Thắt chính sách tín dụng với đầu cơ bất động sản

Thắt chặt chính sách tín dụng với người đầu cơ bất động sản là một trong số những giải pháp về chính sách tín dụng được Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đề xuất nhằm điều tiết khi thị trường có sự biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng hoặc khi thị trường có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội mà không gây tác động tiêu cực đến nhu cầu mua nhà để ở của người dân.

VARS lý giải, việc thắt chặt chính sách tín dụng với người đầu cơ nhằm giảm số lượng người vay vốn với mục đích đầu cơ hoặc sử dụng đòn bẩy quá cao. Theo đó, các tổ chức tín dụng có thể điều chỉnh giảm hạn mức cho vay thông qua việc điều chỉnh tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, yêu cầu tỷ lệ thanh toán bằng vốn tự có cao hơn, hoặc áp dụng mức lãi suất cao hơn với những người mua nhà thứ hai trở lên.

Bên cạnh đó là tăng cường giám sát và quản lý tín dụng. Chính phủ có thể áp đặt quy định về việc kiểm soát chất lượng tín dụng, yêu cầu các ngân hàng phải báo cáo chi tiết hơn về các khoản vay liên quan đến bất động sản. Từ đó tăng cường giám sát rủi ro. Song song đó là thiết lập cơ chế tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội; ưu tiên cấp vốn cho các dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp.

Ngoài ra, VARS đề xuất Nhà nước cần có chính sách nới lỏng tín dụng, bao gồm việc giảm lãi suất và hỗ trợ các khoản vay dài hạn với lãi suất ưu đãi cho người mua nhà lần đầu hoặc một số đối tượng ưu tiên khác nhằm mục đích ổn định xã hội như vợ chồng trẻ mới kết hôn...

Tuy nhiên, VARS nhấn mạnh, muốn chính sách áp dụng “đúng và trúng” thì quan trọng nhất là cơ quan chức năng phải xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu đủ lớn, đủ chính xác và có tính cập nhật cao để đảm bảo phân biệt rõ giữa người mua nhà ở thực, sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh thực với các đối tượng đầu cơ, trục lợi.

Việc đẩy nhanh công bố chỉ số giá giao dịch bất động sản và một số chỉ tiêu ảnh hưởng để có căn cứ xác định thời điểm cần vào cuộc của Nhà nước cũng là điều hết sức cần thiết. Đặc biệt, trước bối cảnh giá bán bất động sản đang có nhiều biến động tăng đột biến như hiện nay.

Để điều tiết thị trường bất động sản toàn diện hơn, VARS kiến nghị chính sách tín dụng nên kết hợp với việc áp dụng thuế chuyển nhượng bất động sản hoặc thuế tài sản. Đồng thời, việc áp dụng các chính sách điều tiết phải lưu ý linh hoạt, đảm bảo ổn định trật tự thị trường bất động sản, hạn chế tối đa rủi ro.

Theo VARS, kinh nghiệm từ quốc tế cũng cho thấy, chính sách pháp luật về tín dụng là một trong những công cụ quan trọng để Chính phủ các nước điều tiết thị trường bất động sản. Nhiều trong số những chính sách đã được các nước áp dụng thành công hoàn toàn có thể tham khảo, học hỏi, áp dụng cho Việt Nam.

Trên thế giới, để đảm bảo sự phát triển bền vững và ổn định của thị trường bất động sản nhằm tránh tác động bất ổn cho nền kinh tế, Chính phủ nhiều nước đã sử dụng chính sách tín dụng như một công cụ để điều tiết thị trường này. Thông qua việc thắt chặt hoặc nới lỏng tín dụng, Chính phủ có thể kiểm soát giá bất động sản, ngăn ngừa “bong bóng” và đảm bảo sự ổn định của thị trường. Tuy nhiên, sự linh hoạt trong chính sách này tùy thuộc vào từng thị trường và tình hình kinh tế cụ thể của mỗi quốc gia.

VARS dẫn chứng, tại Trung Quốc, để kiểm soát dòng vốn đầu tư, Chính phủ nước này áp đặt nhiều biện pháp hạn chế đối với việc mua bất động sản bằng tín dụng, đặc biệt là các khoản vay cho đầu cơ. Họ cũng kiểm soát dòng vốn ra nước ngoài nhằm ngăn chặn dòng tiền đầu cơ đổ vào các thị trường bất động sản nước ngoài.

Nhằm kìm hãm đà “tăng nóng" của thị trường bất động sản, ngoài các quy định rất nghiêm ngặt về việc sở hữu nhà thứ hai trở lên như yêu cầu người mua căn thứ 2 phải đặt cọc từ 60 - 85%, căn thứ 3 đặt cọc đến 100%, họ còn quy định bất kỳ ai mua nhà đều phải nắm giữ tài sản ít nhất 3,5 năm... Nhiều thành phố tại Trung Quốc còn sử dụng hàng loạt biện pháp tín dụng như áp trần tín dụng vay mua nhà, nâng lãi suất đối với khoản vay mua nhà và thắt chặt quy định về thế chấp. Những điều chỉnh này đã phần nào phát huy hiệu quả, giảm đáng kể tình trạng đầu cơ.

Tại Singapore, nhằm kiểm soát tình trạng đầu cơ và ngăn ngừa bong bóng bất động sản, Chính phủ đã tăng tỷ lệ đặt cọc tối thiểu khi vay mua bất động sản, đặc biệt đối với người mua nhà thứ 2 hoặc thứ 3. Đồng thời để giảm số tiền vay và kiềm chế giá bất động sản, họ cũng giới hạn thời gian vay mua nhà kết hợp với chính sách tín dụng thắt chặt...

Theo các chuyên gia lĩnh vực bất động sản, thị trường bất động sản Việt Nam thường xuyên phải đối mặt với nhiều thách thức lớn, từ tình trạng nợ xấu, tồn kho tăng cao, đến khó khăn trong việc huy động vốn và suy giảm niềm tin của nhà đầu tư. Những khó khăn này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường mà còn gây ra những hệ lụy lan tỏa đối với toàn bộ nền kinh tế. Do đó, trên cơ sở tôn trọng tối đa các quy luật cung - cầu tự nhiên, việc Nhà nước chủ động tăng cường điều tiết khi thị trường bất động sản có “dấu hiệu bất ổn” là vô cùng cần thiết.

Luật Kinh doanh bất động sản đã có quy định về cơ chế điều tiết thị trường tại Điều 79. Nội dung này được làm rõ hơn tại Điều 34 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Theo đó, Bộ Xây dựng căn cứ vào chỉ số giá, chỉ số lượng giao dịch bất động sản và các chỉ số, số liệu thống kê về kinh tế - xã hội thuộc các ngành, lĩnh vực khác liên quan đến thị trường này để đánh giá tình hình thị trường bất động sản và đề xuất thực hiện điều tiết thị  trường.

Các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản được thực hiện khi chỉ số giá giao dịch bất động sản có sự biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng hoặc thị trường bất động sản có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, để làm được điều này không hề đơn giản, bởi lẽ cơ sở dữ liệu hiện chưa thực sự đầy đủ, chính xác. Đây vẫn là một “rào cản” cần gỡ ngay.