Rà soát lại về định giá đất đai

Ngày 18/9, trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế - Xã hội Việt Nam 2022, phần thảo luận bàn tròn chuyên đề về đất đai có sự tham dự của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cùng các chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản.

Mở đầu phần thảo luận bàn tròn, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà trao đổi 3 vấn đề về công tác quy hoạch; giá đất và cơ sở dữ liệu đất đai. 

Theo Bộ trưởng, trong quản lý nhà nước về đất đai thì một công cụ quan trọng là công tác quy hoạch. Cụ thể, công tác quy hoạch phải đổi mới về phương pháp, nội dung, hình thức và xác định lại vị thế để quy hoạch mang được quyền hạn, trách nhiệm của Nhà nước trong việc phân bổ nguồn lực tài nguyên hết sức quý giá, đặc biệt và quan trọng là đất đai. Và thông qua công cụ này thể hiện được tính dân chủ, công bằng, đặc biệt là người dân có thể tham gia.

Về định giá đất, tài chính đất đai, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho rằng, đây là những vấn đề, cả về mặt lý thuyết và thực tiễn, đang còn khoảng cách, nhận thức rất khác nhau. Nếu giải quyết được vấn đề định giá đất đai một cách công khai, minh bạch, bình đẳng, thì sẽ giải quyết được các mối quan hệ giữa Nhà nước, thị trường và xã hội; giải quyết được mối quan hệ của Nhà nước, những người dân có đất, những người dân bị thu hồi đất và doanh nghiệp.

"Từ đó chúng ta hoàn toàn có thể chuyển từ mệnh lệnh hành chính sang từng bước kết hợp với thị trường; công cụ kinh tế kết hợp với hành chính. Có như vậy, chúng ta mới giải quyết được những vấn đề liên quan hiện nay, như: đầu cơ thổi giá, đất đai sử dụng không hiệu quả, trường hợp có quá nhiều đất nhưng không sử dụng...", Bộ trưởng nói.

Bên cạnh đó, Bộ trưởng cho rằng, quản lý nguồn lực lớn như đất đai thì cần nắm được thông tin, đánh giá, giám sát với dữ liệu đất đai. "Chúng ta có thể chuyển đổi số ở lĩnh vực đất đai càng sớm càng tốt. Thông qua dữ liệu đất đai, chúng ta sẽ giám sát được nguồn lực, giúp người dân có thể tiếp cận được các thông tin đất đai một cách công bằng, công khai và bình đẳng. Thông qua hệ thống này, chúng ta cũng có thể cải cách thủ tục hành chính", Bộ trưởng nêu rõ.

Ngoài ra, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cũng khẳng định, các vấn đề khác đã đặt ra trong Nghị quyết 18-NQ/TW của Hội nghị lần thứ 5, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" đều là vấn đề hết sức căn cơ, quyết liệt.

Chia sẻ quan điểm về sửa đổi Luật đất đai, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho rằng, Nghị quyết 18-NQ/TW là "kim chỉ nam" trong việc định hướng để xây dựng luật và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật trong thời gian tới.

Bộ trưởng Bộ Tài chính chia sẻ thêm về các vấn đề liên quan đến tài chính đất đai. Về chuyển mục đích sử dụng đất, Bộ trưởng cho rằng: "Đây là một lỗ hổng lớn mà Luật Đất đai năm 2013 đã không bịt được và tạo nên thất thoát lớn về địa tô chênh lệch và cũng từ đây xảy ra một số sai phạm. Cho nên, việc quản lý mục đích sử dụng đất phải hết sức chặt chẽ".

Bộ trưởng Bộ Tài chính lấy ví dụ: "trong cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, sau khi cổ phần hóa, các doanh nghiệp ngoài nhà nước nhìn vào khu đất để sau đấy chuyển đổi mục đích sử dụng, sang sử dụng vào mục đích thương mại, đất ở. Cái này là địa tô chênh lệch, thất thoát từ nhà nước ra bên ngoài. Cho nên phải có cơ chế để bịt lỗ hổng".

Về vấn đề phương pháp xác định giá đất, theo Bộ trưởng Hồ Đức Phớc, hiện nay, chúng ta thực hiện 5 phương pháp xác định giá đất nhưng các phương pháp xác định giá đất này chưa thực sự nhất quán, chưa thực sự chính xác, tạo ra một số lỗ hổng. "Ví dụ, khi chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay, đa số sử dụng phương pháp thặng dư, nhưng phương pháp này rõ ràng là không chính xác. Bởi vì, giá trị doanh thu và chi phí đầu tư đều giả định; mà khi đã giả định thì sẽ không chính xác. Và không chính xác thì gây ra rủi ro pháp lý" - Bộ trưởng lý giải và cho rằng, đây là vấn đề sắp tới chúng ta phải rà soát lại để định ra phương pháp phù hợp nhất, chính xác, nhất quán.

* Đề xuất giao cho UBND các tỉnh dành quỹ đất cho các dự án nhà ở xã hội

Cũng cho ý kiến về những vấn đề liên quan, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, thời gian qua, Bộ Xây dựng được Chính phủ, Quốc hội giao chủ trì xây dựng dự án Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Trong quá trình nghiên cứu để trình Quốc hội, đối với Luật Nhà ở, Bộ đang đề xuất sửa đổi 8 nhóm chính sách. Đối với Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ đề xuất 4 nhóm chính sách. Riêng đối với chính sách về đất đai, Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhấn mạnh, đây là nhóm chính sách rất quan trọng có tác động đến hai luật nêu trên. Và trong quá trình nghiên cứu, xây dựng dự thảo, Bộ thấy nổi bật lên mấy nhóm vấn đề.

Về việc dành quỹ đất để đầu tư các dự án nhà ở, dự án đô thị, Thứ trưởng cho biết, Bộ cũng có nghiên cứu và đề xuất để theo hướng việc dành quỹ đất phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng cũng như quy hoạch đô thị.

Bộ Xây dựng cũng đang rất quan tâm việc dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp. Trong thời gian qua, pháp luật về nhà ở đã quy định về việc dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Việc thực hiện giao cho các chủ đầu tư, các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất và thực hiện ở các đô thị loại III trở lên.

"Chúng tôi cho rằng, việc dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội ở diện rộng, trong khi nếu chỉ dành 20% quỹ đất và lại ở đô thị loại III trở lên thì sẽ hạn chế nguồn quỹ đất để phát triển nhà xã hội, nhất là những khu vực không phải là đô thị từ loại III, đặc biệt là những khu công nghiệp, khu có nhiều công nhân lao động. Do đó, trong dự thảo luật lần này, chúng tôi đã đề xuất việc dành quỹ đất sẽ giao cho UBND các tỉnh trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng như quy hoạch xây dựng, phải dành một lượng phù hợp để đầu tư phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà công nhân" - Thứ trưởng cho biết.

Vấn đề thứ hai được Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhắc tới là việc giao đất, lựa chọn chủ đầu tư. Hiện nay, việc giao đất, lựa chọn chủ đầu tư được dựa trên các hình thức như: qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, chỉ định nhà đầu tư trong trường hợp là đất ở hợp pháp. "Bộ đang nghiên cứu thận trọng để giải quyết vấn đề đang được đặt ra hiện nay liên quan đến loại đất khác mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất, đã phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất… Với loại đất này có được chỉ định không, đây là vấn đề lớn. Chúng tôi sẽ nghiên cứu hết sức kỹ lưỡng, thận trọng", Thứ trưởng Sinh nhấn mạnh. Ông cũng khẳng định, giá giao đất sẽ phải đáp ứng được yêu cầu phù hợp giá thị trường, theo chính sách pháp luật đất đai. Hiện Luật Đất đai đang trong quá trình sửa đổi, lấy ý kiến. Lãnh đạo Bộ Xây dựng khẳng định thời gian tới sẽ có đề xuất chính thức, góp ý tại dự thảo.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, nếu các nút thắt nêu trên được giải quyết, sẽ tạo ra nguồn lực lớn để phát triển các dự án nhà ở, khu đô thị, nhà ở nói chung, trong đó có nhà ở xã hội, nhà ở công nhân./.