Sửa Thông tư 36: Đã đến lúc quản chặt thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản đã có đà phục hồi tốt. Ảnh minh họa: Tuấn Anh/TTXVN

Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014/TT-NHNN (Thông tư 36) vẫn đang trong quá trình nghiên cứu, thảo luận.Ngân hàng Nhà nước nhận định, thị trường bất động sản đã có đà phục hồi tốt, đã đến lúc cần thực thi chính sách tín dụng thận trọng và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản.

*Bốn căn cứ để sửa đổi

Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra bốn căn cứ để sửa đổi Thông tư 36.

Thứ nhất, Ngân hàng Nhà nước căn cứ vào Nghị quyết số 51/NQ-CP của Chính phủ ngày 2/7/2015. Theo đó, Chính phủ yêu cầu Ngân hàng Nhà nước điều hành tăng trưởng gắn với bảo đảm cơ cấu tín dụng phù hợp, trong đó tập trung tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhất là lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ.

Ngân hàng Nhà nước cần giám sát chặt chẽ cho vay lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, dự án có thời hạn thu hồi vốn dài…

Tại Thông báo số 251/TB-VPCP ngày 28/7/2015 của Văn phòng Chính phủ cũng thông báo ý kiến chỉ đạo của Phó Thủ tướng Vũ Văn Ninh về nhiệm vụ của Ngân hàng Nhà nước và các bộ phải thận trọng, kiểm soát việc cho vay mới đối với lĩnh vực bất động sản.

Thứ hai, Ngân hàng Nhà nước nhận định, những rủi ro mới có chiều hướng gia tăng trong hoạt động tín dụng ngân hàng trong năm 2015, cụ thể: tín dụng trung, dài hạn tăng rất nhanh (29%) và chiếm tỷ trọng gần 50% tổng dư nợ tín dụng (theo chiều hướng tăng liên tục, năm 2013: +43,1%; năm 2014: +45,4%) làm gia tăng rủi ro mất cân đối kỳ hạn nguồn vốn và sử dụng vốn.

Sửa Thông tư 36: Đã đến lúc quản chặt thị trường bất động sản. Ảnh: TTXVN

Việc gia tăng đầu tư tín dụng trung, dài hạn có thể tạo áp lực lên huy động vốn trung, dài hạn cũng như mặt bằng lãi suất trên thị trường.

Thứ ba, bên cạnh việc tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực bất động sản tăng nhanh thì việc tăng tín dụng trung, dài hạn cho lĩnh vực đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng cũng tăng khá nhanh. Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) vừa mới có cảnh báo Việt Nam về việc tập trung tín dụng cho các lĩnh vực này.

Thứ tư, Ngân hàng Nhà nước khẳng định thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản đạt khá trong 2 năm gần đây và tiếp tục tăng (2,55 tỷ USD năm 2014 và gần 2,4 tỷ USD năm 2015).

* Dồn vốn cho các lĩnh vực hiệu quả, an toàn

Theo Ngân hàng Nhà nước, xét trong bối cảnh Việt Nam, nhu cầu vốn của nền kinh tế cho đầu tư, thương mại và sản xuất kinh doanh, đặc biệt là vốn trung và dài hạn rất lớn trong khi nguồn vốn này rất hạn chế, ngay cả đối với hệ thống ngân hàng.

Do đó, nguồn vốn trung, dài hạn cần phải ưu tiên sử dụng cho các mục đích an toàn, hiệu quả kinh tế nhất và phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội. Vốn cho vay của các tổ chức tín dụng là vốn huy động từ tiền gửi của nhân dân và phải được phân bổ, sử dụng một cách an toàn, hiệu quả nhất chứ không phải dành riêng hay dồn vốn cho bất động sản.

Nói cách khác, trách nhiệm của ngành ngân hàng là phải bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng và an toàn tiền gửi của nhân dân. Theo đó, ngân hàng không thể tự đặt mình vào trạng thái rủi ro quá mức do tập trung đầu tư vốn cho một hoặc một số ít lĩnh vực rủi ro.

Cũng theo Ngân hàng Nhà nước, từ năm 2015, thị trường bất động sản đã bắt đầu phục hồi nhờ một loạt các giải pháp, chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản, trong đó bao gồm cả chính sách tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản như triển khai gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng, giảm tỷ lệ rủi ro các khoản cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản từ 250% xuống còn 150%, tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng mở rộng tín dụng trung, dài hạn.

Đến cuối năm 2015, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản đạt 393 nghìn tỷ đồng, tăng gần 26% so với cuối năm 2014. Nếu tính cả đầu tư trái phiếu doanh nghiệp cho lĩnh vực bất động sản thì tổng dư nợ của các tổ chức tín dụng cho lĩnh vực bất động sản là 478 nghìn tỷ đồng, chiếm 10,3% tổng dư nợ và chiếm 22,2% tổng dư nợ trung, dài hạn.

Bên cạnh đó, vốn tín dụng, đầu tư của hệ thống ngân hàng cho phát triển cơ sở hạ tầng cũng tăng mạnh. Trong đó, hầu hết các khoản tín dụng cho lĩnh vực bất động sản có kỳ hạn trung, dài hạn.

Ngân hàng Nhà nước cũng nhận định, một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững cần phải có nhiều chính sách, giải pháp hỗ trợ và quản lý của Chính phủ, Bộ, Ngành, địa phương. Thị trường bất động sản không thể phát triển lành mạnh, bền vững nếu chủ yếu dựa vào vốn vay của ngân hàng, trong đó người tham gia thị trường bao gồm chủ đầu tư dự án bất động sản cho đến người tiêu dùng cuối cùng, nhà đầu tư đều dựa vào vốn vay ngân hàng. Đặc biệt là không ít nhà đầu tư có năng lực tài chính yếu kém, thậm chí không có vốn chủ sở hữu để đầu tư bất động sản.

*Không làm giảm vốn cho thị trường bất động sản

Ngân hàng Nhà nước khẳng định, việc điều chỉnh quy định tại thông tư 36 ảnh hưởng không đáng kể đến dòng vốn tín dụng vào thị trường bất động sản. Vấn đề là người đầu tư, kinh doanh bất động sản có đáp ứng được các chuẩn mực an toàn, điều kiện vay vốn để các tổ chức tín dụng rót vốn đầu tư không.

Việc điều chỉnh quy định tại thông tư 36 ảnh hưởng không đáng kể đến dòng vốn tín dụng vào thị trường bất động sản. Ảnh: TTXVN

Cơ quan này phân tích: Giả định mọi yếu tố khác không thay đổi, với quy mô và cơ cấu nguồn vốn tại thời điểm cuối năm 2015, tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung, dài hạn bình quân của hệ thống các tổ chức tín dụng là 31% (đang có chiều hướng tăng nhanh) thì các tổ chức tín dụng vẫn còn có khả năng cấp tín dụng trung, dài thêm cho nền kinh tế, bao gồm cả lĩnh vực bất động sản với số tiền lên đến khoảng 540 nghìn tỷ đồng mới tới giới hạn tỷ lệ này 40% theo quy định của dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 36.

Điều chỉnh hệ số rủi ro các khoản cho vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250% ảnh hưởng trực tiếp không đáng kể đến tỷ lệ an toàn vốn, theo đó tỷ lệ an toàn vốn bình quân của toàn hệ thống các tổ chức tín dụng giảm từ 13% xuống 12,1%.

Với tỷ lệ an toàn vốn bình quân toàn hệ thống đến cuối năm 2015 là 13% thì các tổ chức tín dụng vẫn còn có thể cho vay kinh doanh bất động sản với số vốn bổ sung lên đến khoảng 650 nghìn tỷ đồng mới tới giới hạn tỷ lệ an toàn vốn 9%.

Do đó, không có cơ sở cho rằng sửa đổi thông tư 36 dẫn đến giảm tín dụng đầu tư cho lĩnh vực bất động sản. Hệ thống các tổ chức tín dụng vừa trải qua thời kỳ tái cơ cấu, xử lý nợ xấu đau đớn, vết thương còn chưa lành, tổn thất chưa khắc phục xong mà một trong những nguyên nhân chính là rủi ro bất động sản.

Ngân hàng Nhà nước cũng khẳng định, dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng dành cho lĩnh vực bất động sản chưa từng giảm, kể cả giai đoạn khó khăn nhất, thị trường bất động sản đóng băng (dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản tăng 14% năm 2012, tăng 15,4% năm 2013, tăng 19,3% năm 2014 và 26% năm 2015).

Khi thị trường phục hồi, cần thu hút các nguồn vốn khác trong xã hội để thay thế, giảm bớt sự phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng và giảm thiểu rủi ro cho cả phía ngân hàng cũng như nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, cấu trúc tín dụng hiện nay cho thấy ngân hàng đang tài trợ vốn cho cả bên cung và bên cầu về bất động sản, điều này cho thấy tín dụng ngân hàng cho bất động sản chịu rủi ro cả từ 2 phía của thị trường bất động sản.

Xét cho cùng, đã từ lâu hoạt động ngân hàng đã gắn với thị trường bất động sản và để ngân hàng bớt phụ thuộc vào nó không dễ gì và phải làm từng bước nhưng không phải không làm được. Vì vậy, nhất định phải làm vì sự phát triển an toàn, bền vững của hệ thống ngân hàng và thị trường bất động sản.

“Chắc chắn rằng, Ngân hàng Nhà nước sẽ xem xét một cách thận trọng đến nội dung thời điểm hiệu lực và lộ trình thực hiện của một số quy định mới tại dự thảo Thông tư nhằm giảm thiểu các rủi ro, tác động tiêu cực đến hoạt động của hệ thống ngân hàng, thị trường bất động sản và các bên có liên quan”, Ngân hàng Nhà nước nhận định. /.