Nhiều bất cập trong thanh toán quỹ đất đối ứng cho dự án BT

Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư được  Quốc hội thông qua (hiệu lực từ ngày 1/1/12021) chính thức loại bỏ hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT).

Tuy nhiên, nhiều dự án BT đã được ký kết và thực hiện trước đó vẫn đang tồn tại nhiều vướng mắc cần được giải quyết dứt điểm; trong đó, có cơ chế thanh toán quỹ đất đối ứng cho giá trị hợp đồng để nhà đầu tư thu hồi vốn, vừa đảm bảo hài lòa lợi ích nhà nước, doanh nghiệp vừa tránh thất thoát tài sản nhà nước.

Hai dự án BT tiêu biểu đang triển khai tại Tp. Hồ Chí Minh gồm dự án "Giải quyết ngập do triều khu vực Tp. Hồ Chí Minh có xét đến yếu tố biến đổi khí hậu - giai đoạn 1" và dự án "Xây dựng đoạn tuyến kết nối từ đường Phạm Văn Đồng đến nút giao thông Gò Dưa – Quốc lộ 1" và những ví dụ điển hình về thực trạng này.

* Mòi mỏi chờ đất

Hợp đồng BT số 2607/2016/HĐ-UBND dự án "Giải quyết ngập do triều khu vực Tp. Hồ Chí Minh có xét đến yếu tố biến đổi khí hậu - giai đoạn 1" với tổng mức đầu tư gần 10.000 tỷ đồng được ký kết vào tháng 5/2016 giữa Trung Nam Group và UBND Tp. Hồ Chí Minh.

Đến nay, sau nhiều lần gián đoạn, tạm ngưng, dự án đã thi công được 93% khối lượng và đang tiếp tục thi công các hạng mục còn lại để cố gắng về đích trong thời gian sớm nhất có thể.

Tuy nhiên đến nay quỹ đất thanh toán cho giá trị hợp đồng BT vẫn chưa rõ "hình hài" trong khi doanh nghiệp đã bỏ ra hàng nghìn tỷ đồng để đầu tư xây dựng dự án.

Về cơ chế thanh toán, Hợp đồng BT nói trên quy định Tp. Hồ Chí Minh sẽ thanh toán cho nhà đầu tư khu đất C8A, Khu A – Khu đô thị mới Nam thành phố, Quận 7 (5.500m2), khu đất phường Phước Long B, Quận 9 nay là thành phố Thủ Đức, rộng 4,2ha, khu đất số 232 đường Đỗ Xuân Hợp (Quận 9, 31.414m2).

Ngoài ra, các khu đất khác sẽ để dùng thanh toán cho nhà đầu tư sẽ được xác định trong hợp đồng BT gồm: nhà đất số 118B Trần Đình Xu (Quận 1, 445,4m2), khu đất 3,3ha tại 290 đường Đào Trí (Quận 7), khu đất số 1005 Thoại Ngọc Hầu (quận Tân Phú), khu đất số 762 Bình Quới, quận Bình Thạnh (4.298m2).

Đối với quỹ đất nói trên dùng để thanh toán Hợp đồng BT, Kiểm toán Nhà nước từng chỉ rõ tồn tại, bất cập như chưa được HĐND Tp. Hồ Chí Minh phê duyệt, chưa thực hiện đầy đủ Luật Đất đai 2014 và Nghị định của Chính phủ quy định về thu hồi đất.

Thậm chí, một số khu đất chưa giải phóng mặt bằng, còn tranh chấp cũng như chưa được xác định giá đất để làm cơ sở thanh toán.

Vì thế đến nay, việc thanh toán qũy đất đối ứng cho nhà đầu tư vẫn còn gặp nhiều vướng mắc. Nhà đầu tư đã nhiều lần đề nghị được thanh toán quỹ đất để khai thác, thu hồi vốn. Gần đây nhất, Trung Nam Group tiếp tục có văn bản đề nghị UBND Tp. Hồ Chí Minh hủy chủ chủ trương sử dụng khu đất 118B Trần Đình Xu (Quận 1) và khu đất địa chỉ 1005 Thoại Ngọc Hầu (quận Tân Phú) do không phù hợp, chưa đảm bảo điều kiện thanh toán.

Đồng thời, Trung Nam Group cũng đề nghị UBND thành phố thực hiện điều chỉnh ranh quy hoạch khu đất 762 Bình Quới, quận Bình Thạnh để thanh toán cho nhà đầu tư, bên cạnh các khu đất đã được quy định trong hợp đồng BT.

Để tháo gỡ vướng mắc cơ chế thanh toán quỹ đất đối ứng cho doanh nghiệp, vừa qua UBND Tp. Hồ Chí Minh đã báo cáo và đề xuất Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho sử dụng 3 khu đất để thanh toán cho nhà đầu tư gồm Khu đất tại Lô C8A - Khu A - Khu đô thị mới Nam Thành phố (Quận 7), khu đất tại số 232 Đỗ Xuân Hợp, phường Phước Long A (thành phố Thủ Đức) và khu đất tại số 762 Bình Qưới (quận Bình Thạnh).

* Chuyển nhượng quỹ đất đối ứng 

Khác với dự án BT chống ngập 10.000 tỷ đồng, tại dự án BT xây dựng đoạn tuyến kết nối từ đường Phạm Văn Đồng đến nút giao thông Gò Dưa – Quốc lộ 1, sau khi UBND Tp. Hồ Chí Minh xác định các khu đất đối ứng thanh toán trong hợp đồng, nhà đầu tư đã ký Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp khác trong khi tiến độ xây dựng dự án diễn ra chậm chạp.

Ngày 25/11/2016, UBND Tp. Hồ Chí Minh và liên danh nhà đầu tư gồm Công ty cổ phần Đầu tư HNS Việt Nam – Công ty Cổ phần đầu tư Văn Phú Invest – Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư xây dựng Bắc Ái ký hợp đồng BT số 6827/HĐ-UBND dự án đầu tư xây dựng đoạn tuyến kết nối từ đường Phạm Văn Đồng đến nút giao thông Gò Dưa – Quốc lộ 1, quận Thủ Đức (nay là thành phố Thủ Đức) theo hình thức BT với chiều dài 2,751km.

Đây là dự án thuộc Vành đai 2 có tổng diện tích phải thực hiện giải phóng mặt bằng hơn 20ha. UBND quận Thủ Đức (nay là thành phố Thủ Đức) chịu trách nhiệm tổ chức giải phóng mặt bằng, quản lý, sử dụng và quyết toán chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định.

Giá trị hợp đồng BT là 2.765 tỷ đồng bao gồm 944 tỷ đồng giá trị dự án BT và 1.821 tỷ đồng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng.

Hợp đồng này nêu rõ, thời điểm thanh toán hợp đồng BT là thời điểm UBND Tp. Hồ Chí Minh ban hành quyết định giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư.

Các khu đất được sử dụng để thanh toán gồm: khu đất 234 Lý Tự Trọng (Quận 1, rộng 643m2), khu đất 129 Đinh Tiên Hoàng (quận Bình Thạnh, 7.200m2), khu đất 582 Kinh Dương Vương (quận Bình Tân, 12.240m2), khu đất 132 Đào Duy Từ (Quận 10, 10.618,5m2), khu đất 12 Kỳ Đồng (Quận 3, 940m2) và khu đất 42 Trương Định (Quận 3, 807m2).

Gần 5 tháng sau, vào ngày 6/3/2017, Công ty cổ phần Văn Phú Bắc Ái (doanh nghiệp dự án) với tư cách bên chuyển nhượng đã ký Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 132 Đào Duy Từ (Quận 10) cho Công ty TNHH Joming với giá 370 tỷ đồng (tương đương 37 triệu đồng/m2).

Giá trị này được các bên xác nhận là đã bao gồm tiền sử dụng đất, giá trị tài sản trên đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng.

Để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải qua nhiều thủ tục được cơ quan chức năng cho phép, từ thu hồi, giao đất theo tiến độ thực hiện hợp đồng BT đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tính vào thời điểm ký hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng nói trên, khu đất 132 Đào Duy Từ chưa được cơ quan chức năng chấp thuận cho phép chuyển đổi, thậm chí đây đang còn là trụ sở hoạt động của Công ty cổ phần công trình Cầu phà Tp. Hồ Chí Minh (doanh nghiệp cổ phần hóa từ xí nghiệp nhà nước, hoạt động cho đến tháng 12/2018).

Thế nhưng, Công ty cổ phần Văn Phú Bắc Ái lại "nhanh tay" ký hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng cho doanh nghiệp khác.

Đáng chú ý, trong phụ lục Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Công ty cổ phần Văn Phú Bắc Ái và Công ty TNHH Joming lập ngày 14/5/2018 cũng thể hiện: Công ty cổ phần Văn Phú Bắc Ái sẽ hoàn thành thủ tục xin cơ quan chức năng chấp thuận chủ trương chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 30/9/2018.

Như vậy vào thời điểm ký Hợp đồng nguyên tắc (tháng 3/2017), cơ quan Nhà nước chưa chấp thuận việc cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu đất 132 Đào Duy Từ. Trên thực tế, Công ty TNHH Joming đã chuyển tiền đặt cọc cho Công ty cổ phần Văn Phú Bắc Ái 74 tỷ đồng đợt 1.

Báo cáo tài chính hợp nhất giữa niên độ cho giai đoạn tài chính 6 tháng kết thúc ngày 30/6/2021 của Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú – Invest cho thấy, số dư vào ngày 30/6/2021 của Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú Invest; trong đó, có 74 tỷ đồng là tiền nhận đặt cọc theo Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Công ty cổ phần Văn Phú Bắc Ái với Công ty TNHH Joming.

Đối lập với việc nhanh chóng tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng quỹ đất đối ứng nói trên là tiến độ xây dựng chậm chạp của dự án. Theo báo cáo của Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông Tp. Hồ Chí Minh (đơn vị giám sát nhà nước đối với dự án), hiện nay, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại dự án chỉ mới đạt 334/468 hồ sơ (đạt 71,36%), nhà đầu tư đã tiến hành tạm ứng hơn 960 tỷ đồng để phục vụ bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng.

Về tiến độ thi công, tháng 12/2017 chủ đầu tư bắt đầu thực hiện gói thầu XL-02 xây dựng cầu Rạch Lùng, cầu Rạch Ông Việt, cầu Rạch Gò Cát và đoạn tuyến từ km0+870 đến nút giao thông Gò Dưa.

Lũy kế giá trị khối lượng thi công xây lắp toàn dự án đến nay đạt 43,8%. Từ tháng 3/2020 đến nay, dự án tạm ngưng thi công do công tác giải phóng mặt bằng của thành phố Thủ Đức còn chậm.

Trong khi đó, nhà đầu tư đang chờ UBND Tp. Hồ Chí Minh, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Giao thông vận tải thành phố xem xét ký phụ lục hợp đồng BT về thay đổi cơ cấu giá trị xây lắp trong hợp đồng BT; điều chỉnh thời gian thực hiện dự án và định giá các lô đất thuộc dự án khác để giao cho nhà đầu tư triển khai theo đúng hợp đồng BT.

"Việc nhà đầu tư tạm ngừng thi công sẽ gây kéo dài thời gian thi công hoàn thành công tình và làm phát sinh lãi thực hiện dự án, trung bình mỗi tháng 10 tỷ đồng. Ước tính đến thời điểm hiện tại, Tp. Hồ Chí Minh sẽ phải trả lãi vay 232 tỷ đồng từ phát sinh này", đại diện Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông Tp. Hồ Chí Minh cho biết.

Từ đó, Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông Tp. Hồ Chí Minh kiến nghị UBND Thành phố sớm xét xét, chỉ đạo các sở ngành liên quan điều chỉnh thời gian thực hiện dự án, điều chỉnh dự án, ký điều chỉnh phụ lục hợp đồng BT, thanh toán đất đối ứng… để tránh phát sinh lãi, gây thất thoát lãng phí cho ngân sách.

Đẩy nhanh giải ngân vốn đầu tư công là nhiệm vụ mà Chính phủ đặt ra thường xuyên cho các bộ, ngành, địa phương. Hiện nay nhiều dự án đầu tư lớn về nguồn vốn vẫn đang bị ách, chậm tiến độ liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng, cơ chế thanh toán hợp đồng, nhất là dự án BT.

Vì thế để đẩy nhanh tiến độ dự án, tăng giải ngân vốn đầu tư công, chính quyền các cấp cần quyết liệt tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đồng thời phía doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng cần có sự chia sẻ, đặc biệt tuân thủ nghiêm các quy định pháp luật của Nhà nước về đầu tư, quản lý xây dựng, đất đai./.