Dòng vốn bất động sản cần chuyển từ “bơm tiền” sang tạo giá trị

Sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài, thị trường bất động sản đang xuất hiện những tín hiệu phục hồi, nhưng bài toán lớn nhất không còn chỉ là thiếu vốn mà là làm sao để dòng tiền được phân bổ đúng hướng, đến những dự án có khả năng tạo giá trị thực, đáp ứng nhu cầu ở thật và giảm rủi ro cho hệ thống tài chính. Đây là thông tin ghi nhận tại hội thảo “Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững” do Báo Thanh tra tổ chức tại Hà Nội sáng 22/7.

* Không chỉ khơi thông mà cần phân bổ vốn hiệu quả

Theo ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê (Ngân hàng Nhà nước), bất động sản là lĩnh vực có sự liên kết chặt chẽ với nhiều ngành kinh tế như xây dựng, vật liệu, tài chính, dịch vụ và trực tiếp tác động đến tăng trưởng kinh tế.

Đối với hệ thống ngân hàng, mối quan hệ này càng đặc biệt khi các tổ chức tín dụng vừa là nguồn cung vốn quan trọng cho thị trường, vừa nhận bất động sản làm tài sản bảo đảm cho phần lớn dư nợ.

“Phát triển an toàn, lành mạnh thị trường bất động sản là một trong những điều kiện quan trọng để bảo đảm an toàn hoạt động của các tổ chức tín dụng và ổn định kinh tế vĩ mô”, ông Hà chia sẻ.

Thị trường bất động sản hiện đang bước vào một chu kỳ phát triển mới khi hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản được hoàn thiện theo hướng đồng bộ hơn. Nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn vẫn rất cao, đặc biệt là nhóm người thu nhập trung bình, công nhân và lao động trẻ.

Tuy nhiên, những điểm nghẽn cũ vẫn hiện hữu. Một trong số đó là sự mất cân đối giữa nguồn cung và nhu cầu thực tế. Trong khi thị trường dư thừa sản phẩm cao cấp, phân khúc nhà ở vừa túi tiền lại thiếu hụt.

Bên cạnh đó, nhiều dự án gặp khó khăn do vướng mắc pháp lý, kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư, ảnh hưởng tới khả năng thẩm định và giải ngân vốn.

Ông Hà cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, mục tiêu không nên chỉ là “khơi thông dòng vốn” theo nghĩa đưa thêm tiền vào thị trường, mà cần hướng tới việc phân bổ vốn vào các dự án có năng lực triển khai, tạo ra sản phẩm phù hợp và đóng góp cho nền kinh tế.

“Dòng vốn cần được đưa đến nơi tạo ra giá trị thực, thay vì chỉ thúc đẩy tăng trưởng tín dụng đơn thuần”, ông Hà nhận định.

Theo định hướng của Ngân hàng Nhà nước, năm 2026, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống dự kiến khoảng 15%. Đối với lĩnh vực bất động sản, các tổ chức tín dụng được yêu cầu kiểm soát tốc độ tăng trưởng không vượt quá mức chung của toàn hệ thống.

Tuy nhiên, với các lĩnh vực ưu tiên như nhà ở xã hội, khu công nghiệp, khu chế xuất, cơ chế tín dụng được điều chỉnh theo hướng hỗ trợ hơn. Ngày 29/5/2026, Ngân hàng Nhà nước thông báo không tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm đối với các lĩnh vực này khi kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản.

Ngoài ra, từ ngày 1/7/2026, tỷ lệ tối đa sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn được nâng lên 40%, thay vì 30% trước đó, tạo thêm dư địa cho các ngân hàng cung ứng vốn cho những dự án cần thời gian đầu tư dài.

* Thêm nguồn vốn bền vững cho nhà ở xã hội

Bên cạnh dòng vốn cho thị trường nói chung, bài toán vốn cho nhà ở xã hội cũng được xem là một trong những trọng tâm trong giai đoạn mới.

Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đang là một trong những ưu tiên lớn nhằm giải quyết nhu cầu an cư của người thu nhập thấp.

Thời gian qua, Nhà nước đã đưa ra nhiều cơ chế hỗ trợ như miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ đầu tư hạ tầng và các chương trình tín dụng ưu đãi nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia.

Nhờ đó, năm 2025 cả nước hoàn thành hơn 103.000 căn nhà ở xã hội, vượt kế hoạch đề ra. Trong 6 tháng đầu năm 2026, có 270 dự án đã khởi công hoặc đang triển khai với quy mô hơn 269.000 căn; trong đó 62 dự án mới được khởi công với hơn 65.000 căn.

Số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công, được chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2026 đạt khoảng 77% chỉ tiêu của Đề án xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội.

Dù vậy, phân khúc này vẫn còn nhiều khó khăn. Một trong những hạn chế là nguồn cung nhà ở xã hội chưa đáp ứng nhu cầu thực tế, trong khi cơ cấu thị trường vẫn nghiêng nhiều về nhà ở thương mại để bán. Các sản phẩm nhà ở cho thuê dài hạn chưa phát triển tương xứng – ông Hưng đánh giá.

Theo đó, tư duy phát triển nhà ở cần thay đổi theo hướng không chỉ tập trung vào sở hữu nhà mà phải mở rộng các mô hình tiếp cận chỗ ở. Nhà ở cho thuê cần được xác định là phân khúc chiến lược, dài hạn.

Định hướng của Bộ Xây dựng thời gian tới sẽ nghiên cứu các chính sách ưu đãi về đất đai, tài chính, thuế, tín dụng để thu hút khu vực tư nhân và các quỹ đầu tư dài hạn tham gia phát triển nhà ở cho thuê.

Cùng đó, các địa phương cần rà soát quỹ đất tại các khu đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao để chuẩn bị nguồn lực phát triển nhà ở phù hợp với nhu cầu của người lao động.

* Cần những mô hình vốn mới cho thị trường

Ở góc độ ngân hàng thương mại, ông Trần Hoài Phương - Giám đốc Ngân hàng doanh nghiệp HDBank cho rằng, thị trường nhà ở cần những cách tiếp cận mới thay vì chỉ dựa vào mô hình mua bán truyền thống.

Theo ông Phương, tại nhiều quốc gia phát triển, nhà ở xã hội không chỉ là các căn hộ giá thấp mà còn bao gồm nhiều hình thức như thuê dài hạn, thuê mua, giúp người dân tiếp cận chỗ ở ổn định mà không chịu áp lực tài chính quá lớn trong thời gian ngắn. Thuê dài hạn hoặc thuê mua có thể là hướng đi mới, phù hợp với giai đoạn phát triển của thị trường Việt Nam.

HDBank đã giải ngân khoảng 30.000 tỷ đồng cho phân khúc vay nhà ở với định hướng kéo dài thời hạn vay. Tuy nhiên, để phát triển các khoản vay dài hạn hơn, trong đó có mô hình vay tới 50 năm, cần có sự phối hợp giữa cơ quan quản lý, ngân hàng và các chủ thể trên thị trường. Bởi thời hạn vay càng dài, rủi ro tín dụng càng lớn, đòi hỏi ngân hàng phải có cơ chế kiểm soát dòng tiền và đánh giá khả năng trả nợ phù hợp – ông Phương chia sẻ

Một giải pháp được HDBank triển khai là mô hình cho vay theo chuỗi giá trị bất động sản. Thay vì chỉ cấp vốn cho chủ đầu tư, ngân hàng tài trợ trực tiếp cho các nhà cung cấp, đơn vị xây dựng, thiết kế… qua đó kiểm soát dòng tiền trong toàn bộ quá trình phát triển dự án.

Cách tiếp cận này giúp hạn chế rủi ro khi nguồn vốn được theo dõi xuyên suốt, từ khâu xây dựng đến khi sản phẩm đến tay người mua hoặc người thuê mua.

Nhiều chuyên gia chung nhân định, một thị trường bất động sản phát triển bền vững không thể dựa chủ yếu vào tín dụng ngân hàng. Ngân hàng Nhà nước cũng định hướng tiếp tục phát triển các kênh vốn trung và dài hạn khác như trái phiếu doanh nghiệp gắn với minh bạch thông tin, xếp hạng tín nhiệm; quỹ đầu tư bất động sản; thị trường chứng khoán và thu hút vốn ngoại thông qua hoạt động mua bán, sáp nhập dự án.

Cùng đó, việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu về đất đai, nhà ở, quy hoạch và thị trường bất động sản được xem là điều kiện quan trọng để các tổ chức tín dụng định giá tài sản bảo đảm sát với giá trị thực, hạn chế tình trạng cho vay dựa trên giá trị đầu cơ.

Do đó, trong giai đoạn phát triển mới, câu chuyện vốn của bất động sản không chỉ là tăng lượng tiền đưa vào thị trường, mà là thay đổi cách dòng tiền vận hành.

Khi vốn được dẫn tới những dự án có pháp lý rõ ràng, đáp ứng nhu cầu thực và tạo ra giá trị kinh tế - xã hội, thị trường sẽ có cơ hội phục hồi theo hướng ổn định hơn, thay vì phụ thuộc vào những chu kỳ tăng nóng dựa trên dòng tiền đầu cơ.