Tháo điểm nghẽn, nâng cao hiệu quả thị trường bất động sản

Nhằm thông tin tuyên truyền về chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư, chuyên gia đóng góp ý kiến làm cơ sở cho các cơ quan quản lý Nhà nước sớm hoàn thiện cơ chế chính sách, tháo gỡ các vướng mắc của thị trường bất động sản, ngày 13/9, Báo Công Thương tổ chức diễn đàn Tháo gỡ điểm nghẽn về chính sách và nguồn vốn để nâng cao hiệu quả thị trường bất động sản.

Ông Nguyễn Văn Minh - Phó Tổng biên tập Báo Công Thương cho hay, theo các chuyên gia, thị trường bất động sản bao giờ cũng đi theo chu kỳ khoảng 10 năm/lần. Đó là: “ổn định – phát triển – phát triển nóng – đóng băng” và hiện thị trường vẫn đang gặp khó khăn ở cuối chu kỳ. Diễn đàn sẽ góp tiếng nói và tìm giải pháp để xua tan sự đóng băng đó.

Nhận thức rõ sự cấp bách phải giải bài toán thị trường bất động sản, ngày 29/8 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 13 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Do đó, Chính phủ đánh giá đóng góp thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng trong việc giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn, thúc đẩy tăng trưởng, đóng góp của ngành bất động sản chiếm khoảng 4,5% GDP.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, có thể thấy những năm gần đây Việt Nam đã có mức tăng trưởng kinh tế ấn tượng. Minh chứng rõ nét nhất là sự phát triển của đầu tư hệ thống hạ tầng và đầu tư công diễn ra mạnh mẽ.

Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, dân số tăng lên rất nhanh kéo theo nhu cầu về phát triển đô thị là tất yếu. Ngoài ra, ở các địa phương khác trên cả nước cũng tạo ra các khu vực kinh tế trọng điểm và hình thành các khu đô thị lớn, các bất động sản nghỉ dưỡng đi theo nhu cầu nhà ở.

Đặc biệt, nhiều năm trở lại đây các địa phương đang đẩy mạnh việc phát triển khu du lịch đi kèm các khu đô thị, nghỉ dưỡng. Khi hình thành những đô thị du lịch lớn sẽ kéo theo hệ thống lao động, nhất là các chuyên gia và dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) từ nước ngoài.

“Đây là những đối tượng khách hàng có nhu cầu ở trong các khu đô thị, khu du lịch chất lượng cao. Chính vì thế, thị trường bất động sản hình thành lên những khu đô thị nghỉ dưỡng cao cấp là hoàn toàn hợp lý, lực hút của Việt Nam rất mạnh với thị trường này”, ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Ông Đính dự kiến khoảng tháng 10 tới đây rất nhiều doanh nghiệp đến hạn phải trả lãi trái phiếu. Vậy tiền đâu để trả, vấn đề này khiến các doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với rất nhiều hệ lụy.

Hơn nữa, việc dòng tiền bị khựng lại một cách đột ngột sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường nhưng mức độ ảnh hưởng lên từng nhóm đối tượng là khác nhau.

Đối với doanh nghiệp là nhà phát triển, chủ đầu tư dự án bắt buộc có 20% vốn theo quy định để đền bù giải phóng mặt bằng.

Sau khi có mặt bằng các doanh nghiệp mới tính đến huy động vốn, đóng thuế… chủ đầu tư vẫn phải tiếp tục đi vay. Trong hệ thống vay ngoài số tiền của khách hàng, chủ đầu tư còn ứng tiền của các nhà cung cấp và còn lại vẫn phải có vốn mồi tín dụng.

Khó khăn lớn nhất với các doanh nghiệp chủ đầu tư là khi đang triển khai dự án rồi, dự án đang trơn tru thì bị dừng lại do tắc vốn. Điều này không chỉ khiến bài toán kinh doanh của doanh nghiệp bị đảo lộn mà còn khiến chủ đầu tư không có tiền chi trả các khoản cho công nhân, nhà thầu, cho nhà cung cấp .

Lý giải cho những diễn biến đáng quan ngại trên thị trường thời gian qua như tình trạng sốt nóng ảo giá đất, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng hầu như không đến từ các dự án chính thức được các doanh nghiệp phát triển thông qua việc lập dự án theo quy định mà chủ yếu do nguồn cung phi chính thức tự phát từ các hoạt động phân lô bán nền tràn lan.

Thời gian qua, tình trạng dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản “không chính thống” quá dễ khiến các ngân hàng thấy đang có bong bóng và cần phải điều để bảo vệ an ninh cho hệ thống.

Tuy nhiên, việc điều chỉnh thắt chặt cũng cần tính toán hợp lý để tránh việc các doanh nghiệp bất động sản chính thống bị khủng hoảng về dòng tiền dẫn tới khó khăn chung cho cả thị trường.

Dưới góc độ vĩ mô, khi dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản gặp khó sẽ có tác động không mấy tích cực đến sự tăng trưởng của cả nền kinh tế.

Chỉ ra những tồn tại về mặt pháp lý chính đối với thị trường bất động sản nói chung và bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng nói riêng, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực đưa ra 3 vấn đề chính; trong đó, pháp lý và tài chính, đây là vấn đề then chốt của thị trường bất động sản hiện nay.

Cũng theo ông Cấn Văn Lực, đây là thời điểm trao đổi rất quan trọng, vì hơn 1 tháng nữa Quốc hội họp sẽ bàn Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, về vai trò thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch cần làm rõ hơn về thị trường bất động sản cũng như các loại hình bất động sản. Lâu nay, nhiều người vẫn nhìn nhận bất động sản như một “tội đồ”, tất nhiên có vài vụ sai phạm nhưng vẫn cần truyền thông tốt hơn để mọi người hiểu rằng “con sâu không làm rầu nồi canh”.

Tại diễn đàn, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chia sẻ trước việc thị trường bất động sản du lịch đang nổi lên và câu chuyện pháp lý lại được nhắc đến khi năm 2018, Thủ tướng Chính phủ đã có Chỉ thị yêu cầu xây dựng khung pháp luật cho phân khúc này nhưng không thành.

"Mặc dù Luật Đất đai đang sửa và cũng đã có quan điểm sẽ giải quyết được điểm nghẽn pháp lý cho các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, thực tế sửa như thế nào và liệu có ra được khung pháp lý cho phân khúc này hay không lại là điều không dễ nói", ông Đặng Hùng Võ bày tỏ.

Ngoài ra, bất động sản nghỉ dưỡng quan trọng không kém nhà ở. Chính phủ đang cố gắng định hướng lại thị trường nhà ở khi tập trung vào phát triển phân khúc nhà ở giá thấp thì việc cân nhắc và xem xét đường hướng cho cả phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng là điều không thể thiếu.

Chính vì vậy phải kiến nghị sửa Luật Đất đai là bất động sản du lịch nghỉ dưỡng kiểu mới thì các nhà đầu tư được đầu tư vào và được cấp giấy chứng nhận phần các nhà đầu tư dự án đã chuyển nhượng cho các nhà đầu tư thứ cấp.

Đồng quan điểm này, ông Trần Đình Thiên- nguyên Phó viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho hay, sau thời gian dài bị nén lại, bất động sản du lịch đang trở lại. Do đó, việc thảo luận chính sách về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, nhất là loại hình condotel rất có ý nghĩa.

Hiện nay, hệ thống luật đang có nhiều vấn đề như chồng chéo, các sửa đổi luật chỉ mang tính tháo gỡ, bổ sung, dẫn đến tính xung đột, tranh chấp trong hệ thống luật.

Loại hình condotel chưa từng có ở Việt Nam, giống như đứa con lai, giữa nhà ở và khách sạn, đây lại là hình thức đầu tư tài chính. Câu chuyện tài sản này được vận động như thế nào, được chuyển nhượng, góp vốn để không gây ra xung đột. Việc này không quá khó và có thể thể giải quyết, tuy nhiên, khi vướng vào câu chuyện đầu cơ sẽ rất rắc rối.

Ở góc độ doanh nghiệp chuyên đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng, ông Vũ Văn Thành - Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tập đoàn VNGroup cho rằng với mỗi dự án bất động sản, vấn đề quy hoạch rất quan trọng.

Bởi theo ông Vũ Văn Thành, tại mỗi tỉnh, địa phương đều có quy hoạch chung và riêng về đất đai. Thế nhưng, nhiều địa phương do không quy hoạch kỹ và thiếu tư vấn dẫn tới triển khai một số dự án không phù hợp.

Hơn nữa, bất động sản du lịch đòi hỏi nguồn vốn lớn, thời gian thu hồi vốn chậm vì thế, cơ quan quản lý nhà nước cần tháo gỡ một số bất cập để mỗi dự án đi vào vận hành thuận lợi.

Do đó mỗi địa phương, cơ quan quản lý cần xử lý, tháo gỡ cho doanh nghiệp một cách kịp thời. Đồng thời, mỗi địa phương, cơ quan quản lý cần cố gắng tối giản hơn về chính sách để hoạt động của doanh nghiệp không bị tắc nghẽn vì cơ chế, chính sách.

Tại 2 phiên thảo luận, diễn đàn đã lắng nghe nhiều ý kiến, chia sẻ hữu ích về các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Đây là những cơ sở quan trọng để các cơ quan quản lý Nhà nước tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý cũng như đưa ra những biện pháp cụ thể về chính sách tín dụng, thị trường vốn nhằm thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Việt Nam an toàn, lành mạnh, minh bạch và bền vững./.