Nguồn cung lập đỉnh, thanh khoản bất động sản Hà Nội giảm tốc

Nguồn cung nhà ở tại Hà Nội đang bước vào chu kỳ tăng mạnh nhất nhiều năm, nhưng sức mua không còn theo kịp khi lãi suất duy trì ở mức cao, khiến thị trường chuyển từ giai đoạn "khát hàng" sang cạnh tranh về giá bán và chính sách hỗ trợ khách hàng. Đây là một trong những thông tin ghi nhận tại buổi họp báo công bố tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội do Công ty CBRE tổ chức ngày 7/7 tại Hà Nội.

Khảo sát của CBRE cho thấy, sau gần hai năm liên tục chứng kiến tình trạng khan hiếm nguồn cung và giá nhà leo thang, thị trường bất động sản Hà Nội đang xuất hiện bước ngoặt mới.

Hàng loạt dự án đồng loạt mở bán đưa lượng sản phẩm ra thị trường lên mức cao nhất kể từ năm 2020.

Tuy nhiên, trái với kỳ vọng, thanh khoản lại có dấu hiệu giảm tốc khi người mua trở nên thận trọng hơn trước áp lực chi phí vốn.

Diễn biến này cho thấy thị trường không còn thiếu hàng như giai đoạn trước, mà bắt đầu bước vào chu kỳ sàng lọc, nơi khả năng hấp thụ sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào giá bán, chính sách tài chính và niềm tin của người mua.

Hiện nay, nguồn cung tăng mạnh nhưng căn hộ cao cấp vẫn chiếm ưu thế. Theo CBRE, trong 6 tháng đầu năm 2026, Hà Nội ghi nhận khoảng 16.600 căn hộ mở bán mới, mức cao nhất của nửa đầu năm trong vòng 5 năm trở lại đây.

Điểm đáng chú ý không chỉ nằm ở quy mô nguồn cung mà còn ở sự thay đổi rõ nét về cơ cấu sản phẩm. Đây là quý thứ hai liên tiếp thị trường không xuất hiện dự án mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2.

Thay vào đó, nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp. Nhóm căn hộ có giá từ 80-110 triệu đồng/m2 chiếm khoảng 30% lượng mở bán mới, trong khi phân khúc trên 120 triệu đồng/m2 chiếm tới 35%.

Chỉ riêng quý II, thị trường đã có hơn 3.000 căn hộ thuộc nhóm giá trên 120 triệu đồng/m2 được tung ra từ các dự án nằm ở vị trí nội đô và cận nội đô như Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh.

Việc nguồn cung dịch chuyển về khu vực nội đô khiến giá bán sơ cấp bình quân tăng lên khoảng 95 triệu đồng/m2, cao hơn 12% so với quý trước và tăng 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, mức tăng này chủ yếu phản ánh cơ cấu nguồn hàng thay đổi, thay vì toàn bộ thị trường đồng loạt tăng giá.

Trong khi nguồn cung liên tục được bổ sung, sức mua lại không còn duy trì tốc độ như giai đoạn 2024-2025. Quý II/2026, thị trường ghi nhận hơn 5.800 căn hộ được giao dịch, chỉ tương đương khoảng 68% lượng sản phẩm mở bán mới.

Tỷ lệ này thấp hơn đáng kể so với hai năm trước, khi nhiều đợt mở bán đạt tỷ lệ hấp thụ trên 90%, thậm chí lượng giao dịch còn vượt số căn mới chào bán.

Nguyên nhân lớn nhất đến từ mặt bằng lãi suất cho vay vẫn duy trì ở mức cao. Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội phân tích, nếu trước đây nhiều khách hàng sẵn sàng sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà ngay khi dự án mở bán thì hiện nay, bài toán dòng tiền được đặt lên hàng đầu.

Người mua dành nhiều thời gian hơn để cân nhắc khả năng trả nợ, mức giá và triển vọng của thị trường trước khi quyết định xuống tiền.

Sự thay đổi này cũng phản ánh lên thị trường chuyển nhượng. Giá căn hộ thứ cấp trung bình tại Hà Nội giảm gần 3% so với quý trước, xuống khoảng 60 triệu đồng/m2. Đây là lần đầu tiên phân khúc này ghi nhận mức giảm kể từ cuối năm 2022. Đồng thời, tốc độ tăng giá theo năm cũng thu hẹp còn khoảng 13%, chỉ bằng một nửa giai đoạn tăng nóng trước đó.

Những diễn biến trên cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng trưởng mạnh, khi nguồn cung được cải thiện trong lúc nhu cầu đầu tư và mua ở đều chịu tác động từ chi phí vốn.

Cùng đó, phân khúc thấp tầng cũng giảm nhiệt. Chuyên gia của CBRE chỉ rõ, xu hướng giảm tốc không chỉ diễn ra ở thị trường căn hộ mà còn xuất hiện tại phân khúc bất động sản gắn liền với đất.

Trong nửa đầu năm, nguồn cung mới của phân khúc thấp tầng đạt gần 2.100 căn, thấp hơn 17% so với cùng kỳ năm trước.

Riêng quý II ghi nhận hơn 1.110 căn mở bán, trong đó gần 80% đến từ các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên), cho thấy xu hướng mở rộng nguồn cung sang khu vực giáp ranh Hà Nội ngày càng rõ nét.

Tuy nhiên, thanh khoản của phân khúc này giảm mạnh hơn căn hộ. Quý II chỉ có hơn 660 sản phẩm được giao dịch, giảm 30% so với quý trước và giảm tới 74% so với cùng kỳ năm ngoái.

Bên cạnh đó, giá bán cũng bắt đầu điều chỉnh. Giá sơ cấp bình quân đạt khoảng 209 triệu đồng/m2 đất, giảm khoảng 9% so với quý trước. Trên thị trường thứ cấp, biệt thự và liền kề giảm khoảng 3% theo quý, trong khi mức tăng theo năm chỉ còn khoảng 2%.

Theo CBRE, việc phần lớn nguồn cung mới đến từ các đại đô thị vùng ven khiến mặt bằng giá sơ cấp giảm, trong khi lãi suất cao khiến nhiều nhà đầu tư trì hoãn giao dịch hoặc điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận.

Đánh giá tổng thể thị trường, CBRE dự báo nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội cả năm 2026 có thể đạt gần 39.000 căn, vượt mức cao nhất từng ghi nhận vào năm 2019. Trong khi đó, phân khúc nhà thấp tầng dự kiến có khoảng 6.000 sản phẩm mở bán.

Bà Nguyễn Hoài An nhận xét, dù thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc hơn nhưng các nền tảng cấu trúc của thị trường nhà ở Hà Nội tiếp tục được củng cố.

Quy hoạch Thủ đô đến năm 2045 định hướng mở rộng không gian đô thị theo các trục phát triển về phía Đông, Tây và Bắc sông Hồng, tạo cơ sở quy hoạch vững chắc cho làn sóng phát triển bất động sản mở rộng mạnh mẽ sang các khu vực xa trung tâm như Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức và Văn Giang.

Song hành với đó, việc đồng loạt khởi công 5 tuyến đường sắt đô thị mới đây với lộ trình cơ bản hoàn thành vào năm 2030 được kỳ vọng sẽ tối ưu hóa hạ tầng kết nối liên vùng.

Đây là tiền đề cốt lõi thúc đẩy xu hướng phát triển các đô thị mô hình TOD, góp phần tạo ra nhiều loại hình nhà ở mới và định hình lại xu hướng lựa chọn và mua nhà của thị trường.