Nhu cầu tìm nhà ở đang hướng về vùng ven

Khi bất động sản nội đô duy trì mức giá cao đi kèm hạn chế về quỹ đất để phát triển dự án mới, các khu vực vùng ven đang ghi nhận xu hướng dịch chuyển rõ nét, được trợ lực bởi quy hoạch bài bản kèm các dự án hạ tầng kết nối hướng tâm.

Theo Quy hoạch Thủ đô Hà Nội, đến năm 2030, dân số thường trú khoảng 11 triệu người, tăng so với mức hiện tại 9 triệu người, ngoài ra dân số vãng lai là 1,5 triệu người. Tỷ lệ đô thị hóa đạt 70% vào năm 2030, tăng từ mức hiện tại là 49%.

Phân tích từ thục tế này, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội nhận xét: Thủ đô sẽ sẽ cần một lượng lớn nguồn cung nhà ở mới trong thời gian tới. Cho dù nguồn cung nhà ở tại Hà Nội liên tục được cải thiện đáng kể trong mấy quý vừa qua nhưng vẫn đáp ứng được nhu cầu lớn của thị trường.

Sự chênh lệch cung - cầu đã khiến giá nhà tại nội đô Hà Nội liên tục tăng cao. Theo ghi nhận của Savills, giá trung bình thứ cấp tại các quận nội thành Hà Nội trong các dự án đô thị đang nằm trong khoảng từ 190 - 450 triệu đồng/m2; đất đã có nhà cho loại hình biệt thự, liền kề từ 160 - 270 triệu đồng/m2. Đối với căn hộ, giá thứ cấp trung bình của các quận nội thành trong dự án căn hộ cao tầng khoảng từ 65 triệu đồng/m2 đến trên 300 triệu đồng/m2.  Theo bà Đỗ Thu Hằng, mặt bằng giá cao đã ảnh hưởng đáng kể tới nhóm người mua với nhu cầu ở thực, đặc biệt là người mua tìm kiếm sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính. Ngay cả khi xem xét đến phương án vay ngân hàng hay sử dụng đòn bẩy tài chính, việc tiếp cận nhà ở khu vực nội đô vẫn là bài toán khó. Do đó, nhu cầu hướng về thị trường vùng ven đang trở thành xu hướng được nhiều khách hàng lựa chọn.

Mức giá nhà ở nội đô neo cao và khả năng tiếp cận ngày càng hạn chế chính là mộng trong những yếu tố tạo ra xu hướng mở rộng nhu cầu tìm kiếm nhà ở ra khu vực ngoài trung tâm. Xu hướng này càng trở nên rõ nét khi quỹ đất tại khu vực nội đô đang dần thu hẹp, ngay cả các khu vực giáp Vành đai 2 và Vành đai 3 cũng gần như không còn quỹ đất để phát triển thêm dự án.

Đồng thời, xu hướng này còn được thúc đẩy bởi chính sách giãn dân kết hợp với định hướng phát triển hạ tầng đồng bộ theo Đồ án Điều chỉnh Quy hoạch Thủ đô Hà Nội – bà Hằng phân tích.

Thêm vào đó, mục tiêu lớn hơn được đặt ra trong Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065 là xây dựng một đô thị hiện đại, thông minh, xanh và bền vững. Để hiện thực hóa mục tiêu đó, Hà Nội cũng đang điều chỉnh định hướng quy hoạch phát triển đô thị; trong đó, nổi bật là chính sách giãn dân ra khỏi khu vực nội đô nhằm giảm áp lực hạ tầng và phân bổ lại mật độ cư trú.

Theo đó, các khu vực bảo tồn như phố cổ, khu phố cũ, khu vực Hồ Gươm, Ba Đình, Hồ Tây, Hoàng thành Thăng Long… sẽ được khuyến khích di dời dân cư để phát triển thành không gian phục vụ du lịch, thương mại và văn hóa. Đồng thời, đô thị trung tâm sẽ được mở rộng theo hướng Tây và Nam, gắn kết với hành lang đô thị Vành đai 4 và mở rộng về phía Bắc tới đô thị Sóc Sơn.

Để hiện thực hóa định hướng giãn dân, Hà Nội đang đẩy mạnh đầu tư mạnh vào hệ thống hạ tầng giao thông, kỹ thuật và tiện ích xã hội tại các đô thị vùng ven. Hiện có 3 khu vực chính được chú trọng phát triển bao gồm phía Tây và Nam, phía Đông và phía Bắc sông Hồng được quy hoạch bài bản theo chức năng đặc thù và đều được phát triển theo mô hình TOD (mô hình phát triển đô thị theo hướng phát triển giao thông công cộng).

Những khu vực này liên kết chặt chẽ với mạng lưới giao thông đô thị hiện đại bao gồm kết cấu vành đai hướng tâm và các tuyến metro. Đặc biệt, việc triển khai các tuyến đường Vành đai 3,5 hay Vành đai 4 sẽ đóng vai trò huyết mạch, kết nối thuận tiện từ khu vực vùng về khu vực trung tâm, góp phần thúc đẩy nhu cầu tìm mua nhà ở tại các khu vực này.

Song song với đó, chính các dự án đại đô thị quy mô lớn tại vùng ven cũng được triển khai đồng bộ về hạ tầng giao thông, hệ thống tiện ích nội khu và thu hút được lượng giao dịch đáng kể. Điển hình như dự án Vinhomes Ocean Park tại Gia Lâm có tỷ trọng bán ra đạt trên 50%.

Một số dự án tại khu vực ngoại thành như Đông Anh, Mê Linh, Thường Tín và Long Biên cũng đồng thời ghi nhận nguồn cầu lớn. Đông Anh dẫn đầu với 84% lượng giao dịch sơ cấp tương đương 2.799 căn. Theo sau là Mê Linh và Thường Tín, mỗi khu vực chiếm 4% lượng giao dịch, tương đương với khoảng 140 căn đã bán.

Không riêng người có nhu cầu ở thực mà ngày cả giới đầu tư cũng lựa chọn bất động sản vùng ven làm nơi rót vốn. Bà Huỳnh Thị Kim Thanh - Quản lý Bộ phận Tư vấn đầu tư Savills Việt Nam chia sẻ, việc phát triển hạ tầng giao thông và đô thị hóa vùng ven chính là chìa khóa để giải quyết tình trạng bất cân đối giữa cung và cầu bất động sản liền thổ. Nhất là khi các dự án giao thông lớn như đường vành đai, cao tốc và hệ thống giao thông công cộng dần được ưu tiên triển khai sẽ giúp tăng khả năng kết nối giữa trung tâm thành phố và các khu vực vùng ven.

Phương án này không chỉ giảm áp lực lên các khu vực trung tâm mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững của các khu đô thị vệ tinh. Việc xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ như trường học, bệnh viện, khu thương mại và không gian xanh sẽ tạo sức hút lớn cho dân cư từ đó tăng cường nhu cầu đối với bất động sản liền thổ. Việc quy hoạch và phát triển các khu đô thị mới cần tập trung vào tính hiệu quả và bền vững, đảm bảo cân bằng giữa nhu cầu sinh sống, làm việc và giải trí - bà Thanh phân tích.

Dù tiềm năng, nhưng các chuyên gia cũng chỉ rõ, việc phát triển hạ tầng vùng ven cũng đi kèm không ít thách thức. Bởi thời gian thực hiện các dự án lớn có thể kéo dài nhiều năm, trong khi chi phí đầu tư lớn có thể gây áp lực lên ngân sách và đẩy giá đất tăng cao. Bên cạnh đó, nguy cơ đầu cơ khi có thông tin quy hoạch khiến giá bất động sản vượt xa giá trị thực.

Bởi vậy, các chuyên gia khuyến nghị, người mua cần cân nhắc kỹ các yếu tố về tiến độ hạ tầng, năng lực và uy tín của chủ đầu tư và tính minh bạch về pháp lý dự án để giảm thiểu rủi ro khi lựa chọn các dự án nhà ở gắn liền với phát triển hạ tầng mới.