Phát triển đô thị Thành phố Hồ Chí Minh: Kinh nghiệm từ cải tạo chung cư cũ

Một góc chung cư cũ tại quận 4, TP Hồ Chí Minh. Ảnh: Thanh Vũ/TTXVN

Trong khi các chi tiêu di dời nhà trên và ven kênh rạch không mấy “sáng sủa” thì cải tạo chung cư cũ đã đạt được nhiều kết quả đáng ghi nhận, góp phần cải thiện chất lượng nhà ở cho người dân và cải trang diện mạo nhiều khu phố.

Đặc biệt, qua thực tiễn triển khai rút ra nhiều kinh nghiệm quý từ vấn đề chính sách đến thực tiễn đầu tư dự án, từng bước tháo gỡ điểm nghẽn tồn tại từ nhiều năm qua tại các đô thị lớn; trong đó có Tp. Hồ Chí Minh.
*Di dời chung cư xuống cấp
Hiện Tp. Hồ Chí Minh có 474 chung cư xây dựng trước năm 1975; trong đó có 15 chung cư cấp D (cấp hư hỏng, nguy hiểm).

Theo báo cáo của Sở Xây dựng thành phố, từ năm 2016 đến cuối năm 2019, thành phố đã cải tạo, sửa chữa 116 chung cư, dự kiến hết năm 2020 sẽ cải tạo, sửa chữa thêm 83 chung cư đã được ghi vốn khởi công và chuẩn bị đầu tư.

Qua đó, ước tính giai đoạn 2016 – 2020 thành phố thực hiện cải tạo, sửa chữa được 199/474 chung cư cũ với tổng mức đầu tư được duyệt là 275,5 tỷ đồng.  
Về tháo dỡ chung cư xuống cấp, xây chung cư mới, giai đoạn 2016 - 2020 thành phố đã hoàn tất thoả thuận, di dời 836 hộ tại 15 chung cư, tháo dỡ 9 chung cư, lựa chọn đầu tư 11/15 chung cư cấp D đồng thời hoàn thành xây mới 2 chung cư quy mô 876 căn. Hiện thành phố đang thi công xây dựng 2 chung cư mới với quy mô 878 căn.
Như vậy so với chỉ tiêu đề ra (cải tạo, sửa chữa, di dời, xây mới 50% chung cư cũ, tương đương 237 chung cư), giai đoạn 2016 – 2020 thành phố đã thực hiện cải tạo, sửa chữa, di dời, tháo dỡ và xây mới được 222/237 chung cư, đạt 93,67%.
Tuy nhiên, hiện nay tiến độ cải tạo chung cư cũ, xây mới chung cư cũ vẫn còn “ì ạch”. Nguyên nhân được cho là từ những vướng mắc của quy định pháp luật như chưa có bồi thường, hỗ trợ, tạm cư và tái định cư các dự án cải tạo xây mới chung cư cũ.

Nghị định số 101/2015/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chưa đề cập đến việc thực hiện thủ tục thu hồi đất hay không khi thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũng như chưa có quy định cho phép chủ đầu tư thự hiện dự án cải tạo xây dựng thay thế chung cư cũ không thực hiện nghĩa vụ tài chính phát sinh từ việc điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc.
Ở khu vực nội thành, các dự án nhà ở bị khống chế về chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc, mật độ xây dựng… nên không thể tăng chiều cao công trình, không phát sinh lợi nhuận đầu tư nên doanh nghiệp không “mặn mà”.

Trong khi đó Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính cũng chưa thống nhất ý kiến về việc miễn tiền sử dụng đất trong dự án xây dựng mới chung cư có một phần diện tích đất là chung cư cũ và phần còn là đất khác cũng như chưa xác định rõ thời điểm nhà nước tổ chức di dời khẩn cấp đối với chung cư cấp D.
* Tháo gỡ điểm nghẽn
Cải tạo chung cư cũ không riêng gì ở Tp. Hồ Chí Minh mà còn ở một số thành phố khác như Hà Nội cũng đang trong tình trạng “loay hoay”, vừa vướng quy định pháp luật vừa vướng chính sách đầu tư, tái định cư cho người dân.

Trước đây, Tp. Hồ Chí Minh tính đến phương án dùng quỹ đất (tại chỗ giải toả hoặc nơi khác) để thành toán chi phí cho nhà đầu tư thực hiện cải tạo chung cư cũ, xây mới chung cư cũ.
Tuy nhiên, thực hiện chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết 160/NQ-CP về tổ chức rà soát các hợp đồng BT đã ký kết, nên hình thức BT - đổi đất lấy hạ tầng tại các dự án chỉnh trang đô thị, di dời nhà trên và ven kênh rạch tạm thời dừng lại.

Sau đó, Chính phủ ban hành Nghị quyết 69/2019/NQ-CP quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho dự án BT. Tiếp đến Quốc hội ban hành Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư -PPP (có hiệu lực từ ngày 1/1/2021) loại bỏ dự án BT mới, và vì thế không thể áp dụng hình thức BT trong việc kêu gọi doanh nghiệp tham gia đầu tư cải tạo chung cư cũ, xây dựng chung cư mới.
Dưới góc độ quản lý Nhà nước, đại diện lãnh đạo Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh cho rằng, cộng đồng chủ sở hữu nhà chung cư khó thống nhất về phương thức bồi thường, giá trị bồi thường hoặc nếu có đồng thuận thì sau đó có trường hợp lại đề nghị thay đổi phương thức từ việc nhận tiền sang nhận nhà hoặc ngược lại.

Điều này dẫn tới kéo dài thời gian thực hiện, thậm chí có chung cư kéo dài từ 5 - 10 năm vẫn chưa giải quyết xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Ở góc độ khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh cho rằng, Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định đối với nhà chung cư cấp A, B, C muốn phá dỡ phải được tất cả chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại là khó thực hiện.

Nghị định này cũng không quy định chỉ tiêu dân số có tính ưu đãi để tạo điều kiện cho chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng lại chung cư cũ, tái định cư tại chỗ các hộ dân và có thêm sản phẩm căn hộ để bán thu hồi vốn.
Vì thế ông Lê Hoàng Châu kiến nghị, Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định 101/2015/NĐ-CP, Luật nhà ở 2014 theo hướng quyết định phá dỡ nhà chung cư hạng A,B,C chỉ cần 2/3 hoặc 3/4 chủ sở hữu chung cư đồng ý là có hiệu lực.

Đồng thời, giao quyền cho UBND cấp tỉnh, thành phố quyết định chỉ tiêu dân số đối với dự án xây dựng lại chung cư cũ để đảm bảo tính khả thi và phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
Tuy đã có sự phân cấp ủy quyền cho các quận, huyện trong việc xử lý cải tạo chung cư cũ, nhưng theo UBND các quận huyện, nhiều vấn đề về pháp lý vẫn phải trình cấp thẩm quyền phê duyệt về chỉ tiêu điều chỉnh quy hoạch dân cư, hệ số sử dụng đất… thậm chí trình UBND thành phố xem xét, quyết định. Đặc biệt là việc bố trí, phân bổ quỹ nhà, đất phục vụ tái định cư cho người dân di dời khỏi các chung cư cũ.
Tháo gỡ vướng mắc nói trên, Tp. Hồ Chí Minh đã lên kế hoạch phát triển khoảng 20.000 căn nhà ở xã hội, thực hiện tái định cư tại chỗ cho người dân tại các dự án xây dựng chung cư mới thay thế chung cư cũ. UBND thành phố đã uỷ quyền cho UBND quận, huyện chủ động sử dụng quỹ nhà ở, đất ở phục vụ tái định cư, sử dụng hiệu quả 9.435 căn nhà thuộc sở hữu Nhà nước và 2.488 nền đất ở do Nhà nước trực tiếp quản lý có mục tiêu phục vụ tái định cư, chưa bố trí sử dụng.
Theo kế hoạch, giai đoạn 2021 – 2025, Tp. Hồ Chí Minh sẽ hoàn tất xây mới 15 chung cư cấp D, hoàn tất sửa chữa cải tạo 245 chung cư cấp còn lại.
Để thực hiện chỉ tiêu này, thành phố sẽ chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng đất đối với các chung cư cấp D có diện tích nhỏ. Bởi hiện nay, có nhiều chung cư cấp D có diện tích dưới 1.000m2, không kêu gọi được chủ đầu tư hoặc việc xây mới trên nền cũ không đủ tái định cư tại chỗ cho các hộ dân. Trên cơ sở đó thành phố sẽ thực hiện việc tổ chức di dời, tháo dỡ và chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất nộp ngân sách./.

Bài cuối: Xây dựng các khu đô thị hiện đại