Tái cấu trúc khu công nghiệp phía Nam - Bài 1: Định hình khu công nghiệp thế hệ mới

Quá trình chuyển đổi khu chế xuất, khu công nghiệp tại TP. Hồ Chí Minh không chỉ là bài toán về kỹ thuật bất động sản hay gia hạn thời hạn thuê đất mà thực chất là tái cấu trúc toàn diện về quy hoạch, chức năng kinh tế và đối tượng nhà đầu tư. Cùng đó, việc định hướng phát triển các khu công nghiệp, hạ tầng ở phía Nam trong thời gian tới cũng cần có những thay đổi phù hợp với xu thế phát triển mới nhằm tiến sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu.

Để làm rõ hơn xu hướng chuyển đổi, phát triển mới này tại khu vực phía Nam, trong đó có TP. Hồ Chí Minh, TTXVN thực hiện chùm 2 bài viết với chủ đề “Tái cấu trúc khu công nghiệp phía Nam”.

Bài 1: Định hình khu công nghiệp thế hệ mới

Trước khi chưa hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, thị trường bất động sản công nghiệp tại TP. Hồ Chí Minh đối mặt với các "điểm nghẽn" lớn là cơ sở hạ tầng xuống cấp và thời hạn thuê đất dần cạn kiệt. Trong khi đó, nhu cầu thuê từ khối sản xuất xuất khẩu và công nghệ cao ngày càng tăng.

Chuyển đổi xanh và bền vững

Trong số 20 khu chế xuất, khu công nghiệp đang hoạt động tại TP. Hồ Chí Minh giai đoạn trước hợp nhất, có hơn một nửa đã cho thuê toàn bộ diện tích và dự kiến sẽ hết hạn thuê đất trước năm 2050. Sự thiếu hụt quỹ đất sạch kéo dài trong khi nhu cầu từ khối sản xuất xuất khẩu và công nghệ cao không ngừng tăng lên đã tạo ra sự mất cân bằng cung – cầu nghiêm trọng.

Từ năm 2023, TP. Hồ Chí Minh đã bắt đầu chuẩn bị để thí điểm chuyển đổi một số khu chế xuất, khu công nghiệp với định hướng để đảm nhận một vai trò mới, chuyên biệt và hiện đại hơn nhằm tối ưu hóa giá trị quỹ đất vốn đã trở nên vô cùng khan hiếm.

Sự chuyển đổi được xác định theo các hướng cụ thể, trong đó khu chế xuất Tân Thuận được chuyển hướng để trở thành khu công nghiệp công nghệ cao kết hợp mô hình sinh thái. Tương tự, khu công nghiệp Hiệp Phước được phát triển theo mô hình phức hợp khu công nghiệp sinh thái – đô thị – cảng, tận dụng lợi thế cửa ngõ đường thủy. Tại khu vực cửa ngõ phía Tây, khu công nghiệp Tân Bình sẽ chuyển mình thành mô hình khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ để phù hợp với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng của khu vực xung quanh.

Trong khi đó, khu công nghiệp Cát Lái được quy hoạch để trở thành Trung tâm Logistics Cát Lái trọng điểm, đóng vai trò đầu tàu trong vận tải hàng hóa của cả khu vực. Riêng với khu công nghiệp Bình Chiểu, định hướng sẽ tập trung hoàn toàn vào việc cung cấp các dịch vụ phục vụ công nghiệp như hệ thống logistics hiện đại, kho lạnh, trung tâm thương mại, cùng các tiện ích giáo dục và y tế cho người lao động.

Về việc chuyển đổi này, Ban Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp TP. Hồ Chí Minh đang phối hợp với các sở ngành liên quan để hoàn thiện và trình cấp có thẩm quyền quyết định về Đề án chuyển đổi, cũng như đề xuất chính sách hỗ trợ của Thành phố cho việc chuyển đổi các khu chế xuất, khu công nghiệp trên địa bàn.

Theo ghi nhận của Avison Young Việt Nam, TP. Hồ Chí Minh đã bắt đầu dịch chuyển cơ cấu ngành sang hướng ưu tiên công nghệ cao, ít thâm dụng đất đai và lao động từ hơn 5 năm trước. Tính riêng giai đoạn 2021-2023, 11 nhà máy dệt may-da giày hết hạn thuê đất đã được di dời khỏi các khu công nghiệp trong TP. Hồ Chí Minh về các tỉnh giáp ranh. “Chuyển đổi không chỉ là việc gia hạn thuê đất, mà là tái cấu trúc toàn diện về quy hoạch – chức năng – nhà đầu tư để tạo ra không gian công nghiệp đạt tiêu chuẩn cao hơn về kinh tế, công nghệ và môi trường”, ông Vũ Minh Chí, Giám đốc bộ phận Dịch vụ Khu công nghiệp tại Avison Young Việt Nam giải thích.

Nhấn mạnh yêu cầu của các nhà đầu tư FDI hiện nay đã thay đổi đáng kể so với thập kỷ trước, ông Vũ Minh Chí, phân tích: Trước đây doanh nghiệp thường chỉ tìm kiếm quỹ đất sạch với thời hạn thuê từ 25 đến 30 năm, nhưng giờ đây các nhà đầu tư FDI yêu cầu thời hạn thuê ít nhất phải từ 35 năm trở lên, đi kèm với nhiều điều kiện khắt khe về hạ tầng và môi trường để tính toán dòng tiền đầu tư dài hạn.

Vì vậy, việc chuyển đổi sang mô hình khu công nghiệp xanh không còn là một lựa chọn mang tính hình thức mà đã trở thành yêu cầu cấp bách để Việt Nam có thể lên nấc thang cao hơn trong chuỗi giá trị toàn cầu.

Hình thành khu công nghiệp chuyên sâu

Theo Ban Quản lý các Khu chế xuất và Công nghiệp TP. Hồ Chí Minh, hiện hệ thống các khu chế xuất, khu công nghiệp sau hợp nhất đã đạt quy mô 105 khu chế xuất, khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 50.288 ha, chiếm khoảng 7,4% diện tích tự nhiên.

Trong số 58 khu công nghiệp với diện tích 22.410 ha đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp đầy khoảng 80%, có 5 khu chế xuất, khu công nghiệp (Tân Thuận, Tân Bình, Cát Lái, Hiệp Phước, Bình Chiểu) đang trong đề án thí điểm chuyển đổi sang các mô hình khu công nghiệp sinh thái, công nghệ cao, khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ và trung tâm logistics.

Cùng đó, TP. Hồ Chí Minh đang đẩy mạnh phát triển các khu công nghiệp mới, với tính chuyên sâu hơn. Ông Lê Khắc Huấn, Trưởng Phòng Quản lý quy hoạch, Ban Quản lý các Khu chế xuất và Công nghiệp TP. Hồ Chí Minh cho biết, Thành phố có kế hoạch xây dựng 14 khu công nghiệp mới, phát triển theo mô hình khu công nghiệp thông minh, chuyên ngành, có liên kết vùng và liên kết ngành, nhằm tạo thuận lợi để thu hút đầu tư chiến lược vào các ngành công nghiệp chủ lực, công nghiệp sạch và công nghệ cao.

Theo Ban Quản lý các Khu chế xuất và Công nghiệp TP. Hồ Chí Minh, sau khi quy hoạch phân khu được phê duyệt, các cơ quan chức năng Thành phố xây dựng cơ chế lựa chọn nhà đầu tư theo hướng nâng cao tiêu chí, ưu tiên các doanh nghiệp có năng lực tài chính, kinh nghiệm triển khai, công nghệ hiện đại và hiệu quả khai thác dài hạn. Định hướng này nhằm đón đầu dòng vốn chất lượng cao, phù hợp với mục tiêu chuyển dịch cơ cấu kinh tế sang các ngành công nghiệp công nghệ cao, thân thiện môi trường.

Dưới góc độ đơn vị nghiên cứu thị trường, ông Vũ Minh Chí, Giám đốc bộ phận Dịch vụ Khu công nghiệp tại Avison Young Việt Nam cho biết, các nhà đầu tư hiện nay đã thực tế hơn rất nhiều bởi một vị trí có giá thuê rất rẻ sẽ trở nên vô nghĩa nếu không thể tuyển dụng được nhân lực phù hợp hoặc gặp phải hệ thống hạ tầng năng lượng thiếu tin cậy gây gián đoạn sản xuất. Hiện một bộ phận lớn các nhà đầu tư chất lượng cao sẵn sàng chọn những "điểm nóng" công nghiệp dù có giá thuê cao hơn hẳn nhưng sở hữu hạ tầng vượt trội và chuỗi cung ứng hoàn thiện.

Trong bối cảnh quỹ đất công nghiệp hiện hữu đang dần thu hẹp, việc mở rộng thêm các khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ giải bài toán đất sạch cho sản xuất, đồng thời tạo dư địa thu hút các dự án quy mô lớn. Các khu công nghiệp chuyển đổi cũng như quy hoạch mới không chỉ thúc đẩy tăng trưởng công nghiệp còn góp phần tạo việc làm, thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế, nâng cao thu nhập và tăng sức cạnh tranh của TP. Hồ Chí Minh trong khu vực cũng như cụ thể hóa mục tiêu lớn hơn, đưa Việt Nam tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu.

>>Bài cuối: Tích hợp quy hoạch và hạ tầng chiến lược