Nhà ở xã hội - Bài 1: Quy luật thị trường và lựa chọn của người dân

Dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại khu đô thị mới Sài Đồng (quận Long Biên, Hà Nội). Ảnh: Minh Nghĩa/TTXVN

Với hiệu quả xã hội lan tỏa, nhà ở xã hội là một minh chứng cụ thể về tính đúng đắn trong việc thực hiện chủ trương của Đảng, Nhà nước hướng đến tầng lớp người nghèo, người có thu nhập thấp.

Ngay tại Thủ đô Hà Nội, thông qua những đổi mới mang tính đột phá từ quan điểm, cách thức tiếp cận cho đến giải pháp thực thi, chủ trương này đã đem lại những ý nghĩa xã hội quan trọng.

Kinh nghiệm cho thấy, để phát triển nhà ở xã hội thành công, bên cạnh sự quyết tâm, vào cuộc của các cấp, các ngành, một chủ trương đúng còn đòi hỏi thể chế tốt.

Nhà ở xã hội đang rất cần một hệ thống cơ chế, giải pháp đồng bộ mới có thể hiện thực hóa được giấc mơ sở hữu nhà ở cho người nghèo, người thu nhập thấp.

Bài 1: Quy luật thị trường và lựa chọn của người dân

Mặc dù đạt được những yêu cầu về hiệu quả xã hội, song, quá trình triển khai các dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội cũng cho thấy những sự khác biệt bởi cùng một đề bài nhưng lại có những đáp số khác nhau.

Căn nguyên của sự khác biệt ấy bắt nguồn từ cách nghĩ, cách làm, cách thức thực hiện dưới sự chi phối chặt chẽ của quy luật kinh tế thị trường và sự lựa chọn tối ưu của người dân.

Lành mạnh hóa thị trường

Với 3,7 triệu m2 nhà ở xã hội được đưa vào sử dụng trên địa bàn cả nước, giải quyết chỗ ở cho gần 500 nghìn người thu nhập thấp, công nhân lao động đã cho thấy việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội không chỉ giải quyết tốt các vấn đề an sinh xã hội cấp thiết mà còn góp phần quan trọng vào việc tái cấu trúc thị trường bất động sản, giúp cho thị trường phát triển ổn định, lành mạnh.

Hà Nội được đánh giá là một trong những địa phương dẫn đầu cả nước về phát triển nhà ở dành cho người thu nhập thấp với hàng nghìn căn hộ được đưa vào sử dụng. Tính đến hết tháng 11/2016, toàn thành phố đã có 36 dự án được hoàn thành với hơn 1,3 triệu m2 sàn.

Trong đó, bằng nguồn vốn ngân sách, Hà Nội đã triển khai thí điểm 800 căn hộ để cho thuê, cho thuê mua tại khu đô thị mới Việt Hưng; dành khoảng 20ha đất tại Khu công nghiệp Bắc Thăng Long xây dựng 1 khu nhà ở cho hơn 10.000 công nhân đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Đặc biệt, sau khi có quy định của Chính phủ yêu cầu các dự án nhà ở xã hội phải có nhà xã hội cho thuê, một số chủ đầu tư đã dành 20% quỹ đất cho thuê như: Dự án Đặng Xá (270 căn), dự án Ecohome 2 (120 căn), dự án Đồng Mô - Đại Kim (137 căn)...Thành phố cũng đã thực hiện chuyển đổi 12 dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội với 8.883 căn hộ.

Sự lựa chọn của người dân

Nhà ở xã hội phục vụ đối tượng có thu nhập thấp và ngược lại, người có thu nhập thấp có nhu cầu mua nhà ở xã hội. Quy luật thị trường tưởng chừng như tất yếu ấy phải luôn xảy ra và đúng với mọi trường hợp, mọi dự án nhà ở xã hội. Vậy nhưng, thị trường nhà ở này lại đang có những diễn biến làm bất ngờ cả chủ đầu tư lẫn khách hàng.

Thực tế cho thấy, đối với những doanh nghiệp làm tốt, đảm bảo đúng tiến độ, chất lượng, giá cả hợp lý và nhất là có vị trí phù hợp luôn được thị trường đón nhận kể cả với mức giá cao hơn. Song, với những dự án do quy hoạch không phù hợp, dù giá rẻ, số lượng nhiều, vẫn thuộc diện “hàng ế”.

Đi đầu và triển khai thực hiện hiệu quả các dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội phải kể đến những dự án do Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và Phát triển nhà Hà Nội số 5 (Handico 5) làm chủ đầu tư.

“Sức nóng” từ những lần mở bán các dự án tại: Khu đô thị mới Sài Đồng (quận Long Biên), Đồng Mô - Đại Kim (quận Hoàng Mai), ngõ 622 Minh Khai (quận Hai Bà Trưng) cho thấy, khách hàng rất tin tưởng đối với sản phẩm nhà ở xã hội do công ty xây dựng, đặc biệt là tính công khai, minh bạch trong việc thông báo, tiếp nhận và xét duyệt hồ sơ.

Minh chứng cho “sức hút” này là dự án nhà ở xã hội Đồng Mô - Đại Kim. Với tổng số 630 căn hộ (gồm 405 căn bán, 136 căn cho thuê và 89 căn nhà ở thương mại), chủ đầu tư đã rất vất vả trong việc tiếp nhận, xét duyệt hồ sơ khi số lượng người đăng ký quá đông.

Dự án không chỉ “hot” với gần 700 người có nhu cầu mua, mà ngay cả với những căn cho thuê, khách hàng cũng rất khó khăn mới sở hữu một căn hộ mong muốn. Hiện, dự án đã hoàn thành, bàn giao cho khách hàng để chuẩn bị vào ở đón Xuân 2017 ấm áp, khang trang.

Hay gần đây nhất là dự án nhà ở xã hội ngõ 622 Minh Khai, tọa lạc ngay giữa quận nội thành, dù chỉ có 101 căn hộ để bán nhưng gần 400 khách hàng cũng phải toát mồ hôi xếp hàng nộp hồ sơ, mong mỏi bốc trúng quyền được mua.

Với tỉ lệ “chọi” 4:1 cho thấy nhu cầu về nhà ở tại dự án này là quá lớn. Sự khát khao, thậm chí là nỗi tuyệt vọng hiển hiện rất rõ trên nhiều gương mặt khách hàng khi biết mình bốc thăm trượt quyền mua căn hộ.

Điểm khác biệt, Handico 5 cũng là một trong những đơn vị đầu tiên của thành phố hoàn thành việc cấp “sổ đỏ” cho 100% cư dân tại dự án nhà ở cho thu nhập thấp Sài Đồng ngay sau khi bàn giao, đưa vào sử dụng hơn 400 căn hộ.

Chia sẻ bí quyết thành công trong việc đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội, ông Trần Văn Can, Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 5 cho biết, mục tiêu hàng đầu của doanh nghiệp là mang đến những mái ấm ổn định, phù hợp cho người dân Thủ đô.

Đặc biệt, xóa bỏ quan niệm của nhiều người khi có suy nghĩ nhà ở xã hội không khác gì “nhà mậu dịch” trước đây, từ quy trình, cách thức triển khai dự án, Công ty rất chú trọng đến vấn đề chất lượng, tiến độ và tiện ích cộng đồng.

Công ty cổ phần đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 5 đang tập trung đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án nhà ở xã hội ngõ 622 Minh Khai (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) để phấn đấu hoàn thành vào quý 4/2017. Ảnh: Minh Nghĩa/TTXVN

Cùng chung quan điểm “nhà thu nhập thấp, nhưng chất lượng không thấp”, cư dân vẫn hưởng đầy đủ các dịch vụ thiết yếu, 3 dự án tại Khu đô thị Đặng Xá (huyện Gia Lâm) do Viglacera làm chủ đầu tư cũng được đánh giá là khu nhà thu nhập thấp giá rẻ nhất thị trường và chất lượng đảm bảo khá tốt.

Theo kinh nghiệm của doanh nghiệp này, để hạ giá thành sản phẩm, đẩy nhanh thời gian thực hiện, Tổng công ty phải đưa ra các giải pháp thiết kế tối ưu cùng với biện pháp thi công hợp lý.

Nhờ lợi thế là nhà sản xuất vật liệu xây dựng hàng đầu nên Viglacera đã sử dụng những bộ sản phẩm vật liệu xây dựng đồng bộ, chất lượng tốt, giá phù hợp. Hiện Viglacera đã bàn giao cho khách hàng gần 3.500 căn hộ, đáp ứng nhu cầu ở cho hơn 12.000 người dân Thủ đô.

Kẽ hở chính sách và bất cập quản lý

Phát triển nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp là sự cố gắng rất lớn của Hà Nội. Song, cũng từ thực tế triển khai loại hình nhà ở này cho thấy vẫn còn những hạn chế từ chính sách hay sự bất cập trong quản lý, sử dụng.

Trả lời chất vấn cử tri về nhà ở xã hội tại Kỳ họp thứ 3 của HĐND thành phố Hà Nội mới đây, Chủ tịch UBND thành phố Nguyễn Đức Chung thừa nhận, qua dư luận phản ánh, thành phố đã cho kiểm tra và xác định đúng là có đối tượng không đủ tiêu chuẩn vẫn được mua nhà ở xã hội, thậm chí mua xong lại bán, cho thuê lại, đục thông hai căn hộ liền kề...

Hay việc tuân thủ pháp luật của một số chủ đầu tư vẫn còn hạn chế như: chậm tiến độ, không chấm dứt hợp đồng đối với các trường hợp sử dụng không đúng mục đích, chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư, không có đầu mối thực hiện cụ thể để kiểm tra, giám sát các hộ dân sau khi ký hợp đồng mua nhà...

Cũng theo Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội, quy định về nhà ở xã hội sau 5 năm người mua nhà mới được bán cũng không phù hợp cần được xem xét lại, vì theo Luật Dân sự quy định, tài sản của cá nhân, thì cá nhân được quyền sử dụng.

Ngoài ra, một số quy định từ việc đơn giản hóa thủ tục xác nhận cho người dân khi mua nhà ở xã hội đã gây nên tình trạng “loạn” xác nhận. Thực tế, có những người mua nhà ở xã hội nhưng lại đi xe ô tô xịn không phải hiếm, cũng do quy trình xác nhận điều kiện chưa có nhà quá dễ dàng.

Cụ thể, theo Thông tư hướng dẫn của Nghị định 100/2015/NĐ – CP, người có nhu cầu mua nhà ở xã hội chỉ cần xác nhận chưa có nhà của lãnh đạo nơi công tác (kể cả công ty cổ phần, trách nhiệm hữu hạn) kèm theo quyết định bổ nhiệm, hợp đồng lao động thời hạn 1 năm trở nên là xong khâu khó nhất khi làm hồ sơ.

Đây chính là kẽ hở để các đối tượng “cò” lợi dụng làm khống nhiều bộ hồ sơ và khi được xét duyệt đủ điều kiện mua nhà thì ngay lập tức chuyển nhượng khiến chủ đầu tư không thể kiểm soát được.

Còn trước đây, theo quy định, ngoài xác nhận về thu nhập của cơ quan, người mua bắt buộc phải xin xác nhận chưa có nhà của UBND phường nơi cư trú, nên hạn chế được rất nhiều tình trạng có nhà rồi nhưng vẫn đăng ký mua nhà.

Song hành cùng những tồn tại, bất cập trên, Hà Nội vẫn còn những khó khăn, vướng mắc về nguồn vốn, quỹ đất sạch, đặc biệt là chưa điều tra sát thực tế cung – cầu để đưa ra định hướng, quy hoạch phát triển khả thi nhằm giúp người dân thu nhập thấp có cơ hội được mua nhà giá thấp./.

>>> Nhà ở xã hội - Bài 2: Quy hoạch đúng, vốn kịp thời