Niềm tin và thể chế sẽ quyết định dòng vốn vào bất động sản

Tuy nhiên, điều mà doanh nghiệp, ngân hàng và người mua nhà chờ đợi lúc này không đơn thuần là thêm một gói tín dụng hay mặt bằng lãi suất thấp hơn. Bài toán lớn hơn đặt ra là xây dựng một môi trường đầu tư đủ minh bạch, ổn định để dòng vốn được phân bổ đúng nơi tạo ra giá trị.

* Dòng vốn chỉ hiệu quả khi được dẫn dắt bởi thể chế

Tại hội thảo “Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững” do Báo Thanh tra tổ chức tại Hà Nội ngày 22/7 đã diễn ra phiên đối thoại đa chiều giữa cơ quan quản lý, tổ chức tín dụng, doanh nghiệp và giới chuyên gia để cùng nhận diện những điểm nghẽn của thị trường; từ đó đề xuất các giải pháp khả thi nhằm khơi thông nguồn lực.

Tổng Biên tập Báo Thanh tra Nguyễn Tuấn Anh nhận xét, bất động sản là lĩnh vực có sức lan tỏa lớn đối với tăng trưởng kinh tế, đầu tư, việc làm, hệ thống tài chính và quá trình đô thị hóa. Vì vậy, khơi thông nguồn vốn là yêu cầu quan trọng nhưng phải đi cùng hoàn thiện thể chế, tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý và nâng cao tính minh bạch của thị trường. Chỉ khi đó, dòng vốn mới được phân bổ hiệu quả và phát huy đúng vai trò đối với sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Thông điệp này cũng phản ánh sự thay đổi trong tư duy điều hành thị trường. Nếu trước đây trọng tâm thường là tìm cách mở rộng tín dụng để hỗ trợ thanh khoản, thì hiện nay yêu cầu đặt ra là nâng cao chất lượng của dòng vốn, đồng thời tạo lập một "luật chơi" minh bạch để khơi thông cả nguồn lực xã hội.

Trong nhiều năm, tín dụng ngân hàng vẫn là kênh huy động vốn chủ lực của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Tuấn Anh, để thị trường phát triển bền vững, cần từng bước đa dạng hóa các kênh huy động vốn, đồng thời nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực thay vì chỉ phụ thuộc vào tín dụng.

Để dòng vốn được phân bổ đúng địa chỉ, ưu tiên các dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý, khả năng triển khai và đáp ứng nhu cầu thực của thị trường… không chỉ là mối quan tâm của nhiều doanh nghiệp mà còn được xem như điều kiện tiên quyết để nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực cũng như củng cố niềm tin của thị trường. Đó cũng là định hướng được Ngân hàng Nhà nước nhấn mạnh.

Theo ông Đào Văn Hà - Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê (Ngân hàng Nhà nước), mục tiêu điều hành hiện nay không phải là đưa thêm tiền vào thị trường bằng mọi giá, mà là bảo đảm nguồn vốn được phân bổ đúng nơi, tạo ra giá trị thực và hạn chế rủi ro cho hệ thống tài chính.

Bởi vậy, việc ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại phục vụ nhu cầu ở thực và người mua nhà lần đầu vừa giúp thị trường phục hồi lành mạnh, vừa bảo đảm an toàn cho hệ thống ngân hàng.

"Nguồn vốn chảy vào dự án pháp lý đầy đủ và nhu cầu thực là những khoản tín dụng an toàn nhất. Ngược lại, vốn chảy vào đầu cơ hoặc các dự án chưa hoàn thiện pháp lý chính là nguồn gốc của rủi ro hệ thống", ông Hà phân tích.

Định hướng điều hành, tăng trưởng tín dụng năm 2026 được xác định khoảng 15% nhưng sẽ được điều hành linh hoạt theo diễn biến kinh tế vĩ mô và khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế. Song song đó là kiểm soát chặt tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, tăng cường thanh tra các khoản vay lớn và tiếp tục duy trì các chương trình tín dụng dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và bất động sản khu công nghiệp.

Một điểm đáng chú ý khác là yêu cầu minh bạch hóa thông tin tín dụng. Theo ông Hà, các tổ chức tín dụng phải công khai lãi suất cho vay, nguyên tắc điều chỉnh lãi suất sau thời gian ưu đãi để người vay có đầy đủ thông tin trước khi quyết định vay vốn.

Nhìn từ các định hướng này, có thể thấy chính sách tín dụng đối với bất động sản đang chuyển từ tư duy hỗ trợ đại trà sang lựa chọn có trọng tâm. Đồng vốn không còn được xem là công cụ "giải cứu" thị trường, mà trở thành nguồn lực được phân bổ có chọn lọc, hướng đến các dự án đủ điều kiện pháp lý, có khả năng triển khai và tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế.

* Minh bạch pháp lý - nền tảng khôi phục niềm tin

Nếu tín dụng là điều kiện cần thì cải cách thể chế mới được xem là điều kiện đủ để thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phát triển mới. Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, việc khơi thông dòng vốn sẽ khó phát huy hiệu quả nếu nguồn cung tiếp tục bị ách tắc bởi các thủ tục đầu tư.

Thẳng thắn thừa nhận nếu nguồn cung không được cải thiện thì khả năng cao giá nhà sẽ tiếp tục neo ở mức cao, bất chấp việc tín dụng được nới lỏng, ông Hưng cho biết, Bộ Xây dựng đang tập trung vào hai nhóm giải pháp lớn là hoàn thiện thể chế và nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện.

Đối với nhà ở xã hội, nhiều thủ tục đã được cắt giảm đáng kể. Nếu trước đây doanh nghiệp phải trải qua nhiều bước từ chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư đến giao dự án thì hiện nay thời gian thực hiện tối đa chỉ còn khoảng 75 ngày theo Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.

Một số thủ tục khác cũng được đơn giản hóa như bỏ bước lập nhiệm vụ quy hoạch, giao chủ đầu tư tự xác định giá bán nhà ở xã hội và thực hiện kiểm toán sau khi dự án hoàn thành thay vì phải chờ thẩm định giá trong nhiều tháng…

Cùng đó, Bộ Xây dựng cũng đang nghiên cứu áp dụng các mẫu thiết kế điển hình đối với nhà ở chính sách. Những dự án sử dụng mẫu thiết kế này có thể được miễn giấy phép xây dựng, góp phần rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư và giảm chi phí phát triển dự án.

Song song với cải cách thủ tục, chuyển đổi số cũng được xem là giải pháp có tính nền tảng. Việc kết nối dữ liệu dân cư với hệ thống quản lý nhà ở sẽ giúp xác định nhanh đối tượng được hưởng chính sách, giảm giấy tờ, tăng tính minh bạch và hạn chế tình trạng trục lợi.

Ở góc độ quản lý nhà nước, ông Trần Đăng Vinh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế (Thanh tra Chính phủ) cho rằng, niềm tin của thị trường phải bắt đầu từ một hệ thống pháp luật ổn định, minh bạch, đồng bộ và có tính khả thi.

Nhiều dự án kéo dài không chỉ vì thiếu vốn mà còn do các vướng mắc pháp lý tích tụ qua nhiều năm. Mỗi tháng chậm tiến độ đều làm tăng chi phí tài chính, chi phí cơ hội của doanh nghiệp và cuối cùng được phản ánh vào giá bán sản phẩm.

Đại diện Thanh tra Chính phủ cũng cho rằng hoạt động thanh tra cần chuyển mạnh từ xử lý vi phạm sang phát hiện sớm rủi ro, đồng thời tăng cường phối hợp giữa các cơ quan về thanh tra, đất đai, đầu tư, xây dựng và ngân hàng để tháo gỡ những điểm nghẽn ngay từ đầu.

Theo ông Vinh, một hệ thống pháp luật tốt không phải là hệ thống khiến người thực hiện "đi đâu cũng thấy sai", mà phải tạo điều kiện để những người làm đúng có thể triển khai công việc thuận lợi, đồng thời phân định rõ trách nhiệm của từng cơ quan trong quá trình xử lý dự án.

Sau nhiều chu kỳ tăng trưởng nóng rồi điều chỉnh, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn mà niềm tin trở thành nguồn lực quan trọng không kém dòng vốn. Muốn khơi thông nguồn lực xã hội, không thể chỉ dựa vào tín dụng hay các giải pháp ngắn hạn.

Điều thị trường cần hơn cả là một hệ thống thể chế ổn định, minh bạch và có khả năng thực thi, nơi doanh nghiệp có thể dự báo được môi trường đầu tư, ngân hàng yên tâm phân bổ vốn và người dân đủ niềm tin để đưa ra quyết định mua nhà.

Đó cũng là nền tảng để dòng vốn không chỉ được "bơm" vào thị trường, mà thực sự trở thành động lực cho một chu kỳ phát triển minh bạch, an toàn và bền vững hơn của bất động sản Việt Nam.