Phân khúc nhà ở nào sẽ dẫn dắt thị trường bất động sản thời gian tới?

Triển vọng kinh tế khả quan, mức FDI cao và các chính sách tiền tệ phù hợp đã tạo niềm tin cho thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục phát triển; nguồn cung dự kiến sẽ tăng ở các thành phố lớn để đáp ứng nhu cầu của thị trường. Đây là nghiên cứu của Công ty Savills Việt Nam về thị trường nhà ở Việt Nam vừa được công bố.

Theo Savills Việt Nam, với quy mô dân số 94 triệu người, đứng thứ 3 ASEAN, nhưng tỷ lệ đô thị hóa thấp nhất khu vực với khoảng 36%, nền kinh tế và thị trường bất động sản Việt Nam có tiềm năng vượt lên trên các nước làng giềng. Mặt khác, các thành phố lớn của Việt Nam đang trong quá trình "chuyển mình" với lượng FDI lớn và các luồng vốn đầu tư mới; đồng thời vơi cơ cấu dân số vàng, những thay đổi liên tục về cấu trúc và triển vọng kinh tế khả quan là động lực phát triển của thị trường nhà ở.

Với vai trò là trung tâm kinh tế đất nước, Hà Nội và Tp.Hồ Chí Minh góp phần đáng kể vào tăng trưởng tài chính cũng như hoạt động của thị trường bất động sản cả nước. Hai thành phố này có lượng dân cư chiếm 17% tổng dân số quốc gia và tốc độ đô thị hóa cao nhất trong các nước ASEAN.

Tốc độ tăng trưởng dân số mạnh tại các khu vực đô thị đã tạo ra nguồn cầu lớn cho các dự án nhà ở mới, đồng thời quy mô hộ gia đình ngày càng giảm kết hợp với số lượng hộ gia đình một người thúc đẩy việc hình thành các hộ gia đình mới. Phần lớn nguồn cung mới đến từ các dự án chung cư hạng thấp, phản ánh các yếu tổ nền tảng về dân số và vĩ mô.

Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, trong giai đoạn 2014 – 2018, số lượng giao dịch căn hộ đã tăng đáng kể tại Hà Nội và Tp.Hồ Chí Minh. Đơn cử như Tp.Hồ Chí Minh, số lượng giao dịch đã tăng trung bình 44%/năm trong vòng 5 năm qua, với đỉnh cao nhất là 49.000 giao dịch trong năm 2018; tỷ lệ hấp thụ cũng đạt 87% - mức cao nhất trong 5 năm vừa qua.

Sự phát triển được thể hiện rõ nét ở phân khúc nhà giá rẻ hay gọi là tiêu chuẩn hạng C - phân khúc chính của thị trường trong giai đoạn 2014 – 2018, chiếm 60% tổng số giao dịch. Nguồn cung trong tương lai ở phân khúc này khá lớn nên dự kiến căn hộ hạng C sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường.

Trong năm 2018, số lượng giao dịch nhà ở tại Hà Nội tăng 20% so với năm 2017; phân khúc trung cấp hay gọi là tiêu chuẩn hạng B chiếm 61% tổng số lượng giao dịch. Trong giai đoạn 2014 – 2018, phân khúc hạng B chiếm từ 43 - 61% số lượng giao dịch, trong khi phân khúc hạng C chiểm 31% thị trường, tăng 6% theo năm. Hạng A cung cấp 8% do giá bán cao và nguồn cung mới hạn chế.

Tình hình hoạt động của phân khúc cao cấp (hạng A) đã được cải thiện trong 3 năm gần đây, thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước với mức định giá cạnh tranh và lợi suất cho thuê hấp dẫn. Số lượng người giàu trong nước ngày càng tăng và phân khúc trung cấp đang phát triển là bằng chứng cho thấy tiềm năng của phân khúc bất động sản cao cấp, hạng sang.

Đồng thời, việc nới lỏng chính sách sở hữu bất động sản cho người nước ngoài cũng đã thu hút được số lượng người mua nhất định trên thị trường quốc tế. Trong năm 2018, thị trường Hà Nội và Tp.Hồ Chí Minh ghi nhận nguồn cầu lớn từ các khách hàng quốc tế; một số lượng lớn các dự án nhà ở hạng A đã nhanh chóng đạt ngưỡng 30% định trước ở thời điểm mở bán.

Các chuyên gia của Savills Việt Nam cho rằng, người ở, người sử dụng thực có xu hướng chiếm đa số trong phân khúc hạng C, trong khi đó hạng B thu hút các khách hàng có nhu cầu nâng cấp nhà ở và các nhà đầu tư mua để cho thuê. Phần lớn người mua căn hộ hạng A là nhà đầu tư dài hạn và tỷ lệ người mua nhà có nhu cầu sử dụng phản ánh sự phát triển lành mạnh của thị trường.

Hiện nay, nguồn vốn mua nhà chủ yếu đến từ vốn chủ sở hữu bởi lãi suất cho vay tương đối cao và việc vay thế chấp nhà chỉ đáp ứng khả năng chi trả của một bộ phận nhỏ người mua; đồng thời Chính phủ tiếp tục kiểm soát tăng trưởng tín dụng thông qua nhiều chính sách tiền tệ.

Theo Savills Việt Nam, đến năm 2020, phần lớn nguồn cung ở Tp.Hồ Chí Minh sẽ rơi vào phân khúc hạng C; còn hạng B dự kiến tiếp tục dẫn dắt thị trường Hà Nội./.

>>> Lý do gì khiến Quảnh Ninh hút nhà đầu tư bất động sản?