Tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho thị trường bất động sản

* Nỗ lực tháo gỡ khó khăn

Theo Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA), hiện thành phố có 156 dự án bất động sản gặp vướng mắc, chủ yếu thuộc diện rà soát pháp lý nhưng đều có tính chất phức tạp và được xử lý qua nhiều thời kỳ. Đáng chú ý, có những dự án có nguồn gốc đất công, có dự án bị vướng phải rà soát lại việc tính tiền sử dụng đất, tiền sử dụng đất bổ sung, dẫn đến bị dừng triển khai, dừng huy động vốn…

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, nguyên nhân cơ bản của các khó khăn, vướng mắc dự án bất động sản đang gặp phải chủ yếu do việc tổ chức thực thi pháp luật của địa phương. Cụ thể, liên quan đến quy hoạch chưa có sự đồng bộ, thống nhất giữa quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng của dự án đang triển khai thực hiện với quy hoạch chung của địa phương.

Theo UBND Tp. Hồ Chí Minh, thành phố đã cho phép 5 tập đoàn, doanh nghiệp chủ đầu tư của 5 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị mới được huy động vốn 50% số lượng sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai của 5 dự án này, tương đương 5.432 căn hộ; trong đó, có 2.989 căn hộ thuộc dự án khu đô thị mới. Đây là các dự án thuộc diện rà soát pháp lý chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trước đây và đang chờ kết luận của cơ quan chức năng.

Thực tế cho thấy, thời gian qua Chính phủ cũng đã có nhiều động thái quyết liệt nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Điển hình như ban hành Nghị quyết số 58 ngày 21/4/2023 về một số chính sách, giải pháp trọng tâm hỗ trợ doanh nghiệp chủ động thích ứng, phục hồi nhanh và phát triển bền vững đến năm 2025; Nghị quyết số 33 ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định số 12 ngày 14/4/2023 về gia hạn thời hạn nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân và tiền thuê đất trong năm 2023… Ngoài ra, từ cuối năm 2022, Chính phủ cũng liên tục phát đi hàng loạt công điện với nội dung liên quan.

Đến thời điểm đầu tháng 8/2023, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai dự án bất động sản đã nhận được 112 văn bản báo cáo khó khăn, vướng mắc và kiến nghị của địa phương, doanh nghiệp, hiệp hội và người dân liên quan đến 174 dự án bất động sản. Theo chức năng, nhiệm vụ được giao, Tổ công tác, Bộ Xây dựng đã xem xét, xử lý 112 văn bản. Trong đó, có 102 văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đôn đốc, hướng dẫn và đề nghị xem xét, giải quyết theo thẩm quyền; 10 văn bản gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị xem xét giải quyết, hướng dẫn địa phương, doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc theo thẩm quyền, chức năng, nhiệm vụ được giao.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, Tổ phó Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, tại Tp. Hồ Chí Minh, Tổ công tác đã làm việc để giải đáp, hướng dẫn trực tiếp và hướng dẫn bằng văn bản đối với khoảng 30 nội dung kiến nghị liên quan đến khó khăn, vướng mắc của khoảng 180 dự án nhà ở, khu đô thị. Qua đó, xác định các vướng mắc chủ yếu do địa phương hiểu và áp dụng pháp luật chưa đầy đủ, chưa đúng. Tại thành phố Cần Thơ, Tổ công tác cũng đã làm việc để giải đáp, hướng dẫn trực tiếp và hướng dẫn bằng văn bản đối với trên 10 nội dung kiến nghị liên quan đến khó khăn, vướng mắc của khoảng 79 dự án nhà ở, khu đô thị,…

* Cần nhiều giải pháp

Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà yêu cầu thời gian tới các địa phương khẩn trương, nghiêm túc giải quyết các nhóm vấn đề tồn tại thuộc thẩm quyền nhằm hoàn thành thủ tục pháp lý cho các dự án bất động sản như: Điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết dự án bất động sản phù hợp với quy hoạch phân khu, quy hoạch chung, quy định về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, xác định giá đất,… Đồng thời, tiếp tục rà soát, kiểm tra, báo cáo những vấn đề mới phát sinh.

Theo Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú, Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục chỉ đạo tổ chức tín dụng ưu tiên cấp tín dụng cho các dự án có hiệu quả, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư; hướng tín dụng vào đáp ứng các nhu cầu thiết thực của người dân về nhà ở. Bên cạnh đó, tiếp tục kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng, nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có liên quan của cổ đông của tổ chức tín dụng,…

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, với phân khúc nhà ở xã hội, chính sách lãi suất ưu đãi từ gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng của Chính phủ được kỳ vọng là động lực thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong thời gian tới tại Tp. Hồ Chí Minh năm nay. Tuy vậy, kể từ khi ban hành đến nay, chỉ có 6 dự án tại Tp. Hồ Chí Minh đáp ứng điều kiện được giải ngân từ gói hỗ trợ này.

Theo các chuyên gia, Nhà nước cần tăng cường xây dựng bảo đảm pháp lý cho kinh tế tư nhân yên tâm phát triển, tăng cường hỗ trợ chính sách để kinh tế tư nhân phát triển bền vững nhằm nâng cao tỷ trọng đóng góp của kinh tế tư nhân trong nền kinh tế… Đồng thời, có chính sách khuyến khích hỗ trợ, đặc biệt cho các doanh nghiệp phải trực tiếp làm hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội tại các dự án ở những vùng khó khăn, các doanh nghiệp áp dụng công nghệ cao, đô thị xanh giúp giảm phát thải, tạo ra nhiều công ăn việc làm, nâng cao đời sống người dân...

Thực tế, hiện các dự án của Novaland căn bản đã có hướng giải quyết cụ thể và đang trong tiến trình tháo gỡ. Các dự án tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu hầu hết đã được lãnh đạo tỉnh phê duyệt giải quyết. Các dự án tại Tp. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Thuận cũng được Tổ Công tác và các bộ, ngành tận tình hướng dẫn và địa phương đang tập trung tháo gỡ.

Các chuyên gia cho rằng, một dự án phát triển đến được giai đoạn có giấy phép xây dựng để thi công mới tạo ra công ăn việc làm, tạo ra đơn đặt hàng cho hàng trăm ngành nghề liên quan. Trong khi đó, hiện quy trình thủ tục để có được giấy phép xây dựng chưa đảm bảo vì nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan. Do đó, các cơ quan, ban, ngành và địa phương cần có giải pháp hỗ trợ đặt mục tiêu doanh nghiệp được cấp phép xây dựng để đưa dự án vào triển khai.

Bên cạnh đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng nên tính tới giải pháp sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Với phương pháp này, doanh nghiệp có thể tính toán được tiền sử dụng đất mình phải đóng trước khi quyết định đầu tư và hợp tác đầu tư, Nhà nước không khó khăn trong việc định giá đất…/.