Nhà ở xã hội: Từ “mở cửa” sang kiểm soát giao dịch

Đề xuất kiểm soát chặt giao dịch nhà ở xã hội sau thời gian sở hữu trong dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở đang thu hút nhiều ý kiến trái chiều. Trong khi cơ quan soạn thảo và một số chuyên gia cho rằng cần “giữ nhà cho đúng người” thì cũng có không ít ý kiến lại lo ngại quy định từ “mở cửa” sang kiểm soát giao dịch có thể làm giảm tính linh hoạt của thị trường và ảnh hưởng quyền lợi người mua.

* Nỗi lo “thương mại hóa” nhà ở xã hội

Theo dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở do Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến, sau 5 năm kể từ khi hoàn tất thủ tục sở hữu, người mua nhà ở xã hội sẽ không được bán tự do theo giá thị trường như hiện nay. Thay vào đó, việc chuyển nhượng chỉ được thực hiện với người thuộc diện đủ điều kiện hưởng chính sách.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh phân tích, mục tiêu của đề xuất là đảm bảo nhà ở xã hội phục vụ đúng đối tượng trong suốt vòng đời sử dụng, không chỉ ở khâu phân phối ban đầu. Nhà ở xã hội là loại hình được Nhà nước hỗ trợ về nhiều mặt như đất đai, tín dụng, thuế. Vì vậy cần có cơ chế kiểm soát phù hợp để tránh tình trạng lợi dụng chính sách, đảm bảo công bằng cho những người thực sự có nhu cầu.

Cơ quan soạn thảo cũng cho rằng quy định hiện hành cho phép bán tự do sau 5 năm  đang khiến một phần nhà ở xã hội “rời khỏi” nhóm đối tượng cần hỗ trợ. Thực tế, không ít căn hộ sau thời gian hạn chế giao dịch đã được mua đi bán lại với giá tiệm cận nhà ở thương mại. Việc nhà ở xã hội đã bị chuyển nhượng lại theo cơ chế thị trường sau 5 năm khiến chính sách dần mất đi ý nghĩa hỗ trợ.

Do đó, giới hạn là cần thiết để giữ đúng bản chất. Theo Luật sư, ThS. Phạm Thanh Tuấn - chuyên gia pháp lý bất động sản, cơ chế hiện nay mang tính “mở”, nhưng chính điều đó lại tạo ra kẽ hở để nhà ở xã hội bị “thương mại hóa”.

Nhà ở xã hội không phải là loại hàng hóa thuần túy vận hành theo cơ chế thị trường mà là tài sản được hình thành từ các chính sách ưu đãi của Nhà nước như đất đai, tín dụng, thuế. Vì vậy, việc đặt ra những giới hạn nhất định đối với quyền định đoạt là cần thiết để đảm bảo mục tiêu an sinh.

Quyền chuyển nhượng không bị tước bỏ, mà chỉ được thực hiện trong khuôn khổ nhất định, tức người mua lại vẫn phải thuộc diện đủ điều kiện – Luật sư Phạm Thanh Tuấn phân tích.

Ông Võ Hồng Thắng – đại diện một đơn vị nghiên cứu thị trường – cũng cho rằng thực tế sang nhượng với mức chênh lệch cao sau thời gian cấm giao dịch cho thấy loại hình này đang bị sử dụng sai mục đích. Khi đã hưởng ưu đãi từ Nhà nước, việc giao dịch cần có giới hạn để tránh biến thành công cụ đầu tư.

* Cần cơ chế minh bạch, lộ trình phù hợp

Ở chiều ngược lại, không ít ý kiến cho rằng việc siết chuyển nhượng có thể ảnh hưởng đến quyền định đoạt tài sản hợp pháp của người dân. Bởi nhà ở xã hội, dù có hỗ trợ, vẫn được hình thành từ tiền tích lũy hoặc vốn vay của người mua. Trong các tình huống như thay đổi nơi làm việc, khó khăn tài chính hoặc nhu cầu chi tiêu đột xuất, việc không được tự do bán lại có thể khiến người sở hữu gặp trở ngại.

Một số chuyên gia pháp lý cũng đặt vấn đề về tính khả thi. Nếu quy định quá chặt nhưng thiếu cơ chế kiểm soát minh bạch, thị trường có thể phát sinh các giao dịch “ngầm”, làm tăng chi phí không chính thức và gây méo mó chính sách.

Ngoài ra, việc hạn chế thanh khoản có thể khiến nhà ở xã hội kém hấp dẫn hơn. Trước đây, khả năng bán lại theo giá thị trường sau 5 năm được xem là yếu tố giúp người mua yên tâm. Khi “van an toàn” này bị thu hẹp, một bộ phận người dân có thể cân nhắc lại quyết định.

Dù ủng hộ định hướng siết chuyển nhượng, những theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, để chính sách khả thi, cần đi kèm cơ chế thực thi minh bạch và lộ trình chuyển tiếp hợp lý. Bởi trên thực tế, nhiều người đã mua nhà theo quy định hiện hành với kỳ vọng được bán tự do sau 5 năm.

Nếu chính sách thay đổi đột ngột, quyền lợi của họ có thể bị ảnh hưởng. Do đó, việc thiết kế quy định chuyển tiếp rõ ràng là cần thiết để tránh “tắc nghẽn” giao dịch và đảm bảo sự ổn định của thị trường.

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Bộ Xây dựng cũng đang nghiên cứu các phương án chuyển tiếp để không làm xáo trộn lớn đối với những trường hợp đã mua nhà trước khi luật sửa đổi có hiệu lực. Chính sách cần có lộ trình phù hợp, vừa đảm bảo mục tiêu quản lý, vừa bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.

Ngoài ra, cơ quan quản lý cũng tính đến việc xây dựng hệ thống dữ liệu và cơ chế giám sát đối tượng mua – bán, nhằm hạn chế tình trạng lách luật.

Ở góc nhìn rộng hơn, nhiều chuyên gia cho rằng kiểm soát chuyển nhượng chỉ giải quyết phần “ngọn”. Nguyên nhân sâu xa của tình trạng đầu cơ nằm ở sự mất cân đối cung – cầu.

Khi nguồn cung nhà ở xã hội khan hiếm, mỗi căn hộ đều có giá trị cao hơn, kéo theo động lực đầu cơ và trục lợi. Vì vậy, nếu không tăng nguồn cung, việc siết giao dịch có thể không giải quyết triệt để vấn đề.

Hàng loạt giải pháp được các chuyên gia đề xuất như: đẩy mạnh phát triển dự án nhà ở xã hội; bố trí quỹ đất hợp lý; tăng ưu đãi cho doanh nghiệp; kiểm soát giá nhà thương mại tại một số khu vực; cân bằng giữa kiểm soát và thị trường…

Đề xuất “siết” chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm sở hữu đặt ra một bài toán khó là làm sao để nhà ở xã hội không bị biến thành công cụ đầu tư, nhưng vẫn đảm bảo quyền lợi chính đáng của người mua. Bởi nếu kiểm soát quá chặt, thị trường có thể mất tính linh hoạt và giảm sức hút. Ngược lại, nếu buông lỏng, chính sách an sinh dễ bị lệch mục tiêu.

Mục tiêu cuối cùng của chính sách không chỉ là kiểm soát giao dịch, mà là đảm bảo nhà ở xã hội luôn phục vụ đúng đối tượng cần hỗ trợ. Cách thiết kế quy định trong lần sửa đổi này vì thế sẽ quyết định hiệu quả của chính sách nhà ở trong nhiều năm tới.