Nhu cầu vay thế chấp tăng vọt ở Hàn Quốc

Dữ liệu từ các ngân hàng lớn của Hàn Quốc vừa công bố cho thấy từ đầu tháng 7/2024, các khoản vay hộ gia đình của nước này đã tăng vọt với tốc độ đáng kinh ngạc trong bối cảnh thị trường nhà ở có dấu hiệu phục hồi, khiến các cơ quan tài chính cảnh báo về việc người mua nhà đang vội vã vay thế chấp từ những ngân hàng thường vượt quá khả năng trả nợ của họ và kêu gọi chính quyền phải đưa ra các biện pháp kiềm chế.

Số liệu từ các ngân hàng Hàn Quốc cho biết tổng các khoản vay hộ gia đình từ 5 ngân hàng lớn của nước này là KB Kookmin Bank, Shinhan Bank, Hana Bank, Woori Bank và NongHyup Bank, đã tăng khoảng 2.200 tỷ won (tương đương 1,6 tỷ USD) trong bốn ngày đầu tiên của tháng 7. Tổng dư nợ cho vay hộ gia đình của 5 ngân hàng lớn này đã lên tới 710.800 tỷ won tính đến thứ năm tuần trước, tăng 2.180 tỷ won so với mức 708.600 tỷ won vào cuối tháng 6.

Hai nguyên nhân chính có thể gây ra sự tăng trưởng mạnh mẽ trong các khoản vay hộ gia đình. Đó là, thứ nhất, nhiều người nộp đơn xin vay vốn từ các ngân hàng, đặt cược vào sự bùng nổ của thị trường nhà ở, vốn đã bắt đầu cho thấy dấu hiệu phục hồi. Thứ hai, nhiều nhà đầu tư vay vốn để đầu tư vào thị trường chứng khoán với hy vọng có được lợi nhuận lớn hơn, đặc biệt là khi có thông tin Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc sẽ cắt giảm lãi suất chuẩn vào cuối năm.

Nhờ tâm lý lạc quan, nên chỉ trong 4 ngày đầu tháng 7, các khoản vay thế chấp đã tăng 838,7 tỷ won lên 553.000 tỷ won, trong khi các khoản vay tín dụng tăng vọt 1.090 tỷ won lên 103.900 tỷ won. Một trong những vấn đề quan trọng là các giao dịch nhà ở đang gia tăng. Số lượng giao dịch ước tính vào khoảng 6.000 vào tháng 6, so với 5.182 vào tháng 5 và 4.840 vào tháng 4.

Con số tháng 6 đánh dấu mức tăng hàng tháng thứ tư liên tiếp. Số lượng giao dịch trong tháng 6 đạt ở mức 3 năm trước khi thị trường nhà ở quá nóng. Giá căn hộ trung bình tại Seoul đã tăng trong 15 tuần liên tiếp kể từ cuối tháng 3, đưa giá giao dịch trung bình lên khoảng 1,2 tỷ won vào tháng 5.

Các chuyên gia cho rằng cách điều hành của các cơ quan quản lý khiến thị trường nhà ở bấp bênh và sự tự tin thái quá của những người mua nhà sẵn sàng vay tiền từ ngân hàng. Chính phủ Hàn Quốc thường nói về mức độ nghiêm trọng của tình trạng nợ hộ gia đình tăng vọt, nhưng lại cho phép các ngân hàng cung cấp một loạt khoản vay đặc biệt với lãi suất thấp hơn được tùy chỉnh cho một số nhóm nhất định như các gia đình có con mới sinh. Các ngân hàng đã xử lý khoảng 23.000 đơn xin vay đặc biệt liên quan đến trẻ mới sinh trong năm tháng qua, dẫn đến mức tăng 6.000 tỷ won chỉ riêng trong danh mục cho vay.

Ngoài ra, Ủy ban Dịch vụ Tài chính Hàn Quốc cũng đã hoãn việc thực hiện theo kế hoạch giai đoạn thứ hai về tỷ suất trả nợ (DSR) - các quy tắc chặt chẽ hơn đối với các khoản vay hộ gia đình, đến tháng 9 thay vì áp dụng từ tháng 7 này. Chính vì thế, một số người mua nhà đã vội vã nộp đơn xin vay tại những ngân hàng trước khi giai đoạn thứ hai DSR với các tiêu chuẩn cho vay chặt chẽ hơn được áp dụng.

Các chuyên gia kinh tế cho rằng, các bước đi gần đây của chính phủ dường như đã gửi đi những tín hiệu gây hiểu lầm đến công chúng và thị trường, dẫn đến sự gia tăng đột biến trong các khoản vay hộ gia đình. Chính phủ phải quản lý đúng mức các khoản vay hộ gia đình vốn đã cao vì nó có thể phản tác dụng theo cách làm suy yếu sự phục hồi mới bắt đầu của nền kinh tế vốn đang phải gánh chịu những con số DSR kém. Theo dữ liệu từ Ngân hàng Thanh toán Quốc tế, năm 2023, DSR của Hàn Quốc đối với khu vực hộ gia đình là 14,2%, đứng thứ tư trong số 17 nền kinh tế lớn.

Một số chuyên gia đề xuất, Chính phủ Hàn Quốc phải thắt chặt các quy định về cho vay và cân nhắc áp dụng DSR giai đoạn 2 sớm hơn tháng 9 để ngăn chặn nợ hộ gia đình và thị trường nhà ở mất kiểm soát.