Tái cấu trúc khu công nghiệp phía Nam - Bài cuối: Tích hợp quy hoạch và hạ tầng chiến lược

Trong bối cảnh các yếu tố như giá thuê rẻ hay ưu đãi thuế không còn là "vũ khí" duy nhất giúp thu hút đầu tư bền vững, việc nâng cấp hạ tầng, chuyển đổi và định hình hướng phát triển ngành công nghiệp giá trị cao cùng sự thay đổi trong ưu tiên FDI sẽ củng cố vai trò của khu vực phía Nam như một trung tâm chiến lược về sản xuất, logistics và hoạt động công nghiệp tiên tiến.

Thúc đẩy hạ tầng số

Theo Avison Young Việt Nam, Việt Nam đã trở thành nhà cung cấp cho Hoa Kỳ trong một số danh mục điện tử then chốt nhưng phần lớn vẫn dừng lại ở khâu lắp ráp cuối, phụ thuộc chip và màn hình nhập khẩu. Hiện hàm lượng giá trị gia tăng nội địa trong ngành điện–điện tử chỉ đạt 26,9%, thấp hơn đáng kể so với Thái Lan, Indonesia, Ấn Độ, Trung Quốc và Hàn Quốc.

Trong bối cảnh đó, ở lĩnh vực bán dẫn, việc nâng cao chất lượng hạ tầng khu công nghiệp tại TP. Hồ Chí Minh sẽ giúp Việt Nam tăng khả năng và cơ hội thu hút các tập đoàn công nghệ như Intel, Samsung Electronics và Qualcomm đưa công đoạn nghiên cứu & phát triển (R&D) và thiết kế vào Việt Nam. Ngoài ra, quá trình này cũng thúc đẩy nội địa hóa mạng lưới nhà cung ứng. Các nhà sản xuất thiết bị gốc (OEM) như Foxconn, Luxshare và Goertek và nhà cung ứng linh kiện Tier 1, Tier 2 từ Trung Quốc đang đẩy mạnh đầu tư nhà máy tại Việt Nam nhằm hưởng thuế suất ưu đãi, vừa tạo cơ hội cho doanh nghiệp trong nước nâng cấp năng lực để tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu.

Minh chứng rõ nét nhất cho sự chuyển mình mạnh mẽ của TP. Hồ Chí Minh là làn sóng đầu tư vào các trung tâm dữ liệu (Data Center)- "hạ tầng của nền kinh tế số". Hiện Thành phố đang có 10 dự án trung tâm dữ liệu đang và sắp được triển khai, trong đó đã có 3 dự án đi vào vận hành ổn định.

Các dự án tiêu biểu có thể kể đến như Trung tâm Dữ liệu của Viettel tại khu công nghiệp Tân Phú Trung. Trước đó, CMC Data Center tại khu chế xuất Tân Thuận đã đi vào hoạt động từ tháng 8/2022 và MobiFone Node 3 cũng đã vận hành từ tháng 12/2024. Gần đây nhất, dự án STARMASON – một liên doanh giữa Sembcorp (Singapore) và BB Holdings được UBND TP. Hồ Chí Minh trao giấy chứng nhận đầu tư vào ngày 25/4 vừa qua. Cùng với đó, một số dự án xây dựng siêu trung tâm dữ liệu và phát triển trí tuệ nhân tạo (AI) cũng đang được đề xuất, cho thấy sức hút của TP. Hồ Chí Minh đối với các dòng vốn công nghệ cao.

Chia sẻ về quyết định tham gia đầu tư dự án Tổ hợp trung tâm dữ liệu siêu lớn Starmason tại TP. Hồ Chí Minh, ông Lee Ark Boon, Giám đốc điều hành Sembcorp Development cho biết, kinh tế số Việt Nam đang tăng tốc nhanh, được thúc đẩy bởi sự mở rộng của điện toán đám mây và các tiến bộ trong AI. Việc dự án được chấp thuận đầu tư là bước tiến quan trọng để doanh nghiệp tham gia phát triển hạ tầng công nghệ hiệu suất cao phục vụ các công ty công nghệ và AI. Một trong những lợi thế đáng kể của TP. Hồ Chí Minh là quỹ đất và hệ sinh thái đổi mới sáng tạo khá đa dạng. Sau khi mở rộng địa giới hành chính, thành phố sở hữu quỹ đất công nghiệp quy mô lớn, đủ khả năng đáp ứng các dự án trung tâm dữ liệu lên tới hàng chục ha.

Hình thành các hành lang công nghiệp mới

Hệ sinh thái công nghiệp tại Việt Nam bước vào giai đoạn phát triển mới với chuỗi cung ứng ngày càng hoàn thiện, hạ tầng được cải thiện và khung pháp lý rõ ràng. Khi hoạt động sản xuất trở nên hiện đại hơn, nhu cầu về hạ tầng công nghiệp hiện đại, hệ thống phân phối và năng lực chuỗi cung ứng cũng gia tăng để hỗ trợ giai đoạn tăng trưởng tiếp theo.

Bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc, Bộ phận Tư vấn Cho thuê – Công nghiệp & Văn phòng, Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam tiếp tục được hỗ trợ bởi nền tảng sản xuất sâu, mạng lưới logistics đã hình thành và nguồn cung tương lai mạnh mẽ. Nhu cầu ngày càng hướng tới các tài sản công nghiệp được quy hoạch tốt hơn, các mô hình tài sản xây sẵn hiện đại hơn, và những địa điểm có thể hỗ trợ cả hiệu quả sản xuất lẫn khả năng chống chịu của chuỗi cung ứng.

Theo nghiên cứu của Cushman & Wakefield Việt Nam, trong giai đoạn 2026–2029, thị trường đất khu công nghiệp phía Nam dự kiến bổ sung khoảng 5.347 ha nguồn cung mới, trong đó TP. Hồ Chí Minh chiếm 59%, tiếp đến là Tây Ninh chiếm 24% và Đồng Nai chiếm 17%. Trong khi TP. Hồ Chí Minh tiếp tục đóng vai trò trung tâm đối với các ngành công nghiệp giá trị cao, nguồn cung tương lai cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ nét sang các tỉnh vệ tinh, nơi quỹ đất quy mô lớn hỗ trợ mở rộng các ngành sản xuất thâm dụng đất và tối ưu chi phí. Các dự án phát triển trong tương lai ngày càng tập trung vào các lĩnh vực công nghiệp nặng, năng lượng, hóa dầu, đồng thời mở rộng sang các ngành công nghệ cao như sản xuất bán dẫn và vi mạch, phản ánh xu hướng nâng cao chất lượng dòng vốn FDI.

Song song đó, các chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp đang tích hợp các tiêu chuẩn ESG (môi trường, xã hội, quản trị) và quy hoạch hiện đại vào các khu công nghiệp mới. Việc hoàn thiện và đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng trọng điểm như sân bay Quốc tế Long Thành, Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức - Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu cùng kết nối tới cụm cảng Cái Mép - Thị Vải... được kỳ vọng sẽ tăng cường liên kết vùng, mở ra các hành lang công nghiệp mới và củng cố vai trò của Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam như một trung tâm sản xuất và logistics mang tính chiến lược.

Các chuyên gia của Avison Young Việt Nam cho biết, đối với các ngành công nghệ cao, yêu cầu về bất động sản công nghiệp còn khắt khe và mang tính chuyên biệt hóa cao hơn rất nhiều. Đặc biệt trong ngành công nghiệp bán dẫn, các doanh nghiệp đòi hỏi một hệ sinh thái gồm hàng trăm nhà cung ứng phải được đặt gần nhau, cùng với các trung tâm phân phối hóa chất và thiết bị chuyên dụng được quản lý nghiêm ngặt. Đối với các lĩnh vực như dược phẩm và sản xuất pin, nhu cầu về hệ thống kho bãi cho vật liệu nguy hiểm (Hazmat) đang tăng cao khi xu hướng đưa sản xuất về trong nước (reshoring) trở nên phổ biến.

Trong khi đó, ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam, cho rằng việc triển khai hành loạt dự án hạ tầng sẽ mở ra các cụm công nghiệp mới, trong khi các chính sách hỗ trợ các ngành giá trị cao được kỳ vọng sẽ thu hút thêm dòng vốn đầu tư chất lượng. Đồng thời, năng lực số của Việt Nam cũng đang mở rộng, với sự phát triển của các trung tâm dữ liệu hướng tới quy mô lớn.

Tại khu vực phía Nam, các dự án hạ tầng quy mô lớn được kỳ vọng sẽ tái định hình luồng vận chuyển hàng hóa và hỗ trợ hình thành các hành lang phát triển mới. Việc hoàn thiện các tuyến giao thông trọng điểm sẽ giúp tăng cường kết nối liên vùng và nâng cao hiệu quả lưu chuyển hàng hóa giữa các thị trường. Bên cạnh hạ tầng vật lý, đầu tư vào hạ tầng số cũng đang được đẩy mạnh. Các trung tâm dữ liệu, hệ thống trí tuệ nhân tạo và kết nối kỹ thuật số ngày càng trở thành yếu tố không thể thiếu trong hoạt động công nghiệp hiện đại, hỗ trợ các quy trình sản xuất tiên tiến và quản lý chuỗi cung ứng hiệu quả hơn.

Ở góc độ rộng hơn, vị thế trung tâm sản xuất của Việt Nam tiếp tục là nền tảng thúc đẩy nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp. Khi các tập đoàn đa quốc gia mở rộng hoạt động, nhu cầu về khu công nghiệp, kho bãi và hạ tầng chuỗi cung ứng có vị trí chiến lược ngày càng gia tăng.