần sớm triển khai giải pháp “phanh” đà tăng nóng của giá nhà; trong đó trọng tâm là khơi thông nguồn cung nhà ở giá phù hợp. Khi nguồn cung đủ lớn và cân đối, thị trường sẽ tự điều tiết theo quy luật cung – cầu, hạn chế tình trạng đầu cơ và tăng giá bất hợp lý.

Trước tiên cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành của hệ thống luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Cùng đó là nâng cao năng lực thực thi của các cơ quan địa phương, tăng cường phân cấp và phân quyền trong việc điều chỉnh chính sách, bảo đảm tính linh hoạt phù hợp từng khu vực và giai đoạn phát triển.

Điểm nghẽn trong giải phóng mặt bằng cũng cần được tháo gỡ theo hướng minh bạch, hiệu quả, rút ngắn thời gian thực hiện nhưng vẫn đảm bảo quyền lợi người dân. Cùng với việc xem xét bãi bỏ quy định thu bổ sung 5,4%/năm tiền sử dụng đất chậm nộp đối với các dự án có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất trước 1/8/2024 thì cần sớm ban hành phương pháp xác định giá đất rõ ràng, ổn định, sẽ giúp giảm chi phí phát triển dự án, tạo dư địa để hạ giá nhà – VARS đề xuất.

Bên cạnh đó, cần đa dạng hóa kênh huy động vốn cho thị trường bất động sản, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Việc tái cấu trúc thị trường trái phiếu doanh nghiệp để trở thành kênh vốn trung và dài hạn hiệu quả cũng là một trong những là hướng đi cần thiết. Song song đó, cần thúc đẩy hình thành Quỹ nhà ở quốc gia, khuyến khích phát triển Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs) nhằm tạo nguồn vốn ổn định, minh bạch cho thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhấn mạnh, đà tăng giá nhà thời gian qua phản ánh rõ sự mất cân đối cung – cầu. Trong khi nhu cầu nhà ở thực chiếm phần lớn, thì nguồn cung lại tập trung ở phân khúc cao cấp. Việc khan hiếm nguồn hàng vừa túi tiền khiến giá bị đẩy lên cao, dẫn tới hiện tượng “tăng nóng” kéo dài.

Để “phanh” đà tăng giá, cần khơi thông nguồn cung hợp lý, đặc biệt là nguồn cung nhà ở bình dân tại đô thị và vùng ven. Cùng với đó, phải đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư, phát triển các kênh huy động trung, dài hạn như quỹ đầu tư tín thác (REITs) hay quỹ nhà ở quốc gia, thay vì phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Khi pháp lý được tháo gỡ, nguồn cung tăng lên và dòng vốn ổn định hơn, thị trường bất động sản sẽ phát triển lành mạnh, bền vững, vừa đáp ứng nhu cầu an cư của người dân, vừa đóng góp tích cực cho tăng trưởng kinh tế - ông Đính nhấn mạnh.

Một trong những vấn đề cần đặc biệt quan tâm là nhà ở xã hội và nhà ở phù hợp thu nhập cần được ưu tiên trong quy hoạch, được hỗ trợ bằng các chính sách ưu đãi cụ thể. Cùng đó, phát triển đô thị phải đi đôi với phát triển hạ tầng giao thông – đặc biệt là các tuyến vành đai, metro và cao tốc để mở rộng không gian đô thị, giãn mật độ dân cư và giảm áp lực giá đất ở khu vực trung tâm.

Đồng thời, cần phát triển thị trường cho thuê nhà chuyên nghiệp, giảm tâm lý “phải sở hữu nhà mới ổn định cuộc sống”, hướng tới đa dạng hóa lựa chọn về nhà ở cho người dân.

Ngoài ra, các cơ quan quản lý cần xây dựng bộ chỉ số và tiêu chí cảnh báo sớm để theo dõi diễn biến thị trường bất động sản. Hệ thống giám sát này sẽ giúp kịp thời phát hiện các dấu hiệu “lệch chuẩn” như đầu cơ, tăng giá bất thường hay mất cân đối cung – cầu, qua đó chủ động đưa ra biện pháp can thiệp phù hợp, thay vì xử lý bị động khi thị trường đã phát sinh rủi ro.

Cuối cùng, VARS cho rằng, cần đẩy nhanh tiến độ xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và nhà ở thống nhất, minh bạch trên toàn quốc. Đây là nền tảng quan trọng giúp các cơ quan quản lý, nhà nghiên cứu và doanh nghiệp có thể phân tích, dự báo và điều hành thị trường chính xác, kịp thời.

Khi hệ thống dữ liệu mở, liên thông giữa các bộ, ngành và địa phương – bao gồm thông tin về quy hoạch, giao dịch, giá trị, pháp lý và biến động sử dụng đất sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch, giảm thiểu đầu cơ và bảo vệ quyền lợi người dân, doanh nghiệp.