Sửa Luật Đất đai: Gỡ điểm nghẽn để nâng cao hiệu quả quản trị đất đai

Bà Nguyễn Thị Bích Thủy, Phó Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. Hồ Chí Minh cho hay, sau hơn một năm triển khai Luật Đất đai 2024 cùng Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai của Quốc hội, nhiều khó khăn trong quá trình tổ chức mô hình chính quyền địa phương hai cấp đã được tháo gỡ, đồng thời một số dự án tồn đọng kéo dài cũng được giải quyết về cơ chế và chính sách.

Tuy nhiên, theo bà Thủy, để bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, Luật Đất đai cần tiếp tục được sửa đổi đồng bộ với Luật Đầu tư, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, đồng thời thể chế hóa đầy đủ các Nghị quyết, chủ trương của Đảng trong giai đoạn mới.

Theo đại diện Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. Hồ Chí Minh, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được xây dựng trên bốn định hướng xuyên suốt. Đó là kịp thời cụ thể hóa các chủ trương của Đảng, đồng thời kế thừa những quy định của pháp luật đã phát huy hiệu quả trong thực tiễn. Trong đó, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đã định hướng nhiều nội dung quan trọng cho quá trình sửa đổi Luật Đất đai, nhất là về cơ chế tài chính và chính sách giá đất.

Cùng với đó, dự thảo hướng tới tháo gỡ những điểm nghẽn phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai thời gian qua; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho địa phương gắn với nâng cao trách nhiệm thực thi; đồng thời hiện đại hóa công tác quản trị đất đai và thúc đẩy chuyển đổi số.

*Làm rõ cơ chế phân bổ giá trị tăng thêm từ đất

Bên cạnh các định hướng lớn, nhiều ý kiến tại hội nghị tập trung góp ý về cơ chế thu hồi đất, bồi thường, khai thác giá trị gia tăng từ đất và phát triển đô thị theo mô hình giao thông công cộng.

Ông Nguyễn Ngọc Hiển, Phó Tổng Giám đốc Công ty TNHH MTV Phát triển Công nghiệp Tân Thuận (IPC), cho biết Nghị quyết 260/2025/QH15 đã bổ sung cơ chế phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng, cho phép phân tầng chức năng sử dụng đất tại khu vực các ga metro, depot và phát triển nhà ở, thương mại, dịch vụ trên quỹ đất này.

Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa quy định rõ cơ chế khai thác các sản phẩm hình thành trên quỹ đất phát triển hạ tầng giao thông. Vì vậy, ông Hiển đề nghị bổ sung nội dung này vào Điều 85 hoặc Điều 86 nhằm tạo cơ sở pháp lý thống nhất để triển khai mô hình giao thông công cộng.

Đại diện công ty này cũng kiến nghị luật hóa cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm của đất phát sinh từ quy hoạch và đầu tư hạ tầng. Đây là giá trị được tạo ra từ đầu tư công nên cần có cơ chế để Nhà nước điều tiết, kế thừa các chính sách đặc thù đã được quy định tại Nghị quyết 188/2025/QH15 về phát triển hệ thống đường sắt đô thị.

Ở góc độ pháp lý, ông Nguyễn Triều Lưu, đại diện Hội Luật gia TP. Hồ Chí Minh, đánh giá dự thảo Luật Đất đai đã có nhiều thay đổi theo hướng cải cách, nhất là các quy định về giá đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và quyền của người sử dụng đất. Tuy nhiên, một số nội dung vẫn cần tiếp tục hoàn thiện để bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Theo ông Lưu, dự thảo cho phép trong một số trường hợp đặc biệt được thu hồi đất mà không bắt buộc phải bố trí tái định cư trước. Quy định này có thể tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn nhưng cần được cân nhắc kỹ nhằm bảo đảm quyền lợi của người dân.

Đối với chủ trương điều tiết địa tô tăng thêm từ đất do đầu tư hạ tầng, ông Lưu cho rằng, dự thảo chưa làm rõ cơ chế phân chia lợi ích giữa các bên. Hiện nay, việc bồi thường vẫn được xác định theo mục đích sử dụng đất trước khi quy hoạch. Điều này khiến người dân có đất nông nghiệp bị thu hồi để phát triển đô thị chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp, trong khi phần giá trị tăng thêm sau quy hoạch chủ yếu thuộc về Nhà nước và nhà đầu tư.

"Người bị thu hồi đất cũng cần được hưởng một phần giá trị tăng thêm từ đất trong quá trình phát triển", ông Lưu đề xuất; đồng thời cho rằng đây là vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu trong quá trình hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai.

Làm rõ hơn các nội dung sửa đổi liên quan, bà Nguyễn Thị Bích Thủy, Phó Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. Hồ Chí Minh nêu rõ, dự thảo đã bổ sung nhiều quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Trong đó có việc mở rộng các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thiết kế cơ chế linh hoạt về thời điểm thu hồi đất và bố trí tái định cư đối với các dự án đặc thù; luật hóa nguyên tắc người có đất bị thu hồi phải có chỗ ở và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ; đồng thời bổ sung cơ chế xử lý diện tích đất còn lại không đủ điều kiện sử dụng và các biện pháp phòng ngừa trục lợi chính sách bồi thường.

Bên cạnh đó, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. Hồ Chí Minh tiếp tục kiến nghị hoàn thiện chính sách bồi thường nhằm bảo đảm công bằng giữa các tổ chức sử dụng đất. Theo bà Thủy, hiện doanh nghiệp được Nhà nước giao đất khi bị thu hồi có thể được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất hoặc bố trí quỹ đất có cùng mục đích sử dụng, trong khi doanh nghiệp thuê đất trả tiền hằng năm lại không được áp dụng cơ chế tương tự dù sử dụng đất đúng quy định. Vì vậy, Sở kiến nghị bổ sung quy định cho phép doanh nghiệp thuê đất trả tiền hằng năm khi thuộc diện bị thu hồi cũng được bồi thường bằng quỹ đất có cùng mục đích sử dụng, qua đó bảo đảm sự bình đẳng giữa các chủ thể sử dụng đất./.